【地产中国网.独家报道】 面对五环内新盘量少、价格坚挺的现状，急于置业的刚需购买群体逐渐将目光投向六环附近的远郊地区。3月，位于南六环外的融科·钧廷时隔两年后即将推出二期，规划为9-15层的小高层薄板，户型面积以62-90平米2居、97-101平米3居为主，均价在16000-18000元/平方米。

项目售楼处实景图

然而，从高端盘变身刚需盘的融科·钧廷，却面临着周边诸多大型房企项目的竞争，远离轻轨的地理位置也使其突围不易。

变身刚需盘 突围仍不易

融科·钧廷规划建设用地面积约12万平米，规划建筑面积约15万平米，地块呈东西走向，西侧规划为住宅区，东侧规划为配套区。

据地产中国网了解，融科·钧廷一期入市时定位高端，均价20000元/平方米。但在2011年1月加强版限购令下，销售受阻，项目以大降近4000元/平方米抢收。降价后，原有的高端定位难以维系，无奈变身刚需，走平民化路线。

北京住建委官网资料显示，该项目2010年12月就拿到预售证，至今已有2年多的销售期。受楼市调控政策影响，该项目经历了1年的“扛盘期”，去年3月份才回暖。但截至目前，融科·钧廷项目一期楼盘仍未售完。

有分析人士指出，由于先前的高端定位，融科·钧廷项目一期产品以大户型为主，主力户型为75-100平方米两居、120-160平方米三居，更有180-200平方米大户型。虽在种种原因下变身刚需，但户型设计过大，总价过高，并不适合刚需一族。

二期施工现场图

而且，在融科·钧廷所在区域里集和了远洋、和裕、合生、东亚和珠江等多家房企，项目周边有珠江·逸景家园、合生·世界花园、东亚·瑞晶苑等多个项目。融科·钧廷项目本身体量不大，周围又多大型房企项目，虽可借力周围项目的配套优势，但是也存在竞价压力，想借刚需定位突围，仍有难度。

远离轻轨 模糊“学区房”定义

车刚驶到马驹桥就看到了融科·钧廷项目的宣传海报，海报上“学区房”三个字分外抢眼，项目宣传资料上更是印有“轻轨旁品质刚需成熟学区房”的字样。

项目楼书上的宣传文字

但据地产中国网实地考察，距离项目最近的地铁站为亦庄线同济南路站，而融科·钧廷项目并未在地铁线周边，下地铁后仍需乘坐公交车，5站后到达珠江·逸景家园，穿过珠江·逸景家园小区，才能到达项目南门，也就是说融科·钧廷实际远离轻轨，而并非位于“轻轨旁”。

据项目周边链接地产置业人员介绍，融科·钧廷属通州区马驹桥板块，该区域内并没有什么有名的学校，只有项目西北侧的马驹桥中学。对此，融科·钧廷售楼处置业人员介绍到：“我们属于实实在在的学区房，现在幼儿园和小学已经在建了，估计9月份的时候就能招生了。”记者在售楼处沙盘上看到了金桥公立小学和金桥幼儿园的项目牌位置。可对于是不是小区内业主小孩都能入学这个问题，置业人员模糊答道：“入学都得有资格审核吧，有的能进，有的不能进，这个也得看业主个人。但这个学校每个年级都有4个班，容量大，而且这个学校是政府审批的重点项目，重视程度高。”

售楼处沙盘图

显然，置业人员也不能肯定买房即可保证入学，而对于未来是否还会配建中学和高中，置业人员没有作答。

另据地产中国网观察，目前马驹桥板块与亦庄核心区相对割裂，并未分享到亦庄核心区更多利好，各项生活配套设施也相对匮乏，自身的乡镇配套档次不够，主要依赖核心区的配套。从马驹桥开车前往核心区还需要大约15-20分钟的车程，若选择乘坐公交车，项目周边公交线路目前有821路、723路和826路，还有通12，专41路等小公共。

离项目最近的公交路站牌

从目前的购房者看，除一些亦庄的需求外，外来购房力量相对薄弱，整体市场还未出现热销态势，尚待进一步发展。