一线限价失效 楼市调控转向?

来源:地产中国网 2013-08-20 09:14:00

进入7月,与天气一样,北京房地产市场热度持续攀升。“日光盘”不断涌现,价格不断上涨。

7月20日,位于北京大兴枣园地铁站的中建国际港项目开盘,开盘当天1462套房源售罄,认购金额37.9亿元,创下2012年以来全国单一楼盘单日销售的最高纪录。

一线城市房地产价量齐升,在中国银行首席经济学家曹远征看来,限价限购等行政调控政策已经“走到尽头”。

房地产相关各方都在极力捕捉政策新动向。7月30日中央政治局会议“促进房地产市场平稳健康发展”的表述,令地产股应声而涨。

华泰证券认为,决策层有望从行政调控转向着眼市场化的长效机制。但更多受访人士判断,中国房地产调控长效机制的建立尚在起步阶段,目前正处在思维转变的过渡期,因而房地产各项调控政策短期内不会贸然调整。

新一届政府还面临着一个全新问题,即房地产市场正在加速分化,一二线城市楼市价格快速上涨的同时,三四线的“空城”、“鬼城”亦逐渐增多。是故,从“需求管制”到“增加供给”的理想化路径,并不容易转变。

从具体举措来看,中央层面的新政尚处于蛰伏期、真空期,而业界和一些地方则已按捺不住,开始萌动。

一线限价失效

位于北京大兴区的金融街融汇项目原计划4月初开盘,但600套房有超过6000组客户认购,“关系户”远超房源数量。开发商只得在7月低调开盘,房源被一抢而空。同样情况也出现在保利万科、珠江等开发商的项目上。

“现在北京市场,一套房有10个人抢,没有关系根本买不到。”一位上市房地产企业销售负责人对记者介绍,这样的趋势始于2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盘入市都会销售一空,今年更是供不应求。

“很多开发商都没存货了。去年上半年市场不好,急于 跑货 ,现在后悔当时卖得太便宜。”这位负责人说。

一位接近北京市建委的市场分析人士认为,市场需求积压到一定程度就会反弹。北京目前供需矛盾严重;限购又产生了“堰塞湖效应”,有许多在限购之初不够资格的人,现在逐渐有了资格,涌入市场。

“堰塞湖效应”传导至价格层面,终致北京房价再度出现“狂飙”态势。

万科北京房山项目为例,2012年5月,该项目售价1.5万元/平方米,8月份为1.8万元/平方米。2013年再次开盘,为规避政府限价,开发商采取装修拆分的方式,售价达2.3万元/平方米。

一位不愿意透露姓名的北京某上市房地产企业负责人对《财经国家周刊》记者坦言:“价格没办法完全控制,北京市住建委也是睁一只眼闭一只眼。没有消费者投诉,他们也不会去管开发商。”

据他介绍,目前调控的主要手段已经被开发商消解。虽然政府采取各种限价政策,但开发商还是有自己的对策。比如,装修拆分,把装修款单独列出,提高价格;现房销售,建委目前对现房价格没有过多要求;取得预售许可证时将地下车库捆绑销售,等等。

因为客户量足够多,开发商还会利用“验资”程序对客户进行筛选。通常做法是让客户提供50-70万存款证明,作为排号门槛;而在没有取得预售证之前,开发商还会让合作电商收取几万块钱“诚意金”。

“这都是违规手段。但这些钱能收上来,说明客户真是很多。”该人士同时介绍,开发商采用这种方法之后对客户首付能力要求很高,如30%的首付款、拆分出来的装修款需要一次性付清,而在去年上半年市场低谷时候,开发商一度允许首付款分三次付清。

开发商成功突围政策壁垒后,正游刃有余地设计新的销售策略——捂盘、提价。

《财经国家周刊》记者了解到,万科集团已要求旗下项目提高新开盘项目毛利率,规定毛利率必须达到20%以上才可以入市。同时在内部要求今年控制销售规模,尽量不推盘。知情人士透露:“集团五六月份提出今年不能卖得太多,要为明年30周年冲业绩做准备。北京今年销售目标大概在150亿,明年要到200亿。”

“有些项目有先天劣势,客户量积蓄不足,但价格仍然在涨。开发商的策略是要保持住价格,虽然卖得不好,还是要涨价。”该人士说。

这样的现象已经引起诸多担忧。8月12日,幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏在微博上表示:近年房地产调控一直在“限”字上做文章,先打压供给,后抑制需求,(方向)都调反了。造成供不应求推动房价上涨,限购最严厉的城市涨幅最高。事实证明,调控思维已经钻进死胡同,现在到了反思的时候。

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新一届政府还面临着一个全新问题,即房地产市场正在加速分化,一二线城市楼市价格快速上涨的同时,三四线的“空城”、“鬼城”亦逐渐增多。
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