如果没有意外，一栋栋专供深圳海关职工的“福利房”，将在一年后的宝安新安街道拔地而起。

深圳宝安区新安街道上川路与宝石路交汇处，是深圳海关宝安生活区项目（下称“宝安生活区”）所在地，深圳市住建局与深圳海关公告显示，该项目于今年1月22日正式报建，项目拟投资7.56亿，占地4.19万平方米，建筑面积19万平方米，将建成包含400套单身宿舍、约1000套保障性住房的海关生活区。

然而，本报记者调查发现，深圳海关上述保障房项目存在着土地置换面积变大、资金来源存疑、开工手续不足等诸多问题。

本报记者近日致电宝安生活区项目负责人张博，希望了解项目建设进展，被对方婉拒。随后，记者先后多次致电深圳海关新闻办、深圳市住建局、宝安区国土局等单位，均未得到明确答复或对方电话处无人接听状态。

土地置换的秘密

深圳住建局此前表示，宝安生活区所在地块，为深圳海关西乡办事处自用土地的置换所得。6月4日，深圳海关发布公告称，“为支持深圳市教育事业发展，我关根据市政府要求，同意将我关原自有土地调整至宝安区新安上川片区44-03地块。”

那么，土地置换过程是如何发生的？本报记者就此询问深圳住建局、深圳海关，均未得到明确答复。

根据深圳住建局此前的回应，深圳海关保障性住房项目所在的宝安区上川片区44-03地块，系其原自有土地的置换用地。该项目的建设符合现行有关政策。

上述回应并未说明具体的置换过程。而本报记者的调查显示，该置换在两年前就已开始运作。

一则来自国土资源部网站2011年初的公告模糊表示：宝安生活区地块为深圳海关置换用地，经深圳市人民政府审批通过，占地面积为3.11万平方米，约定交地时间为2011年1月6日。

而去年底发布的深圳海关宝安生活区保障房项目(代建总承包)招标公告显示，该项目总用地面积为4.19万平方米，这比国土部公告面积多出了1.06万平方米。

除了面积蹊跷变大之外，置换后的地块价值比原地块要大很多。宝安区多位地产中介对本报记者表示，深圳海关置换到了一块“风水宝地”。西乡街道（海关从前自有用地所在地）的地价、一手住宅均价相比新安街道（海关宝安生活区所在地）低，“新安靠近前海，交通便利，基础配套比较好，有公园、地铁、小湖泊，离宝安中心也更近一些”。

以海关宝安生活区附近新近开盘的“海雅缤纷城·君誉”为例，其90平米左右的现房成交均价已达2.7万元每平方米。而西乡中心区附近“中粮锦云”、“富通城十锦”等楼盘同等面积的现房成交均价仅为2.2万元左右。

政府机关自有土地置换应履行哪些法定程序？为何突然多出1.06万平方米的用地面积？是否涉嫌违规？置换前后土地的地段、价值如何衡量？对此广东信荣律师事务所主任律师张茂荣认为，以上理应公开的信息均没有公开，海关宝安生活区土地置换在程序上存在一定问题。

根据《政府信息公开条例》，“重大建设项目的批准和实施情况”被纳入信息公开范围。北京市盛峰律师事务所律师李松对本报记者表示，深圳海关宝安生活区项目计划投资7.56亿，建筑面积多达19万平方米，当属重大建设项目范畴。“并且它目前已经引起了社会各界的广泛关注，政府应该依法主动公开相关信息。”

中国土地学会一位不愿透露姓名的常务理事告诉本报记者，一般来讲，基于城市经营、节约集约用地的考量，土地置换后的总价值不得高于置换前。并且一般是从地段稍好的地方换到稍差的地方。

他认为，深圳海关将原有土地置换到一块更大、更好的地段上，是违背中央精神的，属严重违规行为。“十七届三中全会要求实行最严格的节约用地制度，提高土地的利用效率。但是深圳海关刚好相反，占用更好的地块来给内部职工修保障房，一定程度上造成了国有土地资源的流失。”

未拿证先开工？

本报记者发现，除了土地置换过程扑朔迷离，宝安生活区的开工时间也是一拖再拖。

事实上，针对该项目的开工时间，本报记者至少发现两个不同的版本。

前述国土部公告显示，该项目约定开工时间为2012年1月4日，约定竣工时间为2013年1月5日；而深圳市住建局发布的深圳海关宝安生活区保障房项目(代建总承包)（二次公告）则显示，该项目“计划开工日期”为2013年2月25日。

但近日本报记者前往宝安生活区实地探访发现，该地块仍未开工。此地位于两条大道相交的丁字路口，紧邻G4京港澳高速，交通极为便利，距深圳北站和宝安中心分别只有约15分钟和7分钟车程。

在现场看到，项目所在地两面环山，环境幽静。一座奠基碑立于中间，碑文显示，项目奠基仪式于2012年9月28日正式完成。现场较为开阔，土地平整工作已完成。

“这块地已经空了大半年，去年9月来了一批人，举行了奠基仪式，之后就没什么动静，没有听说要动工的确切消息。”保安生活区附近一家公司的保安告诉本报记者。

此前，深圳海关称，该项目于2012年4月获深圳市住建局批准，并纳入2012年深圳市保障性住房建设计划。但是，记者查阅深圳市住建局“2012年新增供应保障性安居工程用地预安排”，并未发现宝安生活区项目。

深圳海关又称，该项目目前已经取得《建设项目选址意见书》、《建设用地方案图》及《建设工程规划许可证》。

而记者查阅深圳市住建局、宝安国土局、宝安建设局网站发现，该项目《国有土地使用证》、《建设土地规划许可证》、《建设工程施工许可证》缺失。

接近宝安国土局的知情人士称，宝安生活区用地属于国有土地，住建部门和国土部门对该地块置换成海关保障房用地仍有争议。待住建局确定其类型后，宝安国土将在项目办理土地使用权出让手续时，再依据市政府相关文件，确定该项目是否需要缴交地价。

张茂荣则对本报记者表示，《建设工程施工许可证》是建设单位用地的法律凭证，取得它是《建筑工程施工许可管理办法》和《建筑法》所规定的建设工程开工的前置条件，该项目未经许可不具备开工条件。

但在6月8日，深圳50个保障房项目开工仪式在深圳坪山新区举行，“深圳海关宝安上川片区保障性住房项目”赫然位列其中。6月25日，深圳市住房和建设局发布公告称，上述项目招标正式完成，深圳市富通房地产集团等四家公司以6.8亿元的报价成功中标。

置换后的福利

宝安生活区地块置换成功后，除了用地面积扩大以外，在项目用地规划及其调整上，可以发现其海关“福利”房的蛛丝马迹。

4月20日，深圳市规划与国土资源委员会发布了《关于新安上川片区44街坊法定图则调整的公示》，对保障房项目所在的上川片区44-03图则进行了调整，并公布了调整方案。

记者对比调整前后效果图发现，调整后的方案似乎更为优化：原先紧邻该项目的公交站场和体育中心被“剔除”至西南方向，与菜市场、社区服务中心等“排排坐”，并在中间规划了一个占地约1.58万平方米的绿化带，使深圳海关生活区成为“私密花园”。

多则公开资料亦显示，宝安生活区建设得到了政府层面的支持。2012年底，深圳市人民政府网站公布了宝安区尖岗山战略性新兴产业集聚区十大建设项目，宝安生活区位列这些为“打造高效率、高品质的国内一流园区，推动全区的产业载体建设再上新台阶”的项目之中。

除了“福利分房”之外，宝安生活区项目的资金来源亦有待商榷。

根据深圳住建局公告，该项目拟总投资7.56亿。宝安国土局此前的回复，项目资金来源为“核拨+自筹”，其中5100万元由海关总署核拨，其余由深圳海关自筹。至于“自筹部分”为集资建房，还是海关先建好房再卖给职工，未有说明。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对本报记者表示，集资建房是一个灰色地带。严格来讲它是国家工作人员的特权，与中央精神相违背。但事实上又能在制度上找到漏洞。

2006年，住建部、国土部、监察部等部门曾联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》，明确规定停止审批党政机关集资合作建房项目。但国有企业或事业单位的集资建房政策没有取消。

邹晓云指出，深圳海关作为国家机关，自己建房或制造政策倾斜不是一个正常的现象，针对其宝安生活区“5100万元由海关总署核拨”，邹晓云指出，这是公权力对公共财政的挪用与侵占。

“要建立严格、公开的财政制度，对预算实行严格管控。”邹晓云认为，应该从源头上对政府支出进行管控，防止土地、资本被投入到新一轮福利房建设。（来源：21世纪经济报道）