热点兴起时，蜂拥而上，是近几年楼市的特点。商业地产的投资尤其符合这样的“规律”。限购限贷政策持续以来，不仅投资需求纷纷涌入商业地产，商业地产项目也以裂变式增长迅速遍布市场。但，热情过后需要的是理性。一方面，我们看到一些地段优良、产品有吸引力的商铺被抢购一空，并且呈现了较高的承租率，而另一方面，我们也经常听到投资商铺失败的投资者的哭诉。

为何一个城市的商铺会呈现冰火两重天的状况？如何理性看待商铺投资？投资商铺应该看重哪些要素？

本期观察家嘉宾

河北省商业联合会秘书长曹润亭

前景顾问营销总监张磊

投资案例一：

在石家庄西南区域新开业的一家游乐主题的商场现场，游乐项目前排起了大长龙，以年轻人居多的队伍中，似乎没有受到等候时间长的影响，依然兴致勃勃等待体验室内游乐场的刺激。而刚参加完游乐项目的小张，便和朋友一起去逛街购物，并寻找美食了。

在地下一层的一家臭豆腐小店里，两名店员也紧张有序地忙碌着。他们说，现在商城只是试营业，大部分商铺选择了暂不开业，越在这样的情况下，其实越不容易吸引人群。但臭豆腐店的店员向记者说道，其实试营业以来，生意远远超过了预期。摆在货架上的油都已经用了好几桶。

据其中一名店员说，他们十几平方米的小店，租金为4元/天/平方米，每个月一千多元的租金，对他们来说，并不是太难接受。

记者观察，虽然许多商铺大门紧闭，但地下商铺招商情况基本处于满额状态。从其他几家营业商铺的负责人处得知，月租金基本在2000元左右。虽然未来商铺运营情况尚需观察，但可以看到新型商业形态对投资人的吸引力。

对于购买商铺的小李来说，无疑是松了一口气。在购买商铺时，周边虽有商业项目，但经营情况并不火爆。他当时看中的也是这里特色化的设计方案，以及开发商返租的政策。“虽然返租也带有一定风险性，对开发商资金实力要求比较高，但我看中其后期运营的实力，就买下了这里的商铺。”

投资案例二：

对于张敏来说，近几年他最失败的一个投资，就是买了一个商铺。首付50%尚需500万元的超大商铺，在拿到手之后却发现，怎么都寻找不到租户。他的商铺分上下两层，共400平方米左右，“本来想购买大商铺，可以吸引银行、公司等大客户前来投资，收益率要远远高于小商铺，可是整整两年，商铺一直处于闲置状态。”而这期间，张敏还需要每月偿还剩下的贷款，压力可想而知。“早知道这些钱还不如直接存到银行呢，两年没有收益，这机会成本太高了。”

两年以后，张敏的这个商铺终于租出去了，但是租金情况并不理想，这也是他妥协之后的结果。“商铺投资风险太大了，尤其是大商铺。”张敏经过这一次不太成功的投资经历之后，对商铺有了抗拒感，尤其是大商铺。

可是，真的是大商铺惹的祸吗？

从金字塔尖向下扩散的投资者

“手里有些闲钱，放到银行不保值，做生意没有时间和精力，投资个商铺吧？”最近，身边有这样想法的投资者越来越多，这样的现象一方面源自于居民收入水平的提高，一方面又是困于投资渠道的狭窄。股市动荡、黄金疲软，在经济形式下行的市场中，只有房地产在稳中上升。