传言已久的房地产发展长效机制随着中国房地产业协会副会长朱中一昨日在2013博鳌房地产论坛上的一句“长效机制的草案肯定有了”终于得到证实，然后其“没有五年时间难以出台”的表态，也让业界担忧，长效机制的建立能否转变此前楼市调控“头痛医头、脚痛医脚”的即时决策局面。

尽管如此，各界对于长效机制的建立仍然充满期待，长效机制对房价有何影响？行政化的调控手段是否还会继续？房地产作为支柱性产业的局面是否应当调整？长效机制对楼市的一系列后续影响有待市场的考验。

■政策背景

历史“欠债”需长效机制偿还

2009年以来，政府接连不断地出台了一系列房地产调控政策，但自从进入今年下半年，业内纷纷表示，新一届领导班子似乎开始淡化房地产调控政策，释放积极信号，更多地将着力点聚焦于让房地产行业回归到正常发展上来。7月30日，中央政治局会议分析研究下半年经济工作时，只字未提关注度极高的楼市调控，而只在“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长”的内容后面，表明了“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”态度。而国家发改委主任徐绍史也曾于7月底表示，下一步要建立房地产市场稳定健康发展的长效机制，促进房地产开发投资平稳增长。

对此，业内大多持支持的态度，认为政府逐渐让短期调控政策退出市场，从长远角度、从基础工作做起，逐步建立、完善长效调控机制更为必要。“限购等短期行政调控手段除了部分一线城市必须要实行之外，在大多数城市都是对地方经济伤害比较大的，应逐渐退出市场的。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存坦言。

链家地产市场部分析师张旭表示，经过7年的不断发展与进化，当前我国宏观调控政策已经能够基本满足剔除投机性需求，调控范围也已经基本覆盖整个房地产市场的各个主体与生产要素，进一步从严的空间也可能仅限于部分城市政策的落地执行，影响有限。

朱中一介绍，今年前7个月，全国房地产市场总体延续了去年下半年以来的回升态势，部分热点城市商品房成交量和住房价格上涨明显，房地产开发投资保持较高水平，保障性安居工程推进顺利。但一些地方房价上涨的预期较强、“地王”也频频出现；房地产市场的差异性明显，一些地方供求关系紧张，一些地方的商品住房和商业地产去库存化压力较大；一些地方在保障房建设资金筹措等方面遇到了困难，也有个别地方将保障房资金挪做他用。

在各地政府实施短期调控政策一段时间后，楼市仍问题频出的情况下，长期调控就被政府和业内更加重视了起来。

张旭坦言，由于过去甚至有部分时期，调控政策呈现矫枉过正态势，误伤了合理存在的需求。“过去十年政府对于楼市的调控存在一些不恰当的做法，积累的各种问题造成现在市场矛盾加剧、激化，部分城市甚至可用调控一轮、矛盾加剧一轮来形容。”陈宝存举例称，政府手中土地存量不足是过去政府调控楼市后留下的棘手“欠债”之一，而这需要通过长效机制中建立土地供应制度来解决。

建设时间

长效机制不能急于一时

对于各界颇为关心的长效机制出台速度、成形进度，朱中一坦言，长效机制没有五年时间难以出台，并在改革过程中根据市场情况进行实时更新。

对此，业内出现了一些担忧之声，有观点认为，我国房地产市场日新月异，五年甚至更长的时间后，市场情况根本难以预料，到时候再陆续出台长效机制能否真正解决市场中存在的问题，长效机制难道不该“只争朝夕”么？

“欲速则不达”，陈宝存说，他认为这种担忧没有必要，“如果用五年左右就可以逐步形成长效机制是非常不易的。” 中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强称。而陈宝存则直言，长效机制估计在未来五年也只能形成一个初步草案，想要在这个时间内完成基本是不可能的，逐步完善长效机制至少与需要十年甚至更久。

陈宝存认为，长效机制的建立需要以存量房评估、全国住房信息联网等工作作为基础，需要进行基本工作非常多，推进、实施也非常难，长效机制中大量政策提出很久却无法执行就是因为很多实行所需基础条件都不具备。

朱中一介绍，长效机制的内容应该包括如何完善住房制度、调控的机制、财税制度以及住宅产业化等问题。并且，长效机制会对现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。而在陈宝存眼中，仅在“改革财税制度”一项中推行“房产税”政策就需要对大量的存量房进行调查、评估，“对存量房和增量房同时征税，才能真正达到调控作用，但如果不对存量房评估就仓促出台条文，最后调控政策也只能沦为‘摆设’。”陈宝存表示。

另外，对于市场动态变化后，长效机制的出台能否起到应有的效果的看法，陈国强认为，长效机制是在不断制定、完善、出台、改进的，目前我国的长效机制体系并不是完全空白的，包括已经出台的预售制度等行业制度都是长效机制的组成部分，不论是已出台的还是正在制定的、刚刚启动甚至还未启动的政策，如果要被纳入到长效机制中，就必须是随着市场变化而不断变化、完善的，尤其是市场影响比较大的、比较核心土地供应等制度。

机制内容

市场或将分类放开

尽管目前有关楼市长效调控机制的方案尚未出台，也没有明确的落地信号，但这反映了当前房地产市场重现房价上涨的预期市场背景下，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。在此背景下，长效机制的顶层设计怎么做，成为一个新命题。

近期媒体报道，46个限购城市之一的浙江温州已经悄然松绑限购令：原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。这让市场不禁猜想，束缚房地产多年的限购等政策是否会退出？

多数业内人士认为，长效机制意味着去房地产行政化，而经济手段和市场手段将取而代之。中国城乡建设经济研究所所长陈淮昨日表示，短期调控和长效机制的根本区别在于，政策是短期的即时决策，而长效机制则是制度建设，是保证产业如何发展的问题。

“长效机制毫无疑问是改革的一部分。”朱中一在博鳌论坛表示，长效机制的内容应该包括如何完善住房制度、调控机制、财税制度以及住宅产业化等问题。并且长效机制会对现有的财税体制、土地政策、金融体制有所改革。

朱中一指出，在长效机制的设计中，保障性住房将是一个重点，要继续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工程质量、分配、退出和运营管理等方面的工作。

值得一提的是，北京商报记者从相关渠道获悉，在此前监管部门对各地房地产调控成效的摸底中，各地区反馈的意见基本上为希望市场分类放开。一方面高端市场完全市场化，以此保证地方土地出让收入以及税收；另一方面中低端市场则坚持现有的调控手段。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从实际执行层面来看，定向宽松的调整从2012年就开始了。未来长效机制将主要以房产税为调节手段，遏制投机性需求，保证合理的自住需求，支持中长期的投资性需求。

“现有的调控政策暂时难言退出”，张宏伟表示，如果长效机制在今年年底、明年年初开始出台，那么当财税体制、土地政策、金融体制等露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，楼市调控政策逐步退出之时。

在建立长效机制上，土地政策被认为是最核心的障碍。宝龙集团总裁许华芳昨日在博鳌论坛表示，房地产调控长效机制在短时间内无解，土地财政是根本原因。“土地财政政策如果还继续维持的话，很难说房地产调控能有个长效机制，地方和中央总是在博弈，而且是很坚决地博弈。”

朱中一表示，房地产市场是地域差异性很大的市场。中央政府应允许地方政府在中央政策的原则指导下，各地可因地制宜、分类决策。“中央政府应要求各地加强城市产业发展，不要过度依赖土地财政和房地产，而是通过产业带动来发展经济。”

产业定位

房地产支柱地位将有所调整

对于中国现阶段的经济增长而言，房地产集合了中央政府、地方政府、开发商、银行信托以及房地产产业链形形色色的供货商、购房者等庞大的利益相关者。但近年来，中国的房地产行业备受污名化，“房地产业绑架了中国经济”、“绑架了中产阶层”、“房地产掏空了实体经济”等说法层出不穷。

今年“两会”期间，国家发改委副主任朱之鑫表示，“房地产应该说是国家重要领域，很多人都说把房地产作为支柱性行业，我查了一下文件，没有这句话，我们提出来是把建筑业作为支柱性产业”。该表态立刻引发了一场“房地产究竟是不是国民经济支柱性产业”的全社会大讨论。

国家发改委经济研究所研究员、经济形势研究室主任王小广表示，“没有一个国家是通过把房地产作为支柱产业之一来建立国际竞争力，而房地产泡沫化增长将延缓甚至是根本阻碍整体经济，因此把房地产作为经济增长支柱产业的观点是错误的”。

虽然如此，房地产对整体经济的贡献无法忽视。一个重要的原因是，房地产业有着关联度广、产业链长的特点，房地产投资能够带动上下游建筑、建材、冶金等60多个实体经济行业的发展。

数据显示，上半年我国房地产开发投资增速同比增20.3%，其中住宅投资增长20.8%。国土资源部法律中心主任孙英辉表示，初步计算，上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近两个百分点。而按照惯例，对GDP贡献率超过5%便可定义为支柱产业。

“在2002-2008年的中国经济周期中，房地产和外需是两大引擎”，汇添富基金研究总监韩贤旺表示，从根源上分析中国房地产的地位就会发现，一方面，房地产扮演着吸收居民投资的储蓄罐角色，另一方面，房地产推动土地财政成为地方经济增长和波动的重要推手，并由此积累了一系列的经济社会问题。

这种特殊的地位，使得房地产调控和经济“保增长”成为一对此消彼长的力量，每当“保增长”任务急迫，房地产调控就会有所放松。而在经济增长放缓之际，房地产作为主要驱动力的作用不可轻视。未来，整体经济要在政策取向的底线与经济增长合理区间寻求平衡，这是保证经济增长方式得以转变和升级的基础。这意味着房地产不能再像以往那样发展。

近日，国家财政部部长楼继伟表示，房地产业应该对经济发展起到正常的作用。房地产业的发展如何与城镇化战略结合等问题需要进一步研究，需要建立房地产业发展的长效机制。可以说，长效机制肩负着带来房地产行业健康发展，将推动整体经济健康发展的任务。

目前，房地产业内人士对于未来房地产在整体经济中的地位依然颇有信心，重要的一点是新一届政府提出的新型城镇化概念。亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为，对于未来的新型城镇化，房地产就是核心。

北京商报记者 李芊 蒋梦惟/文 韩玮/漫画 王飞/制表

2009年以来楼市调控政策

■2009年12月9日 国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，遏制炒房现象。

■2010年3月18日 国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严格执行土地出让金付款制度。

■2010年4月27日 国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“史上最严厉的调控政策”。

■2011年1月26日 国务院推出“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策。

■2011年1月27日 财政部公布政策，规定个人将购买不足五年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

■2011年7月21日 国务院发布土地市场“国五条”，强化土地调控。