“之前我们是打算自持这个项目中的一部分物业的，现在将自持的部分全部改为出售。8月26日正式对外销售。”8月6日，在北京东二环的银河SOHO内，SOHO中国有限公司招商经理张燕东向中国房地产报透露。“前几天潘总刚从美国回来,给项目做了定价,均价8.4万元/平方米,预计能达到30多亿元销售额。”

2012年8月，SOHO中国董事长潘石屹正式对外宣布今后战略将由“开发-销售”商业模式转为“开发-自持”模式，2015年将持有150万平方米的办公楼物业，其中北京38万平方米，上海112万平方米，预计5年后SOHO租金收入将超过40亿元。其中，位于北京东二环的银河SOHO约34096平方米物业被列为SOHO中国的自持物业。

对于为何突然将银河SOHO的自持物业改为对外出售，截至记者发稿，SOHO中国方面并未给出明确答复。

在接受记者采访的多位业内人士看来，SOHO中国面临项目数量有限，可结转项目不多，租金难以短期内快速补充收入的转型阵痛期，急于出售银河SOHO或是基于平滑业绩的考虑。

“银河SOHO定位散售，本身的物业价值被破坏了，其自持的物业价值并不能得到最大化实现，全部出售套现对其而言是一个好的选择。”盛富资本和协纵国际总裁黄立冲认为。

抛售银河SOHO

资料显示，位于北京东二环的银河SOHO，总建筑面积33万平方米，办公面积16.6万平方米，商业面积8.6万平方米。2010年6月20日开盘预售，2012年11月完工交付，截至2012年底，实现销售额160多亿元。

8月6日，一位银河SOHO的销售人员告诉记者，7月底销售团队刚进驻项目，目前正处于积累客户阶段。“之前是处于出租状态，现在要把出租的物业转为销售。”对于为何要由自持转为销售，销售人员表示，“银河SOHO属于散售项目，部分持有物业价值不如整体持有物业价值大。比如银峰SOHO（原望京SOHO）,公司便是持有三栋楼中的一整栋，这样便于运营。银河SOHO项目属于散售的，也不便于整体运营。”“项目的地段比较好，而且是稀缺资源，二环内像这样允许散售的商业项目不多见了。肯定能卖得好。”上述销售人员反复对记者强调。

尽管散售模式能够快速实现销售，但是后期的招商、运营却面临很多挑战。据记者了解，银河SOHO下半年开业以来，招租、运营情况并不理想。其中仅有53%左右的项目招到商户，大部分处于空置状态。而其散售模式，也造成了物业价值打折扣。“租金在7～13元/平方米/天。”张燕东坦言，相比周边商业租金，银河SOHO的租金算是很低了。

“如此低的租金？”一位不愿具名的业内人士对记者表示，“北京东二环的写字楼租金哪儿有每天每平方米10元以下的啊？好的写字楼都在15元以上。东三环的国贸三期租金每天每平方米早过了30元。”“这也许是SOHO中国面临的苦恼所在，持有物业意味着要有两到三年的培育期，而且像银河SOHO这种散售项目，相比自持物业的商业价值大打折扣，而其持有的部分物业又混杂在散售的项目中，造成物业租金升值空间有限。对SOHO中国而言，不如全部销售套现更划算。”在黄立冲看来，北京商业物业的价值基本到顶了，SOHO中国此时套现比较划算。