“之前我们是打算自持这个项目中的一部分物业的，现在将自持的部分全部改为出售。8月26日正式对外销售。”8月6日，在北京东二环的银河SOHO内，SOHO中国有限公司招商经理张燕东向中国房地产报透露。“前几天潘总刚从美国回来,给项目做了定价,均价8.4万元/平方米,预计能达到30多亿元销售额。”

2012年8月，SOHO中国董事长潘石屹正式对外宣布今后战略将由“开发-销售”商业模式转为“开发-自持”模式，2015年将持有150万平方米的办公楼物业，其中北京38万平方米，上海112万平方米，预计5年后SOHO租金收入将超过40亿元。其中，位于北京东二环的银河SOHO约34096平方米物业被列为SOHO中国的自持物业。

对于为何突然将银河SOHO的自持物业改为对外出售，截至记者发稿，SOHO中国方面并未给出明确答复。

在接受记者采访的多位业内人士看来，SOHO中国面临项目数量有限，可结转项目不多，租金难以短期内快速补充收入的转型阵痛期，急于出售银河SOHO或是基于平滑业绩的考虑。

“银河SOHO定位散售，本身的物业价值被破坏了，其自持的物业价值并不能得到最大化实现，全部出售套现对其而言是一个好的选择。”盛富资本和协纵国际总裁黄立冲认为。

抛售银河SOHO

资料显示，位于北京东二环的银河SOHO，总建筑面积33万平方米，办公面积16.6万平方米，商业面积8.6万平方米。2010年6月20日开盘预售，2012年11月完工交付，截至2012年底，实现销售额160多亿元。

8月6日，一位银河SOHO的销售人员告诉记者，7月底销售团队刚进驻项目，目前正处于积累客户阶段。“之前是处于出租状态，现在要把出租的物业转为销售。”对于为何要由自持转为销售，销售人员表示，“银河SOHO属于散售项目，部分持有物业价值不如整体持有物业价值大。比如银峰SOHO（原望京SOHO）,公司便是持有三栋楼中的一整栋，这样便于运营。银河SOHO项目属于散售的，也不便于整体运营。”“项目的地段比较好，而且是稀缺资源，二环内像这样允许散售的商业项目不多见了。肯定能卖得好。”上述销售人员反复对记者强调。

尽管散售模式能够快速实现销售，但是后期的招商、运营却面临很多挑战。据记者了解，银河SOHO下半年开业以来，招租、运营情况并不理想。其中仅有53%左右的项目招到商户，大部分处于空置状态。而其散售模式，也造成了物业价值打折扣。“租金在7～13元/平方米/天。”张燕东坦言，相比周边商业租金，银河SOHO的租金算是很低了。

“如此低的租金？”一位不愿具名的业内人士对记者表示，“北京东二环的写字楼租金哪儿有每天每平方米10元以下的啊？好的写字楼都在15元以上。东三环的国贸三期租金每天每平方米早过了30元。”“这也许是SOHO中国面临的苦恼所在，持有物业意味着要有两到三年的培育期，而且像银河SOHO这种散售项目，相比自持物业的商业价值大打折扣，而其持有的部分物业又混杂在散售的项目中，造成物业租金升值空间有限。对SOHO中国而言，不如全部销售套现更划算。”在黄立冲看来，北京商业物业的价值基本到顶了，SOHO中国此时套现比较划算。

自持模式举步维艰

“SOHO中国面临着市场布局和产品结构单一的困局。其仅在北京、上海两个城市布局，使得如果当期结算项目资源多，报表上的利润就好看些，若可结转项目资源不多，利润就下滑得厉害。另外，转型自持后，短期内如何平衡业绩，也是其不得不考虑的问题。”兰德咨询总裁宋延庆说。

“原来SOHO中国北京的销售团队基本上解散了，北京基本上没有可售项目了。”SOHO中国一位内部人士对记者透露。有机构预测，由于SOHO中国今年可结转的项目数量有限，加上租金回款周期长，其上半年销售额预计不足50亿元。

事实上，自SOHO中国宣布由“销售”模式转型“自持”商业模式以来，就一直面临外界的质疑。质疑一方面是其急速转型会造成业绩的下滑，另一方面，由擅长的“销售”领域转为不擅长的“招商运营”领域，团队的组建对SOHO中国也是挑战。

2012年年报显示，SOHO中国完成了94.68亿元销售额，不仅距离年初制定的230亿元差距甚远，甚至也没有完成年中修订的销售目标120亿元。2012年，其全年投资物业租金收入仅为1.48亿元。

2013年3月6日的SOHO中国业绩发布会上，SOHO中国行政总裁张欣表示，2012年，其销售物业占比约25%，自持投资物业占比约75%，之后将不断提高自持物业比例，直到2015年，自持物业比例将达到100%。

“SOHO中国轻销售、重自持的思路是明显的。去年8月份宣布转型持有之后，公司多位高管相继离职。目前看到了其对销售团队的调整，但只见其销售团队解散，却不见商业运营团队组建。”一位业内人士指出，商业运营团队的组建也不是一朝一夕能够完成的。

除了转型中遇到的运营经验不足，SOHO中国转型阵痛的另一个难题是资金压力。在业内人士看来，目前SOHO中国在北京尚无新项目进账，战略重心几乎全线转移至上海，投资区域和产品业态分布相对单一，商业项目又处在城市中心地带，投入成本高，这将加重其转型后的资金压力。

“自持项目的资金回收期相对于散售的较长，SOHO中国此次抛售银河SOHO自持物业也可能是为回收资金支持其他项目投入考虑。”正略钧策咨询公司赵丽燕认为，卖出一部分自持物业，也有可能是为了拓展新项目做储备。（来源：中国房地产报）