持续的高温天气，使上海楼市成交再度缩量。

8月12日，金丰易居&；佑威发布监测数据称，上周（8月5日-8月11日），上海市新建商品住宅成交面积为14.91万平方米，环比（较前周）下跌22.02％；成交均价为22352元/平方米，环比下降4.30％；新增供应面积为13.78万平方米，环比基本持平。

佑威机构执行董事黄志坚分析，上周上海楼市成交量创下近25周新低，仅高于春节前后的两周，系年内第三低点。加上新增供应量连续处于低位，显示出高温之下市场各方均无心“恋战”，歇夏现象越发普遍。

黄志坚预计，8月上海楼市的成交量会呈现“先抑后扬”态势，下半月成交量会明显高于上半月。主要原因是最热的天气已过，需求过度消耗的情况有所缓解。8月上海楼市的成交量高过7月的概率很大，9月以后楼市将真正进入“补量”进程。

高温打压推盘热情

“一天下来，售楼处来客就一两个，甚至一个没有。这叫开发商怎么做营销、推盘？”某上市房企副总裁昨日直言，眼下楼市供应量、成交量双双萎缩的原因只有一个：天热。

佑威数据显示，截至8月11日，8月上海市新建商品住宅累计成交面积为26.16万平方米。若以8月前11个交易日的日均成交量推算，8月全月的成交量约在73.71万平方米。7月上海市新建商品住宅成交量为77.67万平方米。

德佑地产研究总监陆骑麟认为，近期市场成交低迷的情况，固然有天气因素的影响，但近期新增供应稀少，尤其是刚需楼盘的供应量十分有限，以及居高不下的房价也是成交低迷的重要原因。

陆骑麟说，开发商显然在暑期并未投入足够的营销力度，更多的是为“金九银十”做热身。目前这种供销低迷的局面恐怕要等到8月下旬才会得到改善。

眼下开发商推盘动力依然维持低位。

据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，8月前11天，上海市新建商品房住宅新增供应面积为27.5万平方米，较7月同期上涨42.5％，同比上涨24.2％，但依然远低于今年5月一周的33.6万平方米的平均供应水平。

但21世纪不动产上海区域分析师黄河滔判断，随着气温下降，开发商推盘入市的节奏将加快。

“尽管当前楼市供应节奏正逐步加快，8月至今新房供应量已出现回暖迹象，但供应绝对量依然较低。”黄河滔说，随着“金九银十”的到来，8月新房供应有可能再次低开高走，届时市场有可能将迎来推盘的高峰期。

“刚需入市仍坚决”

至于上周房价的下跌，受访业内人士多将其归结为“结构性”因素。

黄志坚说，上周上海楼市成交均价创下了5月27日以来的近11周新低，同时跌破年化均价，表明中高端市场总体“歇夏”的情况相对更严重。他强调，上周房价的下跌并非项目均价的下跌，主要是成交权重变化的结果。

德佑地产的数据显示，上周上海市单价在2万元以下的刚需楼盘成交面积，占总成交量的61.8％，大大高于前周54.1％的占比。

“成交结构的变化”，在成交面积排名前十的楼盘中，体现得更为明显。

据21世纪不动产统计，上周上海成交面积前十的楼盘合计成交了4.6万平方米，占上周总成交面积的30.6％。其中，7个楼盘的成交均价在2万元/平方米以下，合计成交了3.9万平方米，占前十楼盘成交总量的85.6％。而之前一周，这一比例仅为60.5％。

黄河滔认为，刚需购房者始终是市场主体，该群体对价格敏感程度很高，只要有合适房源入市，即使天气炎热，看房热情依然很高，入市也比较坚决。

某外资房企总经理进一步说，近期楼市成交量持续走低，主要是因为刚需供应不足。不过，目前上海140平方米以下的房源，库存去化周期仅为5.4个月，属“正常偏紧”，“在今年上半年房价一再上涨，供应还能维持偏紧的状态，说明楼市并没有因为房价上涨而滞销，而刚需产品的价格上行趋势也并没有改变。”

刚需产品供应缺口明显

“2013年以来，市场存在明显的‘供小于求’。”黄河滔说。

据21世纪不动产统计，2013年至今（截至8月11日），上海新建商品住宅新增供应面积为600万平方米，成交面积为709万平方米，新房市场存在109万平方米的“缺口”。

刚需产品的“缺口”尤为明显。

21世纪不动产的统计显示，截至今年8月12日，上海市新房库存面积约为943.3万平方米。按今年前7个月的月均成交面积来计算，该库存消化周期为10.6个月。其中，单套140平方米以下房源的库存去化周期为5.4个月；而200平方米以上房源的库存去化周期则高达35.8个月。

某上市房企副总裁认为，眼下的市场总体而言仍比较健康，“就算大户型库存量较大也没什么。以前市场好的时候，这类产品去化周期也很长。而对于一些稀缺性的产品，开发商可以慢慢卖，不着急。”该副总裁说，真正的危机在于，主流产品的库存不足和去化周期较短。

某外资房企总经理的担心是，如果9、10月份新增供应量并未如外界预期的那样爆发，那么房价上涨的压力会比较大。如果新增供应量能大幅增长，那房价上涨的压力会缓解不少。

房企布局“金九”

部分开发商已开始布局“金九”。

浦东新城碧翠相关负责人介绍，该楼盘已在上周获取新预售证，“这是整个项目的最后一期了，都是140平方米以上的大户型，虽然获取了预售证，但实际推盘要到8月底或9月，均价在4万元/平方米，和此前基本持平。”

浦东绿城葛洲坝臻园副总经理李公杰也说，该楼盘已在上周获得了预售证，预计本周末正式开盘，“这个项目是去年7月融创、绿城合作后，在上海拿的第一块地，此次是首次开盘，但由于和绿城玉兰花园紧挨着，也可以把它看做绿城玉兰花园的第二期。”

据李公杰介绍，该楼盘首次开盘将推出100套毛坯平层房源，“单价5万元/平方米，总价在800万-1500万元，最大的优惠是‘8万意向金抵30万元房款’。”李公杰说，他们原本想赶在上半年入市，但工程进度没法做到，现在推盘一是工程进度达到了，二是积累的客户数量也较多。“目前意向度较大的客户有500-600组。估计100套推出来很快就能卖完。”

按他的说法，这批房源的户均面积在190-220平方米。

前述上市房企副总裁说，对于大多数开发商来说，旺季推新盘，淡季搞续销是常用的营销手法，但也有一些激进的公司，越是淡季越要推盘，“别人不敢推，正好给了他们推盘的机会，但能做到这一点的开发商比较少。”

（来源：东方早报）