【大趋势】

换仓谋求下一轮机会

除中小房企之外，也有部分房地产巨头已披露了年报。相比一种中小房企，地产巨头们的日子显然更好过——规模大，更容易筹到钱、更有钱买到地，更有地扩大规模。房地产圈子里演绎着强者愈强的“马太效应”。

万科是A股少量已公布半年报的大型房企之一。数据显示，上半年万科实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。截至7月，销售金额已近千亿元。

香港世茂集团在A股平台的上市公司世茂股份也已发布半年报，上半年营业收入41.7亿元，同比增长17.4%；归属上市公司股东净利7.03亿元，同比增长17.98%。商业地产开发方面，报告期内，公司实现合同签约额71.3亿元，同比增长57%，达到年初制定目标的71%。

在香港上市的另一巨头中海地产半年报则显示，上半年，公司营业额上升27.3%，至321.9亿港元，折合人民币约260亿元人民币。值得关注的是，中海在利润方面已经超过了万科，股东应占溢利110.3亿港元，折人民币合88亿元，增长率为31.6%。房地产合约销售额为破纪录的800.7亿港元，超过640亿人民币。中海地产日前还宣布，控股股东中国建筑拟将房地产事业部、旗下子公司中建地产及中国建筑国际运营的房地产业务，均注入中海地产。资产注入一旦完成，中海地产不仅从盈利上超越万科，而且从规模上也有望坐上房企第一把交椅。

大型房企规模优势渐显，日子比去年好过，而中小房企洗牌却在加剧。有报道称，规模和高周转已成为房企分化的重要指标。此前，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2013上半年房企销售TOP50》排行榜显示，今年上半年全国销售业绩排名前50强的房企销售总额为6972.97亿元，同比上升21.72%。大型房企业绩增长尤其迅猛，前二十名房企销售额，一年之间入榜门槛涨幅达84%。

大型房企和中小房企业绩分化主要原因是什么？中投顾问房地产行业研究员韩长吉向晚报记者表示，一方面，大型房企资金、规模、综合实力雄厚，抗风险能力强，融资渠道多且成本低，提高了盈利空间，而中小房企相对处在劣势；另一方面，一二线城市房地产销售情况好，价格高，但多为大型房企所布局，中小房企难以竞争，其项目主要集中在三四线城市，楼市情况差别很大，中小房企盈利空间明显压缩。

中小房企未来路在何方？对此，韩长吉告诉记者，房地产行业集中度的提升是大势所趋。“房地产是资源、技术、资金、人才密集型行业，企业的综合实力越强，在市场竞争中愈处于优势地位，愈具有排他性，整个市场将逐渐演变为寡头垄断的局面。中小房企求生存需要走差异化竞争路线，增强在某一地方区域内的竞争力和实力。 ”

同策咨询研究中心总监张宏伟也表示，从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，房地产市场集中度将进一步提高，市场将经历新一轮的大洗牌。

他指出，对于资金面不太紧张的中小房企来说，要抓紧时机及时拿地，换仓谋求下一轮市场发展机会。而对于已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企或正在处在转型阵痛过程的中小房企来说，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，积极寻求融资或引入战略合作伙伴。

分析还认为，中小房企目前业绩疲软，市场规模逐渐缩小，已逐渐落伍甚至退出房地产市场。与大型企业合作，或逐步淡出房地产开发市场，可能是未来中小型房企的一致选择。