参与旧城、棚户区改造房企机会大

瑞银近日发布一份研报也认为，监管层对房企再融资的态度是有条件放开，而旧城改造和保障房项目符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向，或可获得股权融资或债权融资机会。

从目前高层释放的信息来看，“第二轮”大规模的棚户改造即将开启。国务院确定今年改造304万户棚户区，有预测称至少可以拉动投资3000亿元。而国务院决定今后五年再改造各类棚户区1000万户的计划，无疑将启动更多投资。

对房地产企业来说，政府的棚户区改造计划算个利好消息。首先，1000万户被改造的棚户区会产生6亿平方米建筑面积的住宅需求（按平均每户60平方米计算）。其次，同步建设的配套设施将带来巨大的商业物业开发机会。再次，企业被允许发行专项债券或中期票据，这不但在目前“钱荒”的情况下提供极大的融资便利，减少了银行的负担，也提高了饱受贷款困难的中小房企的参与热情。

目前，已经有多家国内龙头房企参与到城市更新（旧城改造、棚户区改造）中，其中包括万科、华润、佳兆业、深圳控股等。尤其是佳兆业，在广州、深圳等地拥有30多个旧改项目，对其来说，城市更新已经是一种重要的扩张布局发展的手段。

据悉，龙头房企早保利地产和万科旧城改造项目均在300万平方米以上。其中，保利地产在广州旧城改造项目超200万平方米。此外，保利地产去年还在武汉关山村取得两个城中村改造项目，计划总投资额为81.1亿元。

而万科在2009年就已经开始参与城市旧改项目，当年取得了福州上海新村旧改项目，权益容积率面积为45万方平米。此后，万科又在2010年至2013年间新增旧改项目7个，权益占地面积约75万平方米、权益容积率面积约259万平方米。

克而瑞分析师朱一鸣认为，融资放开对中小房企更为有利。原因在于，一方面，我国目前房地产板块的上市公司中，有一半以上具备上市再融资的资质，而其中的中小型房企将可以直接再融资，从而有效解决企业资金问题；另一方面，中小型房企项目体量不可能很大，而小体量项目的小规模再融资，在整体市场缺乏流动性的背景下，更容易获得是市场青睐。

如何吸引民间资金进入棚户区改造将成为重点。中金公司称，未来开发商将可以介入一级开发市场，以棚户区改造方式逐步参与土地收储，而政府职能转变为规划审批，原有模式下的土地净收益将逐步以土地成交手续费(比如说用地转性费用、土地交易费用)+物业持有税等形式来兑现，当地资源丰富的本地企业、品牌资金实力强的全国龙头将显著受益。（来源：中国联合商报）