企业:转型高周转 聚焦重点城市
2013,泰禾集团因为在土地市场的大手笔而备受关注,仅上半年就在全国拿下8幅地块,掷金逾百亿,其中4幅位于北京。谈到泰禾集团加码北京市场的动作,黄其森坦言:“泰禾对于自己的定位非常清楚,我们不可能像万科那样做全国化的开发商,我们采取的是区域聚焦、深耕的战略,除了福建之外,北京将是未来泰禾发展的主场。”
黄其森表示,泰禾在今年的布局上将更侧重于一线城市,其主要原因在于,三四线城市因为人口的因素等等,其房地产投资的风险要比北京这样的一线城市大的多,所以,回归一线城市基本成了房企的共识。未来,在区域布局上,泰禾集团将兼顾有一线、二线、三线、四线城市,其中,三四线城市主要在“根据地”福建,而且只选择城市中心小规模的土地来开发。而为了应对当前的调控局势以及企业的发展需求,黄其森表示,泰禾正实行高周转的开发模式,全国90%以上的项目均定为高周转,拿地七八个月后便能入市。
“房地产这几年最主要还是应对政策的变化,,高周转能够有效地迅速规避政策和市场风险,目前看来,高周转模式对于开发商来说也是必须的。”黄其森认为,同时他也表示,高周转需要对市场熟悉、了解,需要专业的团队支撑,因为其中牵涉规划、定位、营销、建造整个的系统体系,能够实现高周转的一定是系统体系比较完整的。
商业地产:走中高端路线 与住宅平分秋色
除了区域的扩张,加码商业地产也是泰禾集团近几年的重要动作。在2012年泰禾的销售额中,商业地产销售基本占到了企业总销售额的一半。黄其森表示,商业地产不限购也不限贷,转型商业地产是泰禾集团近几年能快速发展的重要支撑,所以,未来,企业将继续加码商业地产,将商业地产的开发量控制在总量的一半,与住宅开发形成互动。
“我们做商业也是非常审慎的,首先选择在福建,从能够把控的地方入手。在历练团队的同时,也为全国的扩张做了很多准备,包括从全国各地一线商业地产开发公司高薪聘用一流专业人才、与世界级设计研发团队深度合作、把泰禾集团设计研发中心建在北京、将招商中心设在上海、引进国际一线品牌主力商家等。”黄其森表示,在做了这些充分的准备之后,泰禾将陆续往外扩展自己的商业版图,而且扩展的区域也首选企业熟悉的、可以把控的区域,今年仅福建就会陆续有8个泰禾广场,下一步,广东地区将是泰禾商业地产扩张的目标。
“商业地产核心的问题还是招商和运营,我们30%的品牌是第一次落户福州,而且走的是中高端路线。与万达的商业地产开发不同,我们在建筑的打造、购物环境、产品的定位上都更讲求个性化,考虑对城市、对社会的影响。”黄其森说。
土地与资金:继续加大拿地 增加与金融机构合作
无论是高周转还是全国布局,土地和资金都无疑是首当其冲需要解决的问题。对此,黄其森表示,2013年泰禾的拿地计划将不止年初公布的110亿,下半年集团将继续增加拿地预算,新增部分仍会优先考虑北京和福建,同时还会战略性地考虑上海、长三角和广东市场。泰禾的总体战略就是一定要到经济发达的地方去,而且还要能适应泰禾企业文化的地方。据了解,目前泰禾集团的土地储备总货值大概在600亿左右。
而对于疯狂拿地的同时备受质疑的资金链问题,黄其森正面回应道,100多亿的拿地资金中,自有资金至少在三分之一以上,目前泰禾有20多亿现金及30多亿预收款,不存在资金压力问题。此外,泰禾的融资渠道也是多元化的,今年公司会跟信托、金融 机构有更多合作。“北京和福建的土地市场差异较大,在北京土地付款基本上都要一个月之内付清,对资金的门槛要求很高,但是在福建还有别的城市,就可以有半年、一年甚至更多的回旋余地,因此,在北京我们会相应地增多与信托、基金的合作。”黄其森表示:“要做好房地产必须得懂金融,但是我们有一个底线,就是绝对不会向民间借高利贷。”
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