深圳市房地产研究中心李宇嘉

“房企再融资开闸”已不再停留在是否成为可能的层面上，而是再融资开闸的范围。从监管层的政策意图来看，基于政策导向的有限开闸概率最大，即对于普通商品住房和保障房项目适度放宽再融资限制。

对于保障房项目适度放宽再融资限制，目前来看没有异议。笔者认为，之所以对普通商品住房项目可能会放宽再融资的限制，与近期管理层提出的“要支持首套房购置”、“积极释放有效需求”有关。今年以来，一线和二线重点城市住房成交火热，住房销售面积平均同比增幅在30%以上，绝大多数一线和二线重点城市库存水平持续下降。但是，在火热的住房需求中，以首套房购置为主的刚性需求占比达到85%以上，这说明住房有效需求比较旺盛，需要增加市场有效供应。

重点城市库存水平下降的同时，6月份以来的“钱荒”让很多银行收紧了房贷，有的商业银行分行给下面支行的房贷指标只有几百万元，且首套房贷的利率优惠也逐渐淡出，这是造成7月份房地产销售明显回落的主要原因。中国指数研究院监测的43个重点城市中，7月份超过6成成交面积回落，平均回落10%，库存也在7月份以来持续数周上升。例如，北京6月份还在为库存逼近6万套的“警戒线”而着急，7月份一手住宅库存量就迅速上升至10.7万套，达到今年高点，这不符合新一届管理层要“支持首套购房、释放有效需求”的指示。满足市场需求最好的方法就是增加适销对路的产品，这需要房企加快产品周转。在房地产大周期下行的背景下，利润靠“囤地和涨价”的时代不复返，房企生存和发展也只有靠“适销对路”和“加快周转”。对于资金密集型的房地产行业来说，需要拓宽资金来源，再融资结构性开闸则水到渠成。而且，针对刚需住房供应的再融资放宽，有利于增加供应和扩大内需，有利于稳定房价。

更为重要的是，即便国内资本市场对于房企再融资关闭长达4年，但房企绕道海外和国内影子银行的融资活动如火如荼。而且，在量化宽松的背景下，海外融资成本比国内低很多，有的募资成本只有国内的一半。同时，在需求旺盛的支持下，上半年房企资金来源中，自筹资金和其他资金(主要是订金和按揭贷款)占比达到82%，上半年主要城市诞生的40多个地王已经充分说明了房企资金的充裕，也意味着房企融资限制政策效力正在减弱。进一步讲，通过卡死国内资本市场融资，限制房企囤地和捂盘行为的做法在某种程度上已经失效了。与其政策越走越偏，还不如重新设计来适应和引导当前市场需求，将增量资金用在“刀刃”上。

新一届政府上任后，着力攻坚阻碍市场运行和市场机制发挥中政府无效或低效干预的政策和体制，目的在于厘清政府与市场的关系。我国房地产市场“十年九调”、46个调控政策文件，无法阻止房价快速上涨，住房困难日益加剧，房地产非理性繁荣对经济和社会发展造成冲击。从根源上讲，与政府作用发挥不到位、政府与市场的关系没有厘清关系很大。因此，在解决房地产问题的思路上，着重于从长效机制上消除制约房地产调控绩效差的病根，如不动产统一登记、房地产税制改革、征地制度改革、集体土地入市、金融制度改革(机构公平准入、利率市场化)和户籍制度改革等。此外，有意淡化房地产调控的提法，特别是行政干预较强的措施，如房企融资“一刀切”卡死就属于此列。

有意淡化并通过长效机制建设来取代行政性措施，并不意味着即刻退出。在当前经济转型困难重重的情况下，如果贸然退出原有政策，往往会因为实体经济不振，叠加长期行政管制下道德风险和市场化监管能力孱弱，加速经济泡沫化。当前，“地王”与“鬼城”并存、实体经济资金匮乏与房地产资金宽裕并存、房地产市场在不顾实体经济困境的情况下依旧繁荣，已经说明了这一点。更为重要的是，在经济转型相当长的过渡期内，公共投资将取代出口成为“保下限”的主要动力，公共投资需要融资保证。但在全国财政收入增幅进入“个位数”、地方财政增幅被“拦腰折断”、高达3万亿地方债务偿债高峰期的到来、财政收支“剪刀差”扩大和城镇化成本需要可持续资金来源等情况下，刚性住房需求能否持续释放，具有综合利好效应。这对房地产市场泡沫“转着陆”的实现、行业健康向上发展氛围的培育、公共投资的资金支撑和地方政府债务偿还等，都有积极影响。

新一届政府之所以对房地产调控，特别是限购和限贷等政策没有做出明确表态，就是综合正反两方面的考虑后不得已而为之。管理层淡化原有调控政策被很多机构认为是政策退出的信号。大智慧数据显示，自7月以来，上证房地产指数涨幅超过4%，远超大盘整体表现，主要原因就在于此。正是基于政策方向可能被“误读”的考虑，国家发改委主任徐绍史日前指出，要坚持房地产调控的各项政策。这是新一届政府上任以来，首次对房地产调控政策未来将走向何方的明确表态，表明既有的房地产调控政策在短期内还要坚持。

正是在这种复杂的情形下，房企再融资的结构性开闸是一个非常积极的、包含诸多正面的信号。以限购、限贷和融资控制为主的调控政策是2010年以来紧缩性调控的主基调，一直坚持到今年“新国五条”的出台。对于行政措施为主的调控所存在的负面问题，新一届管理层一直通过长效机制建设来寻找更有效市场管理措施，维持原有政策只是不得已选择。但值得注意的是，改革已经开启。房企再融资开闸，意味着探索市场化、支持合理需求和间接干预新调控措施的开始，这对房地产行业长期发展是一大利好.