虽然SOHO世纪广场下调租金不宜过度解读，但这背后反映出的更本质的问题是，SOHO中国在由售转租的过程中，对于租赁型物业的理解仍然不够深刻。

SOHO中国宣布由售转租战略将满一年，但北京前门项目一期预租率不到七成、上海项目SOHO世纪广场项目下调租金的事实，让星展银行在一份报告中指出，转型的效果“尚需更多证据证明”。

“这边空了一片呢。”7月30日，在前门大街附近工作的小王指着东侧区域的一片商铺对《第一财经日报》记者表示，“主要是因为这一区域刚建好没多久，而那边还有挺大一片地正在盖着。”

作为SOHO中国第一个持有项目，2009年5月，SOHO中国以17.7亿元收购北京前门项目约5.47万平方米的商业面积。如今时值暑期，正是传统的旅游旺季，尽管并非周末，但对于前门大街这个国内外游客到北京旅游(000802,股吧)必去的景点来说，按惯例应该是游人最多的时节。不过在前门项目现场，记者看到，SOHO中国持有面积最大的前门大街东侧区域，驻足的游人有限。

在前门大街两侧近140个店铺中，有约二三十个处于空置或歇业状态。已建成的前门大街东侧区域，仅有零星店铺处于租出状态。以其中的B8区域为例，从商铺铭牌上看，在地下一层至二层的三层共计37间商铺中，目前处于出租状态的仅有4间铺位。

根据星展银行6月18日的报告，前门项目一期虽然在重新定位后引入了三星、佳能等跨国品牌旗舰店，但预租率仍然低于70%。在此情况下，前门项目二期又将于今年下半年入市，或将加剧租务面临的挑战。

在上海，SOHO世纪广场作为SOHO中国宣布转型后第一个入市的持有型物业，被外界普遍视为转型效果的“试金石”。

根据星展银行的数据，SOHO世纪广场自去年入市直到今年3月，出租率只有60%，表现乏善可陈。其后，SOHO中国通过下调租金，将租金水平由最初9元/平方米·天调整至目前7.5元/平方米·天的平均水平，出租率才得以上升至94%。

“SOHO世纪广场下调租金，说明最初的租金定价偏高，现在的做法是让租金回归合理水平。”一位要求匿名的商业地产顾问认为。目前，SOHO世纪广场周边项目的租金水平在6~7元/平方米·天。

SOHO世纪广场没有给市场带来太多惊喜。睿意德高级助理董事陈曦表示，2012年其团队曾对上海核心CBD部分新上市写字楼项目做过跟踪，2012年这些新项目的供应量大约40万平方米，到年底去化20多万平方米，显示新项目一年的去化率在60%至70%是一个正常区间。SOHO世纪广场的去化周期正在此范围内。

“虽然SOHO世纪广场下调租金不宜过度解读，但这背后反映出的更本质的问题是，SOHO中国在由售转租的过程中，对于租赁型物业的理解仍然不够深刻。”前述匿名商业地产顾问表示。

“SOHO中国一直以来擅长的是物业销售，物业销售的本质是资产过渡，由于购买者对资产价格上涨抱有预期，因此启动销售时有一定的溢价空间，但租赁型物业对租客而言只是一个工具，并不拥有产权而只有使用权，因此租户对于租金的价格更为敏感。”

该顾问认为：“SOHO中国在SOHO世纪广场项目上的定价策略，延续了过去销售的思路，希望在新项目入市时，就能实现较高的定价。但事实上，租赁型写字楼的租金水平常常受到经济环境、市场供应量等被动因素的影响，有经验的持有型物业开发商，通常会在新项目入市时制订比较低的租金价格，后续再通过淘汰部分租户的方式提高回报，因为比起租金水平，出租率是衡量新写字楼项目更为关键的一个指标，高空置率会令项目的认知度较差。”

对于SOHO世纪广场下调租金的做法，SOHO中国未予置评。事实上，对SOHO中国而言，其重金布局的上海写字楼市场正在发生微妙的变化，这是无法忽视的严峻现象。

陈曦告诉记者，2013年，上海写字楼市场供应量正逢低谷，入市的超甲级写字楼体量大约70万平方米，租金以及空置率都保持在比较健康的水平，但2014年~2015年，供应量将激增至150万平方米，届时会对写字楼租金造成一定的压力，至少租金上涨的动力已经不存在，局部市场的空置率也会上升。

按照年初制定的计划，今年SOHO中国计划收购土地的预算为100亿，迄今只斥资32亿在上海收购了一幅土地。不久前，在争夺静安区石门二路街道60号街坊地块的较量中，SOHO中国败给了美国汉斯。星展银行的报告认为，下半年SOHO中国可能会将收购的重心放到写字楼市场前景更为明朗的北京。（来源：第一财经日报）