沪持有项目下调租金 SOHO中国重心或重回北京

来源:地产中国网 2013-08-09 09:04:00

“SOHO世纪广场下调租金,说明最初的租金定价偏高,现在的做法是让租金回归合理水平。”一位要求匿名的商业地产顾问认为。目前,SOHO世纪广场周边项目的租金水平在6~7元/平方米·天。

SOHO世纪广场没有给市场带来太多惊喜。睿意德高级助理董事陈曦表示,2012年其团队曾对上海核心CBD部分新上市写字楼项目做过跟踪,2012年这些新项目的供应量大约40万平方米,到年底去化20多万平方米,显示新项目一年的去化率在60%至70%是一个正常区间。SOHO世纪广场的去化周期正在此范围内。

“虽然SOHO世纪广场下调租金不宜过度解读,但这背后反映出的更本质的问题是,SOHO中国在由售转租的过程中,对于租赁型物业的理解仍然不够深刻。”前述匿名商业地产顾问表示。

“SOHO中国一直以来擅长的是物业销售,物业销售的本质是资产过渡,由于购买者对资产价格上涨抱有预期,因此启动销售时有一定的溢价空间,但租赁型物业对租客而言只是一个工具,并不拥有产权而只有使用权,因此租户对于租金的价格更为敏感。”

该顾问认为:“SOHO中国在SOHO世纪广场项目上的定价策略,延续了过去销售的思路,希望在新项目入市时,就能实现较高的定价。但事实上,租赁型写字楼的租金水平常常受到经济环境、市场供应量等被动因素的影响,有经验的持有型物业开发商,通常会在新项目入市时制订比较低的租金价格,后续再通过淘汰部分租户的方式提高回报,因为比起租金水平,出租率是衡量新写字楼项目更为关键的一个指标,高空置率会令项目的认知度较差。”

对于SOHO世纪广场下调租金的做法,SOHO中国未予置评。事实上,对SOHO中国而言,其重金布局的上海写字楼市场正在发生微妙的变化,这是无法忽视的严峻现象。

陈曦告诉记者,2013年,上海写字楼市场供应量正逢低谷,入市的超甲级写字楼体量大约70万平方米,租金以及空置率都保持在比较健康的水平,但2014年~2015年,供应量将激增至150万平方米,届时会对写字楼租金造成一定的压力,至少租金上涨的动力已经不存在,局部市场的空置率也会上升。

按照年初制定的计划,今年SOHO中国计划收购土地的预算为100亿,迄今只斥资32亿在上海收购了一幅土地。不久前,在争夺静安区石门二路街道60号街坊地块的较量中,SOHO中国败给了美国汉斯。星展银行的报告认为,下半年SOHO中国可能会将收购的重心放到写字楼市场前景更为明朗的北京。(来源:第一财经日报)

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