北京开发商进入盛宴时代 五环房价突破5万元

来源:地产中国网综合 2013-08-09 08:24:00

据北京青年报报道,通州破3万、五环破5万、六环破2万……一场开发商的“盛宴”似乎在所难免。而“房价”这一让买房人最为敏感的词汇,在接下来的一段日子里,也许会成为“脱缰野马”的代名词。

“之前想着一切稳定了再买房,但现在看来,房价的蹿升远比赚钱速度快多了,去年还号称价格洼地的南六环,现在也20000/平方米了,着实像一些专家所言,今年不买房一年都白干。”一位购房人说。实际上,一再突破新高的楼市版图远非只有南六环。据了解,北京目前五环已经突破50000元/平方米;南、北、西六环也已经全面达到2万元/平方米。一直涨跌敏感的通州,在调控一路狂跌之后也再次突破了3万大限。

业内人士表示,目前外环线一带的新城、新区已经成为了北京楼市主战场,多数楼盘都集结在这一带。尽管如此,面对北京楼市庞大的需求,供应量仍然捉襟见肘,很多楼盘排起了长队,甚至托关系才能买房。再加上去年底和今年上半年土地市场价格的攀高,进一步增强了房价上行的预期。

“不过购房人在买房之际,也需要理性看待高价地对周边楼盘的带动作用,高价地房子贵未必肯定带动周边楼盘未来的价值。”业内人士说。

通州3万五环5万六环破2万

据了解,近期泰禾在台湖高价拿地,土地楼面价甚至超过当时在售楼盘价格,业内一度哗然。时至今日,泰禾该地块售楼处已经搭建起来,有望在今年内入市,据该项目人员透露,价格可能在26000-27000元/平方米。

对此业内人士认为,这无疑是首期房源以“低开”策略入市,按照其超过16000元/平方米的楼面价计,日后破30000/平方米将是企业盈利的必然要求。

然而,目前在通州的在售楼盘中,已经有项目售价达到了30000元/平方米。6月开盘的绿地京杭府住宅部分,售价30000元/平方米,综合其大户型特点,总价轻松突破400万元。

事实上,整个北京楼市,并非只有通州突破新高。据了解,继融创西山壹号院48000元/平方米引领五环房价之后,今年该项目已经达到50000元/平方米。此外,包括望京金茂府、西红门板块的鸿坤林语墅等项目也均达到50000元/平方米。而招商臻园、亚奥金茂悦等项目在突破40000元/平方米之后,也迅速逼近50000元/平方米。

五环楼市创新高的同时,六环沿线的几个热点板块价格也齐齐跨过20000元/平方米。之前鲜有人关注的门头沟楼市,早在去年即已突破20000元/平方米,以丽景长安为例,目前价格约23500元/平方米,并预计本月将有新楼座加推。北六环外的昌平南邵板块中,以金科廊桥水岸为代表的改善型洋房,目前价格也达到了23000元/平方米。而从前年底开始吸引购房人目光的南六环天宫院板块,也基本卖到了20000元/平方米。

有购房人感叹,“看现在这走势,去年底流行的‘今年不买房,年终奖白拿’等诸如此类的流行语果真一语成谶。”

需求庞大热点楼盘凸显稀缺

区域价格再创新高,与此相伴的是“日光盘”频现。毫无疑问,最直接的解释就是供需矛盾。以南六环的金融街融汇为例,该项目推出600余套房源,排号的意向购房人数达到5000组,抢手热度可见一斑;而金科廊桥水岸在6月份开盘之际,200余套房源也是一扫而空,而该项目在近期即将入市的房源,整体价格还将有所提升。

金科地产相关人士介绍,金科廊桥水岸成交的购房人中,有大约七成来自于昌平本地。“昌平区域目前在老城区内几乎没有新房供应,在售的几个楼盘,比如金科廊桥水岸、北京风景、融创长滩一号、路劲世界城等几个项目均集中在南邵附近,可以说昌平本地购房人居住需求全部依赖南邵板块,仅昌平购房人就差不多可以消化目前在售的新房房源,可见在区域内新房供应的稀缺性。”

而门头沟板块在售楼盘的稀少就更显而易见。据了解,莲石路、阜石路、西长安街三条主干线的连通使得门头沟有了吸引更大范围内购房人的潜力,而目前门头沟在售楼盘仅三个,除了已经售罄的中铁建梧桐苑,以及仅剩余别墅的华润润西山外,可供购房人选择的普通住宅可以说只有丽景长安一个楼盘。

一位购房人在买房过程中感叹,“怎么选来选去,合适的就这么几个项目啊!”对此,一位国企开发商表示,尽管细数北京目前在售的楼盘可能也会数出几十个,但实际上,购房人在做置业选择的时候,是根据自身的需求、资金等锁定那个一类楼盘。这么一来就不难发现,在热点区域,又符合自身需求限制的,也就那么几个楼盘,而且不论是刚需人群还是改善型人群,每一类购房人的需求与限制基本会趋同,势必造成一些热点盘排大队、拼运气,从这个角度对于购房人而言,在售楼盘稀缺便不难理解。

地价支撑带动上涨预期

除了供需关系使一些区域价格不断创新高以外,土地市场的屡屡高价成交,开发商从企业经营角度也势必抬高未来售价。以金科廊桥水岸为例,该项目地块在2011年初成交时,楼面价接近10000元/平方米,目前售价23000元/平方米。业内人士判断,其利润水平也仅保持在合理范围内。

另外,高价地带来的区域房价辐射作用,也很大程度上促使了区域价格抬升。以通州台湖为例,泰禾地产在台湖夺下的地块,剔除保障房后楼面价达到16000元/平方米,按照业内人士的说法,该项目未来想要不赔钱,单价上30000元/平方米是必然。这对于周边在售的价格较低的楼盘而言,逐利的趋势下势必期待伺机涨价。

与此相同,去年底绿地集团在大兴生物医药基地拿下多功能用地,折合楼面价8000元/平方米。这一土地价格虽然不及台湖地块形成倒挂,但是对大兴生物医药基地板块的在售项目而言,无疑也是一剂价格强心针。

此外,近期以楼面价近40000元/平方米成交的夏家胡同地块、以4.5万元左右/平方米成交的孙河地块,都似乎在向楼市宣示着未来房价的走向。

一位国企开发商表示,总的来说,近半年来全市几乎各板块均有土地价格创出新高,这些高价地虽然不太可能根本性影响楼市价格格局,但是必然会引发人们对未来楼市价格预期的重新评估。“可以说土地高价成交带来的楼市价格上行预期,导致购房人纷纷入市不再等待;反过来高价地又促使周边楼盘可能惜售等待涨价,这显然将进一步造成供需紧张。”该开发商认为。

高价地难以标注区域均价

实际上,在开发商看到高价地便期待伺机涨价的同时,从购房人的角度而言,也会有不少购房人会看中高价地未来对区域房价的带动作用,从而热衷于买高价地周边价格略低的楼盘。

“旁边就是区域最高价的楼盘,未来在高价盘的带动下,高价盘区域内的其他楼盘,价格随之上涨的带动预期也自然强一些。”有购房人表示。

对此业内人士认为,对于区域内地价最高的项目,出于成本考量,企业势必会祭出区域最高价。为此,企业肯定会使出浑身解数将高价地打造成高端盘,以期获得购房人认可。诚然,一个高端盘对周边楼盘的价格可能会起到带动作用,但是带动力的大小,最终还是会体现在周边楼盘自身的品质上。“即使在成熟板块,也不乏两个小区虽仅一路之隔,但是二手房市场报价却可能差出不少。所以,购房人不宜迷信高价地对未来区域价格的带动力,在置业的过程中,还是要考量目标楼盘自身的品质。”业内人士说。

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