精装分离 成供应爆发主因

据法制晚报报道，北京的楼市新政曾一度因住建委严卡新盘售价而导致新盘供应短缺的现状。但是经过一段时间的“摸索”和“实践”，精装分离已经成为开发商公认的“曲线涨价”的方式，这种方式几乎出现在每一个刚需盘中。

中粮万科·长阳半岛的销售人员胡女士告诉记者，项目为精装房，目前房价与精装价格未定，139平米的三居首付为170万左右。以首付三成为例，由于精装费用需一次付清，房屋单价为3万元，精装费用为45万元，首付才能达到170万。这对刚需置业者来说，是一笔不小的数字。

有了“带头大哥”的精装拆分涨价，长阳很多项目“闻风而起”。位于地铁广阳城站南200米的邑上公馆的销售人员小王更坦言这就是变相涨价。

而保利春天里目前也已经确定是“精装分离”，毛坯价大约18000元/平米左右，但装修费每平米三四千元。两者相加，导致南六环的房价终于突破两万元大关。

8月预计“盛开”的刚需盘

项目名称 开盘均价 （元/平米） 物业地址

路劲世界城 待定 昌平区南邵镇

远洋一方 31000起 朝阳区八通线双桥站和管庄站之间南侧

首创·新悦都 待定 房山区长阳镇京良路北侧

中粮万·科长阳半岛 待定 房山区长阳镇京 良路南侧

金地格林格林 19000-21000 通州区地铁6号线物资学院站东北侧

珠江东都国际 19800 通州区京通高速耿庄出口向北500米

百旺·杏林湾 待定 海淀区北青路北航天城西，永丰产业基地东

恒华·安纳湖 14000 顺义区新城顺安路，乔波滑雪馆西侧

铂铭郡 11000 房山区窦店镇窦店村委会东200米路北

北京明发广场 17500 大兴区京开高速念坛出口新源大街与永兴路交会处

懿品府 16500 密云县果园街道西大桥路38号北院

世纪星城·长城国际 待定 通州区通朝大街323号

首城双景 待定 朝阳区广渠路36号（双井桥东600米）

中南湾 27000起 大兴区旧宫南中轴路南小街路口东南角

智汇雅苑 待定 房山区地铁大学城北站向北200米

浅山香邑 11000 顺义区张镇张各庄村

保利春天里 待定 大兴区港铁4号线首站天宫院地铁站东侧

注：因预售证审批等各种原因，以上项目或将调整开盘时间

快销路线 调控下房企生存王道

“我们项目总共就800多套房子，开盘时要全部清光。”大兴北京明发广场的销售人员对记者表示。

以往囤地囤个两三年，然后再慢慢卖，不仅房子卖得更贵，而且土地也升值了，但是随着热销盘不断地加推供应，房企都走起了快速开发路线。

业内认为，房企此前的“土地为王”模式——不断囤积土地获取高额抵押贷款用于开发，通过房屋销售套现还贷，从而获取扩张已经逐渐行不通，取而代之的将是“速度为王”的羚羊模式，通过快速销售，获得充足的现金流。

对此，某大牌房企负责人向记者表示，谁跑得快，手中现金足，谁就能获得主动，能到土地市场圈到更多地，然后滚动快速开发，从而获取了规模的扩张。

亚豪机构副总任启鑫分析，对于房企来说，在北京的城市资源吸聚效应下，外来人口众多意味着强大的刚性购房需求，只要对项目做好合适的产品、制定合理的价格，刚需盘的销售大多不成问题，因此多数房企都将旗下的刚需项目定位为快销路线，以刚需盘为切入点实现企业资金的快速回流。

北京新政过后，经过一段时间的博弈以及对于政策底线的不断试探，部分热销的刚需项目终于取证成功，并开始频繁推盘，一方面是迫于客群流失的压力，另一方面也是房企在需求高涨的刺激之下，对于利润与速度平衡的妥协之道。因此，降低利润、扩大市场占有率也成为调控时代房企应对行业洗牌的一种策略，在这种目的下，热销刚需盘的多次加推成为房企追求销售额、以规模求效益的手段之一。

传统刚需供应地 恐面临“断供”

房山长阳历来是北京刚需市场传统的供应地，目前长阳正面临“断供”。

“据我所知，长阳镇下半年能开盘的项目不多，供应量也不大。我们项目目前正在排号期，预计10月份开盘，价格没定。”小赵对记者说。随后记者来到首开·熙悦山、建邦·华庭、城建·徜徉集等大体量项目，销售人员均表示，今年上半年项目已集中放量，下期开盘时间待定，最快将在今年年底。建邦·华庭销售小方更递给记者一张二手房中介名片，并坦言在长阳地铁站附近买房，二手房比新房好买。

据记者调查了解，目前该区域仅中粮万科·长阳半岛一家确定8月开盘，户型为139-165平米的三居。