福州地价飙高供应变少 房企另辟蹊径曲线救国

来源:地产中国网综合 2013-08-08 09:17:00

据海峡都市报报道,土地,作为项目滚动开发的粮草,一向是开发商争夺的重中之重。然而如今的福州土地市场,却让开发商“左右为难”——不仅推出地块少,无法满足开发商的“胃口”,而且大佬级房企大举“入侵”,不断加剧竞争白热化,屡屡攀升的地价也让开发商拿地越来越难,成本越来越高。困局中,福州的房企开始另辟蹊径——介入土地一级开发、盘活二手项目、联合买地等“曲线救国”的方式纷纷出现。

开发企业正在尝试的这些新开发模式,是当前的权宜之计?又会否成为今后的主流方向?

尴尬地价飙高好地块“求而不得”“福州的地价真是越来越贵了!”在2013年第二次土拍现场,一参与地块竞拍的开发商感叹道。现场最热地块,2013-06号鹤林片区住宅、商服地块,融信融侨更是从7.5亿元一路争夺到9.25亿元。最终融信经过48轮竞价以9.25亿摘得,加上额外建设5万平方米的人才房,实际楼面价超过12000元/平方米。

而这,只是近段时间以来福州土地热的一个缩影。不仅地价高让开发商“望而生畏”,地块本身设置的诸多限定条件,也让本土开发商意识到“这地不是我们能拿的”。有本土开发商表示,非常理解政府的推地策略,但这种策略设置的地价门槛,首先就把本土的中小型房企挤在了门外。

而在福州之外的周边县市,地价亦在飙高。

以长乐为例,5月份,泰禾集团以6.16亿元竞得长乐首占新区住宅地块,溢价率为76%,楼面价6803元/平方米。该地价刷新了长乐纪录。而在该区域,地价更是从2012年3月份未超过3000元/平方米达到目前的近7000元/平方米。

面对着越来越难以下手的土地市场,很多开发商表示,单纯砸钱买地并不是唯一选择。

寻对策:收购二手项目土地市场地价高且地块开发周期长,因此一种更为“短平快”的方式就顺势走入市场。

4月初,禹洲地产以6.12亿元收购福建省漳州市商住开发的全部股权。目标公司所有土地总占地面积为100057平方米,规划建筑面积不超过279309平方米,平均可售建筑面积成本约为2400元/平方米。

在以股权收购的形式买下二手地之外,更有开发商将注意力转移到“项目盘活”。

今年6月,福晟收购福州市中心一“烂尾”项目引起不小关注。在福晟集团发布的通知中称,福州市古田路60号的原建福广场,开发商于2002年卷款逃匿……现已正式更名为“福晟财富中心”。据了解,目前建福广场已基本成形,经过整改和维修,重新包装和外立面改造,达到5A甲级写字楼标准,预计在今年内就可上市。

这并非福晟接手的首个“烂尾楼”项目。在2009年,福晟集团就投入20亿元承接漳州1300亩的原毅达新城项目。据福晟集团副总裁何建华表示,只要处理好历史遗留问题以及风险评估,盘活项目还是大有可为。

解读:较之全新项目较长的开发周期,接手一些“烂尾”项目则可省掉不少前期工作,开发周期大大缩短,资金耗费也相对较小,而且市中心“烂尾”项目区位价值较好且周边配套成熟,后期升值前景可观。业内人士江映辉解释道:“由于烂尾项目出售方的心理预期并不是很高,接盘者往往可以用较少的资金拿下,且付款方式较之买地更为灵活。此外,烂尾项目能推出,多半也是政府推动,因此对烂尾楼接盘者实行规费、配套费可减免政策。”当然,问题也不是没有。江映辉提醒说,接手这些项目至少得注意三方面的问题,即是否存在产权纠纷,证照是否齐全,还要做净值调查,理顺债权、股东关系,以及转让过程中增加的税费问题,所以还是存在较大的风险。

而业内人士林先生则更为谨慎:“烂尾项目使用年限、容积率等问题都难以更改,投入产出比较低。而且项目可遇不可求,无法长期为继。但是作为固定资产,增加企业资产评估,为后期谋划上市倒是有一定作用。”

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