万科需要危机感

媒体：现在房地产市场虽然有调控，但是很多开发商数据以及机构数据都显示很多房价都是在上涨的，前几天中央的政策只是提出了继续坚持房地产调控，您觉得政府对整个房地产市场是怎么样一个态度？

郁亮：中央的表态是促进房地产市场平稳健康发展。我们尤其注意到中央政府更注重房地产市场长效机制建设方面。这对于行业的平稳、稳健发展当然是有利的。万科也乐于看到这么一个局面。价格上涨的问题，目前主要城市的库存去化周期在10个月左右，批售比在0.9左右，下半年供应量相对会增加，我想未来房地产市场会平稳一点，房地产市场缺乏房价大幅上涨的基础环境。

媒体：刚才看到报告中提到人口老龄化到来可能给这个行业带来更多机会，万科在养老地产方面是一个怎么样的规划？有没有找到清晰的盈利模式？

郁亮：万科对养老这个业务非常关注。为什么强调是养老业务而不是养老地产。如果用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。养老一定是一个服务，房子只是一个工具，但不是最重要的部分。对养老业务怎么发展这件事，我们还没有看到一个很清晰的商业模式，公益的养老很清楚，但大多数人不可能通过公益走到慈善养老范围里面去。我们现在还在花功夫做研究。在良渚项目，我们也做了一个组团做养老业务试点，反映还不错，但是有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为10年后准备的。房子卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。老龄化是社会问题，需要社会共同参与才能解决。如何为长者服务这件事情是一个特别大的话题，我们还在研究。

媒体：您之前提到了下半场，那么下半场万科软实力在哪里？想问一下万科在住宅产业化这块进展怎样？

郁亮：我们去年专门提了我们一个三好概念，从好房子到好服务、好邻居。在一个自住为主的市场里面，客户对于产品品质跟服务品质要求越来越高。邻里关系也是我们在物业管理上一个重要内容，所以我们提出好邻居概念，并会继续探索下去。

住宅产业化的目标很清晰，“两提一减”，提高质量、提高效率，减少劳务用工。现在在工地上常常2万元找不到一个木工，劳动力成本上升是特别明显，所以产业化的经济性在提高。我们计划2015年万科的主流产品做到没有砌筑、没有抹灰，这是很大的工业化目标。如果能够实现那是很大的意义，对产品品质方面有很多保障。

媒体：万科目前在香港、美国、新加坡都有项目，下一步有什么发展计划？刚才说在国内没有融资打算，但是你们在海外是有融资计划的，下一步是不是还会加大海外融资计划力度？

郁亮：关于海外发展，我们会在中国人多一些的地方开展业务，在类似于纽约、波士顿这样的中国留学生、移民非常多的、商贸往来非常频繁的华人聚集的地方做一些投资和安排。做这些投资安排之外，还有很重要的是学习国际经验，有没有当地优秀合作伙伴跟我们合作也是作为前提条件来对待，这是我们国际化尝试，但是不会一下铺的很开。

刚才我说到的没有融资计划，是指没有国内股票市场融资计划。海外融资计划当然是有，海外资金相对比较便宜，如果开拓更多融资渠道，对万科发展是有利的，我们今年在这方面已经有一些突破，目前也还在做进一步的探索。

媒体：有没有可能以后中国房企出海服务的对象是当地外国人？第二，城市配套服务商，万科从供应商向城市配套服务商转型，如何完成团队建设、运营方式等转型？转型中最大困难是什么？万科现在最大危机感是什么？

郁亮：我们选择华人聚集比较多的地方，是为了发挥我们优势，能够带来影响力，但是不是说以中国人为对象，旨在开发一个新的唐人街。所以我们卖给中国人，也卖给外国人。既然在当地开发项目，当然需要本地化。我们会开发属于那个地段非常本地化的客户群。

提出做城市配套服务商的意思，是指要跟上城市发展的趋势，适应城市的变化和要求。比如深圳特区的地，除了前海还有什么地方呢？我们必须跟上城市发展步伐来做这个安排。并不是说要突然转型，这其实是顺势而为的一件事情。

我们一直都很有危机感，但是从来不怕危机感，后面有人追着我们，对我们有好处。我在西安会上说万科是冬天策略，有人批评我说话不对，你买了那么多地，怎么还能说冬天策略呢？万科为什么谈冬天模式，冬天是一个长期的策略，我们始终要以如履薄冰的态度，看待行业发展，客户要求不断提高，对手发展壮大，万科需要冬天模式运营，我们需要危机感。