【分析】
“广州作为一线城市,外来人口多,人口流量大,刚需强劲”,广州市番禺金业房地产开发有限公司营销部经理告诉记者,买房人群以刚性需求为主,纯投资行为较少。同时,小户型住宅销售状况较好。他认为,广州房价大幅上涨,根本原因在于市场供需不平衡。
潘婉霞表示,广州房价上涨的原因还包括政策影响。4月22日,广州市国土房管局发布《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产监管的通知》,要求住宅预售价格需网上申报。受政府宏观调控影响,楼市发盘量减少,从而导致供不应求。此外,潘婉霞认为,目前投资渠道不多,房地产投资仍然是投资的主要渠道,这也会造成广州房价上涨。
黄韬认为,广州楼市之所以涨幅过快,还与地王频出有关。地王出现高出市场预期,导致周边楼盘价格上涨。此外,人民币贬值,购买力下降也是导致楼价上升的因素之一。
“在一、二线城市为主的市场,大中型房企与大型品牌房企的市场占有率增加,无论是开发销售的楼盘个数还是所在区域面积,所占比率均有提高,而他们开发的楼盘售价往往比中小房企开发的同类别产品要高,这就拉高了一个区域的房价均价。”房地产和金融投资专家陈真诚说。
陈真诚认为,由于竞争加剧,中小房企为了能参与竞争,纷纷效仿大中房企开发较高档次、高定价的楼盘,这些楼盘的高定价会拉高该区域市场的房价均价。而与此同时,上半年上市的楼盘不少是近几年土地高热期房企所拿地块,有些甚至是当年的“地王”,消耗土地的价格上涨,也会以成本方式助推房价上涨。
“持续调控下开发贷款利息上浮,再加上持续通货膨胀,使得房企融资总成本提高。”陈真诚说,尤其一些中小房企从民间融资渠道高息融资,融资成本以及财务管理成本上涨,也是推动房价上涨的一个因素。而近几年持续通货膨胀,导致房企开发楼盘所采购的建材、建筑施工、设备、服务以及内部管理成本、人力工资等采购成本上涨,推动房价上涨。
【趋势】下半年房价涨幅或放缓
业内人士指出,针对当前房价持续上涨态势,中央及地方政府并未因此而再次出台严厉的调控措施。不久前召开的政治局会议曾提出“促进房地产市场平稳健康发展”,这表明楼市调控的总目标不变,但会议并未提及楼市调控。
对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧,这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分。在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。因此,只要下半年市场和房价不出现报复性反弹,房地产市场调控政策不会有太大变化。
“一些买房者甚至掌握了一调控就买房的"规律",这是不信任政府楼市调控的表现。”对于刚召开的政治局会议,黄韬表示,不提楼市调控是政府实行温和经济的表现。政府知道楼市存在的问题,但现在主要着手发展实体经济。
张宏伟认为,从未来市场层面趋势来看,今年下半年流动性会适度收紧,房价增幅或放缓。但总体来看,由于下半年大多数房企资金面短期内还不太缺资金,以及一二线市场供求关系相对合理性,这些城市在当前还不会出现下跌的风险,即使下半年市场流动性稍微收紧,下半年仍然不会出现大范围的“以价换量”的“降价潮”。
但是张宏伟也指出,不排除个别房企由于经营不善资金面的问题或今年上半年在土地市场用力过猛,投入资金过多,周转不开而导致的局部降价的现象。潘婉霞则透露,广州房价在过去几个月连续上涨幅度太大,现行楼市价格超越了三到四成客户的价格承受力范围,“这在一定程度上会抑制需求,减缓下半年房价的上涨幅度”。
一线城市与中心城区房产是首选
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产