日渐稀少的可购买的住宅

事实上，中海拿下长风地王的时候，绝大多数人都没有想到，中海可能是把整个长风板块近四成住宅地的揽于怀中。长风生态商务区“十二五”规划披露，长风地区住宅总量极其稀缺，总共只有约70万平方米。在这样的背景下，中海所获得的项目住宅开发用地几乎相当于整个长风可售总量的将近4成。

而这样一个住宅极其稀缺的板块，规划的商业设施和办公楼宇总面积却高达200万平方米。这样一个商业与住宅的比重，也就代表着上述地区的住宅购买未来的竞争激烈程度。

此前，上海绿城融创董事长王虹斌在谈到森兰外高桥项目时，曾提出这么一个理论，就是看整个板块的商务楼和住宅供应比重。据他所说，森兰外高桥的办公楼有几百万平方米，而住宅楼却只有几十万平方米，按照这样的比重，住宅供应是不够的，他所以预期森兰项目的售价可以高达五六万元一平方米。

外环外的外高桥尚且如此，地理位置处于内中环间的长风板块对住宅的争夺自然会更激烈。根据上述长风生态商务区"十二五"规划，包括长风金融港、跨国采购中心等入驻。根据当地的二手写字楼行情，上述板块最小的100平方米写字楼的年租金也要在40万元以上，以租赁办公楼费用占企业总销售收入5%计算，有能力租赁该地区办公楼的企业，最低年销售收入也要达到800万元以上。而通常情况下，企业的老板和高管往往是住在离公司最近的地方。长风地区的购买力有多强，显而易见。

而中海紫御豪庭总共规划的住宅总套数只有1135套，却已有六百多套住宅被销售，未来该地区的供求紧张程度显而易见。

更何况由于土地竞争激烈，上海近期土地连续拍出高溢价。此前，浦东中环外的住宅用地楼面价已经超过21000元/平方米，而在浦西松江泗泾的楼板价都已经超过12000元/平方米。

在土地价格连续上涨的大背景下，人们对目前已经几乎绝迹的内中环住宅价格有了更高的预期。一些人认为，如果出现新的土地成交至少要达到3万元/平方米以上，建造完成上市时的售价，至少可以达到五六万元。

产品稀缺性带来的竞争力

中海高价拍得长风“地王”获得成功，眼光精准固然是一个重要原因，产品定位以及不断完善升级是另一重要因素。

在中海入住长风之前，长风附近区域的房地产开发定位往往中档偏低，长风板块更多的是100平方米左右的二房产品，中海首先打破了这一局面，开发高端居住区。他们从新鸿基、长江实业、绿城等全国乃至整个华人圈最出名的开发商“御用”的设计师事务所都在为中海紫御豪庭作设计紫御豪庭首次在板块内开发出面积在250平方米左右的纯大户型社区，产品客户群定位在身价上千万的高净值人士。即使纵观整个上海，如豪宅林立的滨江沿线、新天地或者华山路等地段，也没有一个项目如此自信开发纯超大户型的产品，在相关的成交数据中，中海紫御豪庭的超大基础户型产品受到了高端市场的追捧，由此可见中海对于此类产品的自信打造是非常成功的。中海一直在打造的不仅仅是一个国际生活社区，更是在打造一个高尚生活圈。

据获悉，中海紫御豪庭新品即将加推，相比此前的项目产品，无论从空间利用还是从产品细节都将有全面的提升。（来源：每日经济新闻作者：杨涵铭 ）