多地收紧预售资金监管 楼市调控迎强风暴

来源:地产中国网 2013-08-07 08:28:00

预售资金监管缺失酿恶果

“事实上现在与高房价的一线城市相比,三四线城市房地产风险更高。”中国指数研究院近日发布的一份全国各城市房地产风险报告,对各个城市房地产的风险予以了量化评测:就北上广等十大城市的房价而言,7月十城的住宅均价为17609元/平方米,环比上涨1.34%,与去年同期相比上涨11.06%,这也是近三年来同比涨幅首次超10%。而与之相对应的是,环比下跌的城市增至39个,东莞(楼盘)、菏泽、湘潭(楼盘)、潍坊(楼盘)、盐城(楼盘)、嘉兴(楼盘)等三四线城市领跌,东莞跌幅最大,达1.71%。

在房价涨跌分化加剧的同时,各地库存也出现分化。

数据显示,重点城市市场库存下滑仍在持续,除杭州(楼盘)以外,7月十大重点城市的库存同比全线下跌,其中北京和广州(楼盘)跌幅最大,都超过20%,而三四线城市却是库存高企,供过于求明显。数据显示,一线城市供求比仅为0.64,但三四线城市,例如甘肃武威供求比高达8.06、山西大同(楼盘)供求比高达5.7、延安4.34,存在严重供过于求现象。

“7月数据显示,一方面,库存高企需求却不足的三四线城市环比下跌数量增多,另一方面,北京、广州等一线城市房价涨幅继续增加,且部分新开盘项目价格上调幅度有所扩大。”CRIC研究中心分析师杨晨青称,2010年宏观调控以来,许多大型开发商纷纷进军三四线城市。按道理来说,一方面开发商颇受地方政府欢迎,能获取大量廉价的土地;另一方面市场也不限购,可供开发商大展拳脚。但从去年以来,越来越多的大型开发商都不再看好三四线城市前景,明确回归一线城市的战略。主要原因便是三四线城市产业经济尚欠发展、人口外流现象严重,对新增住房的需求相对冷淡;而这些城市中心区域土地供应较为充裕,使得供应过量的现象雪上加霜。三四线城市的购房主体是进城农民或大型进驻企业的员工,但他们的收入增长速度远赶不上造城的速度和房价的上涨速度。

另外一个更为关键的问题,就是与北、上、广、深、津等一二线城市实行较为严格的预售资金监管制度相比,部分三四线城市并未实行该制度或者仅形同虚设。

以上述彩石山庄为例,早在2006年初,2000多户业主就已交给开发商共9亿元的预售房款,而在2005年,济南市便已经发布《商品房预售款监管实施细则》,明确规定商品房预售款必须用于预售项目的建设投资,不得挪做他用,以保护购房人的合法权益。

业内专家给北京商报记者算了笔账:如果严格按照预售资金监管办法管理这9亿元,即便是后期开发商资金链断裂,按照2500元/平方米的建安成本计算,监管部门也可以凭借着9亿元至少完成36万平方米的住宅项目施工,远远超过项目本身的总建筑体量。

然而来自住建部的调查表明,正是由于预售资金监管不到位,三联先后将9亿元预售款中的6.66亿元挪用于归还银行贷款和利息,0.77亿元用于归还关联企业借款,仅将剩余1.6亿元用于项目启动。可想而知,预售款被挪用后,如此小的资金量难以撬动庞大的项目,烂尾成为命中注定。

“事实上对于三四线城市而言,它们招商引资的压力更大,所以不会对预售资金卡得太严,或者说不太敢管。”一位在三线城市有过开发经验的房企负责人坦言,尽管现在楼市从价格上看,依然处于上升通道,但三四线城市的风险已经非常明显,以目前的发展趋势来看,未来供应量过大的三四线城市物业,很可能将成为风险压力首先爆破的区域。

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多地收紧预售资金监管 楼市调控迎强风暴
来源:地产中国网2013-08-07 08:28:00
尽管在供需矛盾的情况下,一线城市房地产市场依然延续逢新盘必抢的局面,但二三线城市的泡沫却已显现:不但多地频频发布库存预警,济南(楼盘)、秦皇岛(楼盘)等地更是不断被曝出楼盘烂尾的消息。或许是看到了可能发生的风险,地方政府近期也扎堆出台预售资金监管政策,希望守住最后一道防线:一旦发生资金链断裂,还能确保已有项目顺利完工。业内人士表示,加强对预售资金的监管,等于卡住了开发商的一条资金渠道,房地产市场又将面临新一轮洗牌。
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