近两月北京15个高端项目集中入市

现房涌市卖的是地段抢的是时间

“日光盘”升级

高端项目开盘就售罄

据法制晚报报道，买千万元的豪宅也跟抢白菜一样？这并非玩笑，正是发生在7月的京城楼市。

7月20日，位于南四环的全新高端楼盘鸿坤·林语墅开盘，成为7月首个新入市的别墅项目。据鸿坤·林语墅项目相关人员介绍，项目首期推出34套叠拼、联排别墅房源，户型面积为330-516平米，每套价格从1500万至3000万不等，开盘当天即售罄，开盘收金为6亿-7亿元。

“限购下，对于像鸿坤·林语墅这样稀缺性的豪宅项目而言，刚好有了展示其品质及价值的机会，鸿坤·林语墅项目总经理侯守超表示，在目前政策趋紧的市场环境下，只有把精力集中在如何更好地满足客户才有可能获得市场的认可与尊重。

林语墅的热销并非个案。记者从五矿万科如园项目了解到，该项目上半年签约金额达到9.09亿元，而本月推出的119套房源，集中为230平方米和260平方米的户型，开盘当天便成交了84套，成交金额近10亿元。

盛夏开闸 15项目点燃北京高端市场

高端市场的热销助长了开发商推盘的信心，在刚刚过去的7月，当代MOMA·历峰、广渠金茂府、五矿万科如园、鸿坤·林语墅、一瓶·四和院等项目集中入市。

而根据亚豪机构的统计，8月新盘中，高端项目(公寓豪宅+别墅)入市量也高达9个。加上7月已经入市的项目，这两个月北京市场将会有15个高端项目入市，而上半年6个月里高端项目的入市量总和仅为26个。

8月份最吸引人的无疑是紫玉山庄和首创禧瑞都的推新。前者位于朝阳亚奥核心区内，已经销售多年，门槛价就在2000万以上，虽然已经很少推新，但每每入市都是选在楼市价格攀升的顶峰。而后者更是CBD核心区内少有的住宅项目，10万元的售价也为CBD住宅楼盘树立了新的标杆。

现房当道 涨价幅度高达几万元

值得关注的是，在7、8月已经入市与即将入市的15个项目中，现房占据大半江山。然而，这个数据在过去很长一段时间里并没有那么“耀眼”。据统计，去年8-12月，现房上市量仅占豪宅总供应数量的1/3，而今年上半年豪宅现房数量更是寥寥无几。

据了解，8月预计入市的9个高端产品中，现房产品就占了5个。从已公布预售价格的部分现房项目来看，大部分报价比上期开盘均价上涨1万元-3万元/平米。

据媒体报道，位于北京东四环的华侨城，近期开盘推出3号楼现房楼王产品，销售价格从今年3月份开盘时的37000元/平米一举提高至48500元/平米。据北京市住建委官方记录显示，该项目最后一个期房证是2010年9月21日取得的(2010)211号，今年入市的两个楼座均为现房，前后差价达到11500元/平米。

无独有偶，亚奥板块的招商嘉铭珑原项目，今年6月转现房后，目前正在销售，售价为45000元/平米。相比去年4月份开盘的33000/平米，平均单价涨幅超三成。“综合来看，新推出的房源有些涨了，有些没涨。”该项目负责人称。

“取证难，难于上青天”，这句话在7月和8月发生了改变。据统计，8月新盘中，高端项目入市量高达7个，再加上7月已经入市的，这两个月北京市场将会有15个高端项目入市。更加值得关注的是，在统计的7、8月入市高端产品中，现房占据半壁江山，同时，大部分报价比上期开盘均价上涨1万元至3万元。

现房销售似乎成为高端项目当下最好的出路。

“期转现”月暴增11倍

差点也被“限”

事实上，“现房”，这棵高端项目的救命稻草，在几个月前也几乎站到了悬崖边上。

4月份，“现房也要被限价”的传闻一度跃于纸上，人心惶惶的高端项目纷纷选择加快“期转现”的步伐。

5月份，统计数据显示，北京期房转现房套数2134套，同比上涨89.35%，环比暴增11.26倍，转现房面积达1777万平方米，同比上涨55.33%。

6月份，虽然对现房来说还未见明显的干预措施，但记者曾从多位房企内部人士处获悉，部分楼盘在办理“期转现”的过程中，已经出现了建委控制其价格的现象。“各种传言都有，目前具体现房限价的政策还在制定中，据说有可能在6月中旬推出。” 某高端项目营销总监告诉记者。

一位不愿公开姓名的开发商曾向记者抱怨说，“现房已经建成，产权已经完善，属于开发商，不需要预售等相关政府参与审批的环节，价格管制，从法律上来说是行不通的。”

这位开发商还透露，“‘期转现’后的涨价其实是被逼无奈”。他表示，受制于项目的资金成本压力，期房、现房之间的价差在10%以上，都很正常，在目前的管控中，期房价格从一开始就被固定了，而1-2年转现房的过程中，价格被压抑，转成现房之后“追涨”是当前市场中的普遍现象，至于具体涨幅则因项目而不同。

卖一套少一套” 好地段是价格上涨主因

现房涨价已经成为不争的事实，同时，靠近核心区域的高端项目价格更是 “水涨船高”，其中，广渠金茂府7月推售的34套新品，价格达到了85000元/平方米，甚至有些户型单价10万元左右，而去年该楼盘四期开盘价格为60000~65000元/平方米。

亚豪机构市场总监郭毅认为，在政策调控下，目前北京很多项目的价值与价格是相背离的。尤其对于市中心的稀缺项目，更倾向于借助现房销售规避期房价格审批的限制，实现项目增值。

某城东在售高端项目营销总监则信心十足地告诉记者，“我们这地段，绝对是卖一套少一套，太稀缺，所以不愁卖。”

据近期发布的《2013年上半年北京房企商品住宅销售额排行榜》显示，榜上前五名中有四个为北京五环附近楼盘，且主要为高端项目。针对这一形势，一位业内人士直接指出：“好的地段对于资产保值升值更具保障，城市核心区能满足业主对城市配套的需求，其升值前景相对明朗，环境方面则可以通过项目自身的容积率与绿化率进行弥补，因而只要市场上有供应，城市高端产品无论在何时都是市场焦点。”

发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁更表示，北京核心区的房价不会下降，应尊重市场规律，不要让稀缺资源“被低价”造成浪费。

入住时间与品质 成为高端项目争夺焦点

业内人士认为，既然是现房豪宅，那么入住时间成为各楼盘“竞技”的重要因素，毕竟对于高端客群尤其是投资人群而言，时间成本意味着投资价值。

对比目前的现房豪宅，保利东郡、广渠金茂府、首创禧瑞都等属于入住较早的现房豪宅，其中保利东郡8月份即将入住，广渠金茂府预计9月入住，首创禧瑞都将推的新品预计今年年底入住，而一些新近获取现房销售证的项目入住时间会相对晚一些。

另外，对于现房豪宅而言，因为具有实景呈现的优势，那么建筑质量、园林环境、装修标准等也一目了然，因此，现房豪宅销售更考验楼盘的综合品质。