亿城股份7日公告，公司第一大股东乾通科技实业有限公司（下称乾通实业）将所持公司28577.6423万股股份转让予海航资本控股有限公司（下称海航资本），转让价款总计为16.0987亿元。转让完成后，海航资本将持有亿城股份19.98%的股权，成为公司第一大股东。

估值或包含部分“壳费”

海航资本董事长刘小勇表示，房地产业目前处于价值洼地，看好亿城股份的未来发展前景和长期投资价值。

资料显示，亿城股份以房地产为主营业务，拥有北京西山公馆、燕西华府、天津亿城堂庭、倍幸福、苏州亿城天筑等多个在售项目，分布于北京、天津、苏州、唐山等多个城市。过去三年中，亿城股份持续盈利。2012年，公司实现签约销售金额约34.7亿元，同比增长80%，实现回款约34亿元，同比增长90%。

尽管保持良好盈利，但在中央持续调控政策下，亿城股份主打的“华府”系列高端定位受到较大冲击，加之公司整体体量较小，业务发展面临瓶颈。

亿城股份在2012年年报中坦言，“长期以来，公司坚持定位于差异化的实惠高端产品提供者。但在过去几年中，持续的宏观调控使房地产市场环境发生了重大变化，首置首改等刚性需求成为推动市场发展的主要力量，而公司对市场形势的变化认识不足，未能及时调整定位，以致发展速度远远不及预期，并大幅落后于大市。”

与此同时，亿城股份原大股东乾通实业自身业务与房地产交集甚少，也使得其在调控压力下萌生退意。以亿城股份7月19日收盘价2.75元／股计算，海航资本此番收购出价不菲，转让价折合5.63元／股，溢价高达104%。

但在新任大股东海航资本看来，这一收购价应属于合理范围。海航资本董事长刘小勇表示，收购溢价考虑了多方面因素：一是亿城股份的项目优质、布局合理、持续盈利能力强，属于小而优的房地产类公司；二是亿城股份的股权结构分散，收购具有较高的杠杆效应；三是地产板块自调控以来已处于价值洼地。由于最近两年几乎没有行业重组的案例发生，因此估值不具备可比性。“综合来看，海航资本给予亿城股份的估值是合理的。”

中国证券报记者注意到，亿城股份目前的市盈率和市净率分别仅为12倍和1倍，优于市场同类上市公司。而根据公司年报，2012年末亿城股份资产负债率约为65.59%，流动比率仅为2.63，公司有较大的内嵌价值。而更为重要的是，海航资本的此番收购使得海航集团旗下大量地产资产的证券化成为可能。这意味着海航资本给予的估值中可能还包含了一部分“壳费”。

具备证券化运作基础

据了解，海航集团在低调运营房地产业务多年后，旗下已拥有大量持有型物业，主要分布在北京、上海、广州、长春、青岛等城市。其中，写字楼11栋、酒店22家，两种类型物业的总建筑面积均已超过100万平方米。

而海航集团主力打造的“中国集”项目布局城乡结合部，定位于城乡一体化服务综合体，通过产业导入解决乡镇居民安居，与中央政府加快保障型安居住房建设，引导更多社会资金投入新型城镇化和棚户区改造工程的思路不谋而合。

海航集团执行副总裁朱卫军对中国证券报记者表示，海航集团旗下持有型物业的综合品质在全国同行中领先，具备资产证券化运作基础。“中国集”则是海航探索多年的新型城镇化项目，结合总部基地、休闲购物、易生安居的发展模式已经得到了市场认可，符合中央推进新型城镇化建设精神，这种成功模式需要借助资本的力量将其复制到全国更多区域。

据了解，针对中央政策导向，亿城股份在2012年亦主动调整了产品结构，从定位高端市场向满足首置首改需求调整，加大中小户型产品的推售力度，其于去年下半年推出的亿城堂庭二期、亿城天筑二期等项目均获得市场认可。

亿城股份在公告中表示，海航资本暂无在未来12个月内对亿城股份或其子公司的资产和业务进行重大出售、合并、与他人合资或合作的计划，但不排除在未来12个月内对亿城股份周转速度慢的低效资产进行出售。同时，不排除上市公司在未来12个月开展购买或置换资产的重大交易，但截至股权转让协议签署之日未有相关计划。