张旭认为，虽然7月份新增供应量整体上出现两成以上的增长，但是符合低端刚需的房源量只有四成左右，且多数项目都位于六环以外。随着房价上涨，刚需购房人群的选择范围外移更加明显，大部分只能选择在靠近六环甚至六环外的区域。

“近期出现的‘日光盘’尽管提供了不少新建住宅的房源，但反映到签约数据，则需要滞后两个星期以上，因此7月的成交量并没有出现上涨。”除此之外，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，7月成交量的下降，还在于限价政策博弈依然剧烈，“大部分项目受制于限价政策，定价受到限制，延缓了入市时间，导致市场供应短缺。”

房价上涨动力足

不过，成交量萎缩的同时，成交均价却在不断冲高。

从成交价格来看，根据亚豪机构统计数据，7月北京商品住宅市场成交均价为24815元/平方米，这一均价水平超越了2011年2月的24459元/平方米，成为历史新高。

“7月纯商品住宅成交均价出现明显上涨，主要是成交结构变化引起。”链家地产的数据统计显示，7月刚需成交占比明显减少，改善性需求占比增加。从户型角度看，7月份一居和两居的成交均价分别上涨了44.9%和10.4%。

“实际上，若排除成交结构的影响，以目前市场的实际成交状况看，价格本身也具备实质上涨的动力。”张旭表示。

任启鑫也认为，2013年年初北京的房价水平已普遍超越上轮调控之前，处于高位水平，而2013年的本轮调控之后，虽然对于房价的上涨有所限制，但基于供应的短缺，房价水平并未转向下行，而是依然维持在上升通道当中。“从各区域纵向价格情况对比来看，目前北京房价水平确实处于历史最高位。”任启鑫感叹。

“政府在供应环节抑制新建商品住宅价格过快上涨，从短期内，可以使购房者以相对较低的购房成本入市，房价上涨趋势得以控制。”但张旭认为，在成本上升压力下，难以避免开发商与政策之间的博弈会加深。因此，她强调，当前新盘较快的去化率以及刚需供应的不足所导致的潜在矛盾依然不容忽视。

房价难掩上涨冲动的同时，北京的土地市场也是一番热闹景象。

中原地产统计数据显示，北京7月份土地出让金收入为205.17亿元。至此，前7个月土地出让金合计达到870亿元，较去年同期的238.5亿元上涨了265%，已经超过2012年全年土地出让金。同时，将在8月出让的12宗经营性地块挂牌起始价合计为120.34亿元，因此业内预计在8月底，北京今年的土地出让金收入将突破1000亿元。

张大伟表示，在目前地王迭出的情况下，不论是开发商还是二手房业主都存在惜售的心理，“这将导致市场的供需结构继续紧张”，而供不应求的结果将是房价的继续上涨。