过去十年，房地产调控几乎伴随了行业始终，相较于住宅，从某种角度上来说，商业地产成为调控的受益者。

商业地产成为地产大鳄们角逐的新领地，万达、中海、保利、龙湖等都先后宣布加大商业地产方面的投资。目前越来越多的商业地产企业改变了“杀鸡取卵”散售模式，把自己的项目养成下蛋的老母鸡，每年在物业增值的同时还有大把大把的租金入账，当起了快乐的“包租婆”。本期地产大咖谈我们邀请到济南万达商业广场置业有限公司总经理蔡春吉先生和济南中海地产投资有限公司总经理庄青峰先生一起，谈一下商业地产行业的“包租”现象以及未来行业走势。

问：目前国内越来越多的商业地产开发企业变身“包租婆”，从“开发-销售”转向“开发-自持”，这是否将是未来商业地产行业的一个发展方向?

蔡春吉：商业地产在中国的发展历史也就10多年时间，多数房企在商业地产开发管理领域也是不断地在摸索中成长。当中部分房企也正经历着或者经历过盲目发展、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足等困扰。当然，目前越来越多的房企正逐渐形成自己独有的商业模式。房企转战商业地产也是将业务延伸到专业细分领域的尝试，而结合自身优势对产业链资源进行整合，对提升专业品质和项目吸引力都显得尤为重要。

从长远价值来看，商业地产开发企业适时向自持转型，不但物业增值给企业带来不可小视的价值，稳定的租金收入也将为项目长期发展奠定基础。从散售到自持不但把土地变成房子，还把升值延续了下去，在每平米建筑面积上创造了更多的价值。万达广场这些年发展成为中国商业地产第一品牌，全国开业67家万达广场，计划2014年能够实现在全国持有物业面积超过2300万平米，这种物业自持经营模式是经历过并经受住了市场反复考验的。

庄青峰：商业地产项目的开发模式很大程度上决定了它的成败。如何运用合理的开发模式、把握先进的操作运营模式成为商业地产企业关注和探讨的热点问题。商业地产的赢利模式同住宅有着本质的区别，住宅是产品从开发到销售的过程，通过销售产品来实现利润的最大化，注重的是短期的利润;而商业地产是从开发、持有、经营，再到实现利润的一个过程，更注重经营所创造的价值和资产升值所带来的长期利润

以往市场上像住宅那样将物业通过销售方式来套现，虽然能在短期内实现利润，但并不能达到利润的最大化，构成了资源浪费，并容易导致在后期产生一系列的问题。而持有型商业物业可以通过其有效的经营管理获得长期的利润收益，为企业带来长远、持续的利润来源，中海地产未来3-5年持有的商业物业预计将超过400万平米。

问：物业只租不售、持有经营在国际上其实是通行的做法，这种模式对投资者和经营者会带来什么好处?

蔡春吉：目前，大陆以外的商业开发商多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。在国内，以万达、凯德为代表的商业地产开发商已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而以销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润。从长期来看，自持物业的资金回流量要远高于出售。

以往散售型的物业由于高售价透支了经营者部分利润，业主的投资回报得不到满足，经常会有业主与开发企业之间的矛盾发生。同时，经营者们不是面对开发商，而是面对小业主，他们根本得不到开发商运营方面的支持，不断在关店，换手率非常高。而持有经营由开发商来招商，统一经营，统一管理，给予进驻商家支持，让更多的品牌在物业里得到成长，这样才能达到多方共赢。