大型房企八成资金投向一二线 房价或继续分化

来源:经济参考报 2013-08-02 08:45:00

北京、上海、广州等一二线城市近期重新迎来“地王”季,地产商发力布局大城市的现象越演越烈。专家认为,三四线市楼市在经济增速下滑、地产供应量相对较大的背景下风险加大,而一二线城市的资源稀缺等优势开始显现,房价上涨动力稳定。

八成资金投向一二线城市

广州,6月份房地产“黑马”佳兆业携裕瑞房地产以45 .57亿元拿下黄埔区南玻宅地,成为广州当时的总价“地王”;上海,连一直对“地王”称号敬而远之的万科7月份也出资48.7亿元抢得张江高科技园区商住地块,溢价率88.6%,刷新了上海年内总价“地王”纪录;深圳,“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心举行,最终深圳本地房企卓越置业分别以51.99亿元和71 .8亿元将其收入囊中,溢价率分别为52.7%和32.5%。

一二线城市土地市场重现火爆场面,显示出地产商将经营重点重新移至大城市的趋势。据世联地产统计数据,今年上半年万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元,同比去年597亿元的数据,增幅达到230%,其中一二线城市占79%,接近八成。

如,被称为“拿地狂人”佳兆业集团,今年获取的土地几乎都在上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等一二线和区域核心城市。此前一向以二三线城市,特别是三线城市为经营重点的恒大地产,7月初以35.6亿元购得北京昌平区沙河镇一块居住用地,被业界视为品牌房企实施战略转移,重新回归一二线城市的“加强信号”。

国土资源部的数据也显示,今年1-5月,房地产开发企业到位资金4.5万亿元,同比增长32.0%,企业购地积极性上升,并向一线城市和部分二线城市回归,一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平。

一二线城市成房企“安全港”

地产商加大一二线城市布局的趋势,已引起各界关注。专家分析认为,在经济增速放缓背景下,一二线城市的资源聚集、土地稀缺、经济增长稳定等优势开始显现,而前两年房地产企业重点布局的三四线城市,由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因,风险开始增大。

合富辉煌(中国)山东分公司市场研究总监许传明说,从山东来看,济南、青岛等二线城市相比地级市及县城来说,今年以来的销售情况和市场活力确实要好得多“三四线城市风险相对较高,特别是没有良好产业支撑的地区。”

“2009年之后,三四线城市的土地供应有了爆发式的增长,特别是大城市限购等调控加码后,不少地产商开始重点布局三四线城市,目前这些城市地产市场存量较大;而一二线城市在不断去库存。”北京中原市场研究部总监张大伟说。

据中原集团研究中心监测,2012年一线城市楼市的平均供求比为1 .01,而到了今年上半年,一线城市平均供求比降为0.8,出现供不应求情况,市场存量下降、房价上升。

中国房产信息集团克而瑞研究中心近日发布《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示,风险最大的城市主要集中在三线城市,上海、北京、广州成为我国房地产风险最低的3个城市。

易居研究院企业研究中心的报告也指出,由于三线城市经济总量相对有限,中心区域的土地供应也较为充裕,使得三线城市供应过量的市场“雪上加霜”;即便一二线城市楼价一直高企,但是在更高的市场去库存推动下,一二线城市的风险依旧比三线城市小得多。

房价走势或将继续分化

不少业内专家认为,房地产市场的这种分化还会持续,一二线城市房价“领涨”的趋势短期内还难以改变,今后还需加强“以人为核心的新型城镇化”,促进大中小城市协调发展。

国家统计数据显示,近期一二线城市房价涨幅明显加快。6月份,北上广深等一线城市新建商品住宅价格涨幅分别达16.7%、14.4%、16.5%和16.0%,南京、福州、厦门、郑州等二线城市涨幅也都超过10%,一线城市和重点区域的二线城市“领涨”全国。

张大伟说,在2011年之前,大中小城市房价涨跌基本一致,但此后房价走势开始出现分化“在经济增速放缓背景下,一些中小城市的就业吸纳能力受到明显影响,而相对来说大城市机会更大,这种集聚效应暂时还难以改变。”

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说,在一线、二线高等级的城市,资源稀缺性依然存在,房价还有上涨的空间,部分三线城市和四线城市、县城再按照当前的模式发展房地产,恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

此外,业内人士分析,周转速度较慢或者部分大量布局三、四线城市的中小房企市场份额正在萎缩,相比之下,走高周转策略的标杆房企销售业绩和利润增幅都较为突出,其市场占有率也在加速扩张,而标杆房企的产品布局正再次向一二线城市集中,部分中小房企正是缺乏这一优势而遭遇净利润下滑甚至亏损。

一些专家认为,政府宜引导一些优质资源向中小城市相对均匀分布,合理引导人口流动,遏制大城市房价上涨趋势。如,通过改变交通状况,在相对远的地方增加中低收入者购房的供给,同时在大城市通过增加保障性租房市场供给,缓解中低收入者住房压力。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗说,中央提出“推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”,在此过程中需引导产业、劳动力在空间上更协调地集聚,三四线城市应提供更好的人文和生态环境,以吸引更多转移人口。

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