在困境中摸索
参观乌镇雅园样板间的人,忍不住发出“啧啧”的赞叹声。精装修、赠送家具家电,只要拿着被子就可以入住。1万元-1.2万元/平方米的售价,不到100万的总价就可以买一套。但在限贷的大背景下,客户范围被缩小。
经济学家、北京科技大学教授赵晓指出,开发养老地产决不是地产商一家的事,需要政府、社会、医疗机构、保险公司、地产商、金融机构联合在一起的紧密配合。在美国,入住养老社区的入门费通常由住户自行承担的可以使用退休金或私人储蓄,也可以办理现有房产的“倒按揭”支付。而对于月费、基础护理服务费和一般医疗服务费,则可由联邦医疗保险和长期护理保险覆盖。
日本政府重视为养老机构建立扎实的政策保障机制与社会环境基础。例如,除一次性入住费外,养老服务的专业机构“幸朋苑”由老人自己提供的服务费只占10%左右,其余的都是从政府保险、养老金等渠道补充。需要介入陪护的老人,由定点医院评定介护等级后,政府也会承担90%的介护服务费用。
在我国,虽然民政部已正式发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划,很多地方政府也都在积极鼓励支持养老产业,但目前大多停留在口号上。
乌镇雅园、随园嘉树都采取了传统的销售模式来回笼资金,卖房子的同时,提供服务。据透露,该项目的地价是70万/亩。绿城旗下的雅达置业有限公司执行总经理朱浩义推算说,颐乐学院的成本达到2.5亿。尽管一期产品已接近售罄,但收回成本还很远。宋卫平将养老地产定义为公益性质的产品,如果盈利能力不足,如何大面积推广?
由于地价高昂,开发商几乎只能在郊区尝试做养老地产。良渚文化村距离杭州市中心20公里,万科幸福汇在北京的南六环以外,乌镇雅园也同处郊区,离杭州和上海都有上百公里的距离。这和国外经验不符。朱浩义告诉记者,绿城团队曾去国外参观过许多养老地产。除了美国,许多国家的养老地产都位于城市。
朱浩义认为,养老地产最大的困难,是如何最大程度满足老人的需求。许多数据还要在第一批客户入住后,每户进行家访后,重新修订,设计也将随之改变。家访也是宋卫平的意思。所知越多,未知越多,我们的养老地产,才刚刚开始摸着石头过河。
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