7月新增16个期房项目入市，总供应环比上涨23%

根据统计，截至29日，7月份新增商品住宅期房项目16个，比6月同期减少2个，总供应量为6397套，环比增加23%，同比减少30.7%。

在7月份的新增供应中，套均预售面积在120平米以下的项目共10个，供应占比为62.5%，其中，拟售均价在2万元/平方米以下的有6个，占比总供应量的37.5%。

虽然7月份新增供应量整体上出现两成以上的上涨，但是符合低端刚需的房源量只有四成左右，且多数项目都位于6环以外。随着房价上涨，刚需购房人群的选择范围外移更加明显，大部分或只能选择在靠近6环甚至或六环外的区域。无形中，使得地铁轨道沿线的房价以及交通压力都出现上涨。

另外，与购房需求相比，刚需的新增供应量仍显不足，这是7月份刚需成交量大幅下滑的主要原因。若不增加提高刚需楼盘的入市量，市场中潜在的供需矛盾较难缓解。

7月纯商品住宅成交均价25173元/平方米，环比上涨9%

截至29日，7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米，环比6月同期上涨9%，同比上涨21.6%。

 7月纯商品住宅成交结构变化

从各个结构性变化看，7月刚需成交占比明显减少，改善性需求占比增加。另外，从户型角度看，7月份一居和两居的成交均价分别上涨了44.9%和10.4%。其中，一居价格大幅上涨超过40%是因为6月均价基数过低，和5月份相比，7月一居价格环比也超过了10%。

7月纯商品住宅成交均价出现明显上涨，主要是成交结构变化引起。若排除这一因素影响，以目前市场的实际成交状况看，价格本身也具备实质上涨的动力。一方面是刚需房源的供需矛盾较大，如当前市场中一居和两居的供应量低、库存量低，而需求相对旺盛，价格具备上涨动力，再如目前刚需集中的六环周边，价格涨幅也较其他区域更高；另一方面，新建商品住宅市场限价政策持续，因此，尽管当前销售状态较好，房价上涨的幅度也低于调控之前。在7月份入市的部分多期项目中，一些项目定价上浮都在5%以上。

张旭认为，政府在供应环节抑制新建商品住宅价格过快上涨，从短期内，可以使购房者以相对较低的购房成本入市，房价上涨趋势得以控制。在成本上升压力下，难以避免开发商与政策之间的博弈会加深。预计短期内调控较难出现放松的可能，后市价格涨幅或维持稳定。但是，当前新盘较快的去化率以及刚需供应的不足所导致的潜在矛盾依然不容忽视。