在李克强总理提出打造中国经济升级版之后,房地产市场何去何从一直备受关注,而时下,以房价涨跌为表象的行业走势与调控政策的博弈越来越严峻。

客观来说,房地产在特定时期发挥了刺激经济高速发展之功,但同时,随着经济结构调整惰性的累积,房地产绑架银行体系的风险也在加剧。在经济下行风险不减的形势下,一方面政府寄望通过降低投资、淘汰落后产能来提升经济肌体的健康度;另一方面,又不能因为经济失速而损失就业等民生诉求,这显然是个两难的选择。有专家尖锐地指出,“政府要想真正的调整经济结构,就必须去经济的‘房地产化’,即以房地产市场重大调整作为整个经济结构调整的切入点”。观点不错,可是,在放弃高增长去房地产化的时侯,如何找到能稳定经济增长和替代房地产业留下的空白呢?

我们认为,如今房地产业存在的一些问题也并非能随着“去房地产化”一并挥之而去。

一是在分配环节,保障房变味。原本由政府为中低收入住房困难家庭提供,涵盖廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房的保障性住房,屡屡被曝光资金挪用,分配不公,申请黑幕。而由于缺少退出机制,一些地方的保障房已经被用来出租,小区内宝马奔驰豪车随处可见。

不过,政府坚持商品房与保障房两条腿走路,并尤其看重保障房建设。今年3月,财政部公布2013年中国城镇保障性安居工程的建设目标是基本建成470万套、新开工630万套。6月26日,国务院常务会议决定,今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户。同时提出,抓好其他保障房的建设、分配和管理,做好房地产市场调控,促进房地产市场健康发展。依笔者之见,保障房建设的力度不可谓不大,而如何确保建设初衷能够在各个落实的环节中不打折扣,少打折扣意义更大。

二是保有环节,税收征管难。一直以来,房产税征收被认为是管控房价的杀手锏,而住房信息联网被认为是房产税征管的前提。此前,住建部承诺今年6月底“实现500城个人住房信息联网”,如今已超过最后期限近一个月,尽管舆论不断,住建部仍迟迟没有回应。事实上,房地产业之所以能够历尽一轮轮调控“九死一生”,公开秘密在于,以目前的地方财政体系,中短期内,甚至相当一段时间内,难以离开土地财政为主要内容的房地产“印钞机”。

房地产业纠结了太多的利益关系。当前审计署查出的问题多与地产业相关联。以北京为例,2010年至2012年间,市国土局应收土地出让收入1853.2亿元,经核实,实际收入1845.2亿元,有8亿元土地出让收入没有及时上缴国库。对银行理财产品的审计中发现,抽查的165笔理财中涉及329只理财产品233亿元资金违规投向了房地产开发等禁止领域。

三是流通环节,各类税费高。按照最新的二手房交易税费计算,买卖双方共涉及契税、交易服务费、交易印花税、土地出让金、个人所得税等10余种不同名目税种。以出售一套100平米总价300万元的普通住宅计,根据房产是否满5年,买房是否首次购房以及卖方是否家庭唯一住房等不同标准,买卖双方需要缴纳的税费从4.5万元-28.8万元不等,这其中不含经适房需缴纳的10%综合地价款。原本限制投机获利避免推高房价的高税收初衷成为了中介机构“阴阳合同”规避税收的推手,并助长卖家提高房价转嫁税费。

其实,房子生产周期长与不可复制性的特征是造成供需矛盾的一大因素,因此,笔者建议针对当前的需求端的膨胀,放开二手房流通限制,允许自由交易。这在理论上相当于扩大供给量,反而可以对冲一部分需求,从而平抑房价,降低房产投资投机预期。当然,前提是政府在交易环节上提供便利,在税收环节上让利。

或许,房地产业的问题不只笔者浅见之上述一二三。在中国经济进入转型期的今天,对于一个曾经发挥重要作用如今依然有影响力的行业,如何理顺其中盘根错节的利益关系、盘桓往复的信息交错,实现“去房地产化”的困难程度是可以想见的。