原标题：长沙棚改项目变身商业地产调查

据《21世纪经济报道》报道  今年70多岁的长沙退休老太太刘义军感到无奈。

作为长沙市开福区开福寺路109号福源花园3栋303室业主，今年正月初五（2月14日），她家的房屋被区政府拆迁部门强拆，而她本人并未在拆迁补偿协议上签字。

但是她无法接受的是，她所在区域周边新商品房的价格在每平方米1万多元，属于长沙较为核心的区域，自己被强拆迁补偿商品房评估价格只有6000多元/平方米。而如果实施换房，安排的房屋却位于城乡接合部。

刘义军不愿意搬迁的原因是，自己商品房还有50多年到期，怎么就要以棚户区改造的名义被强拆，她的不解事出有因。

本报记者调查中发现，上述福源花园属于上个世纪90年代当地最高档的商品房之一，原来有150多户，也是长沙第一批商品房。因为该小区被湖南长沙市开福区定义为棚户区改造项目，120多户进而陆陆续续搬离了小区，迄今仍有30多户不愿搬离。

有意思的是该地块未来将被地方政府作为商业之用，上述棚户区改造的红线图显示用地是190多亩，但是长沙开福区商务和旅游局网站的信息显示，该棚户区处于招商状态，项目用地为660亩，规划用地性质是商业、综合用地。

棚户区改造一般用地性质是住宅为主，该地为什么实际却是商业地产项目。对此北京市盛廷律师事务所燕薪律师认为较为正常。因为这种打着公益性棚户区改造的名义，实施土地征收的办法，在全国非常普遍。“这个问题是在长沙显得恶劣些，全国各地都有。因为按照过去的模式，政府无法强征土地了。”他说。

棚户区变成商业地产

根据当地政府的说法，开福寺路109号福源花园属于黄兴北路棚改项目。

2010年3月10日，长沙发改委下达了长发改（2010）103号《关于黄兴北路棚户区改造工程立项的批复》，同意建设黄兴北路棚改项目，项目单位为新河三角洲公司，项目改造范围：北到三一大道，南至盘营路，东接芙蓉路，西至湘江大道，总用地约3.2平方公里。

2011年4月27日，长沙市人大常委批准了长沙市人民政府《关于2011年长沙市旧城区改造项目计划的报告》。

该《报告》里的旧城改造计划包括黄兴北路棚改项目。其改造理由为，一是旧城棚户区居民住房解困和城市品质提升的需要，二是地铁工程和城市道路基础设施建设的需要。

不过，按照新河三角洲公司棚改的红线图，福源花园并不在上述棚改范围之内，且地铁也不在小区里面通过。目前长沙1号线只是从小区门口通过，并在该区有一个开福寺的地铁口。

而长沙国土局在2012年11月1日给居民的一个信息公开回复意见是，“经查福源花园公寓小区不在长沙市新河三角洲开发建设有限公司黄兴北路棚户区改造项目用地红线范围内”。

但令人惊讶的是，长沙市开福区政府发布的房屋征收公告，不仅包括了上述小区房屋，而且实施了房屋评估。

而且实际棚户区改造的范围远远不止这些。比如长沙开福区商务和旅游局网站的信息显示，黄兴北路棚户区改造项目，正在进行招商。

该项目位于长沙市开福区黄兴北路两厢，北至三一大道，南至营盘路。项目用地面积约660亩。大大超过棚户区改造红线图的190多亩面积。规划用地性质为商业、综合用地，规划容积率约6.0。拟建设商业步行街、大型超市、大型百货、高星级酒店、专业写字楼、高档住宅等。

对于为何名义上是棚户区住宅改造，实际做酒店等商业地产项目，长沙开福区商务和旅游局一位人士说，这是政府定好的，作为重点项目，未来收回土地后，会进行招拍挂，“这地段好，政府已经确定要收回”。

而福源花园业主曾多次到国土、政法委、法院等部门反映情况，国土部门认定是违法，但是因为是政府项目，难以解决，此后一直没有下文。

对此，代理被拆迁居民起诉官司的湖南琼武律师事务所律师连达指出，政府却要说搞什么棚户区改造，最终还是作商业地产项目。“其实是打着公益征地的幌子，低价征收居民商品房用地，进而再卖地挣钱。”

地方政府棚改冲动

部分地方政府进行所谓的棚户区改造，实际上却是做商业地产项目。这背后或有因，长沙当地人士称，政府财政收入增速慢，导致卖地的冲动比较大。而商住用地价格比住宅高，这可能是长沙政府部门青睐商住用地挂牌卖的原因。

从出让价格看，近期，湖南全省土地出让均价为每平方米1105.9元，较去年同期上涨35.3%；商住用地出让均价为每平方米1968.3元，较去年同期上涨50.5%，高于住宅用地出让均价额每平方米1704.6元，较去年同期上涨25.8%。

事实上，当地类似以棚户区名义改造，实为商业地产的项目还不少，在当地开福区就包括长沙金融生态区金融总部区、时尚都心区、经营生活区的招商地块。

据了解，上述区域作为棚改项目，部分土地已挂牌出让，价格为每亩3000万。长沙市开福区政府有关人士透露，黄兴北路棚户区由于更处于核心区域，预计价格会在每亩3000万以上，目前已拆迁了大部，但是还没拆迁完。未来仍会走招拍挂之路，进行商业地产开发。

而这个情况在长沙别的区域也存在。比如长沙商务局公布滨江新城国际商贸中心开发建设（溁湾镇棚户区改造）招商项目，项目建设主要内容为：星级酒店、商务办公楼、大型商业设施、购物餐饮、文化娱乐、旅游休闲、生态住宅等，或不是真正的棚户区改造。

而北京市盛廷律师事务所燕薪律师认为，目前地方政府征收土地和房屋的难度越来越大，过去是采取储备土地的方式，目前国家不允许。根据新的法律，只能是采取公益用地的名义征收。“这方面棚户区改造以及基础设施建设的名义最好，因为军事、学校等用地很难沾边。”