土地价值蹊跷
尽管上述地块出让价在2007年已经达到4.05亿元,但在新城地产子公司江苏新城房产股份有限公司2012年年报中显示,该地块的账面价值仅3.6亿元。值得指出的是,这一价值还是历年增加投入的结果。而成交当年年底(2007年12月31日),上述地块的账面价值更只有3.37亿元。
是什么原因导致土地的账面价值低于出让价?一位会计师透露,房地产项目的账面价值,往往显示公司在这一地块的实际投入。
事实上,经过多年的闲置,上述地块及周边土地的市场估值已经大幅上升。根据新城地产去年11月发布的招股说明书中附带的戴德梁行估价报告,截至去年8月31日,上述地块的价值已经达到5.96亿元。
与上述地块同处于鼓楼区的新街口铁管巷地王,在2004年1月15日被全日通和卫中实业以5.45亿元联合竞得,其中A地块楼面地价高达31455元/平方米,成为南京“单价地王”。
在铁管巷地王此后闲置的9年时间里,地块经过4次转手之后,当前持有人为凤凰股份(600716,SH),据业内人士估算,该地价已由5.45亿元上涨到22亿元,上涨了16亿元。
在这样的背景下,湖北路地块的账面价值低于土地出让金,格外引人关注,有投资者就质疑其土地出让金未付清。
不过,根据戴德梁行的估价报告,新城方面展示的法律材料显示该地块土地出让金已付清。
值得关注的是,在业内人士看来,不计体块结构和租金实现的程度,该地块所建项目将至少需要15年的投资回报。
“这幅地块的定位上,是延续周边湖南路狮子桥的商业定位,还是建设成购物商场的模式,都需要开发商综合考虑。”南京地产行业人士张辉对《每日经济新闻》记者说,“目前同处于该区域的大型商场盈利情况都很一般,如果延续狮子桥的定位,必定难以和狮子桥竞争,所以该地块想要收回成本,需要很长时间。”
按照企业上市规定,企业上市之初,应把旗下所涉及的资产实际情况予以统一公布。然而新城地产在上市之初,并未将上述地块的闲置情况,披露给投资者。证券行业分析师刘奇对《每日经济新闻》记者说,“如果没有披露,那么就涉嫌隐瞒其中的风险,属于违规行为。”
值得注意的是,新城地产于去年在港申请IPO时曾披露其经营可能遇到的多重风险,其中就提到可能因为土地长期不开发闲置而被没收的风险,并详细披露其于去年5月收购的一幅土地,可能因为闲置而受到处罚。
但对南京湖北路地块连续六年未开发,长期闲置的现象,却完全没有披露。而据业内人士透露,按照港股上市的规定,上述闲置土地带来的风险,应该详尽披露。
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