时隔数年，定位于“高端住宅区”的上海马桥板块推出一幅纯住宅用地。近日，上海市规划和国土资源管理局发布了今年第 126号土地公告，其中“马桥镇 MHC10803单元 15A-05A地块”的容积率为 2 .4，起始总价9. 37亿元，被业界认为是今年以来上海推出的稀缺住宅用地之一。

据出让公告显示，该地块东临富国路、西靠北沙港、北至银秋路。地块出让面积 56415 .2平方米，规划建筑面积 135396平方米，折合楼面地价 6920元 /平方米。近两年，马桥板块推出的地块多为商办用地，此次推出的纯住宅用地较之前的价格，有明显上涨。

21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，进入下半年，上海土地出让节奏明显放缓，但市场的竞争性仍旧存在，且不少未涉足上海市场的房企开始在上海展开了布局，其对于优质地块的储备意愿较强。此时，区域表现良好的优质住宅用地入市，对开发商具有较强吸引力，其成交楼面地价有望突破万元大关。

毗邻高端居住区

上海市土地交易市场数据显示，截至 7月 17日，共有 23家房企领取了马桥镇 MHC10803单元 15A-05A地块的竞买申请书，显然，该地块已经对房企产生了不小的吸引力。

马桥镇 MHC10803单元15A-05A地块与绿城玫瑰园、御涛园及中星红庐三大板块内标杆别墅项目为邻，同时周边还有众多公寓项目林立，居住氛围成熟。

此外，就该地块而言，交通条件相对优越，地块北侧为申嘉湖高速公路和北松公路，沿北松公路行至沪闵公路一路向北，大约半小时车程即可到达徐家汇中心。

“以往马桥板块的住宅产品规划以高端别墅产品为主，而别墅产品的容积率都在 1以下，甚至更低。这样一来，马桥板块高容积率的住宅用地就具有一定的稀缺性，马桥镇 MHC10803单元 15A-05A地块容积率达 2 .5，未来或建成高层公寓项目，这对板块内产品链起到一定完善作用。”罗寅申说。

纵观马桥板块在土地市场的历史表现，近几年板块内所出让的地块多为商办用地。最近的一次交易是今年 2月，马桥镇MHC10803单元曾经出让了26A-02A地块和 31A-02A地块，这两幅均为商业用地，最后都被上海闵马投资管理有限公司独家以底价摘得，成交价分别为2023万元和 816万元，成交楼板价分别为 4019元 /平方米和4010元 /平方米。

“如果将此次出让的住宅用地与 26A-02A、31A-02A商业地块相比，马桥镇 MHC10803单元15A-05A地块 6920元 /平方米的起始楼板价确实有些偏高。不过综合板块内在售公寓项目17000~19000元 /平方米的均价来看，该地块的起拍价尚为合理。”上海城市房地产估价有限公司资深咨询师邵明浩指出，考虑到地块是今年以来出让量偏少的纯居住用地性质，因此马桥镇 MHC10803单元 15A-05A地块的合理地价范围为8500~10000元 /平方米。

溢价有望突破 50 %

“马桥板块高端别墅产品近年来发展迅速，现已成为国内各大知名房企比较关注的区域，但板块内长久以来住宅用地供应缺乏，因此纯住宅用地变得格外稀缺。目前以万科、绿城为代表的大型房企正在马桥板块内大展拳脚，相信马桥镇MHC10803单元15A-05A地块将会迎来一场争夺，预计溢价率超过50%的几率很大。”罗寅申如此表示。

“不过目前区域内各类基础商业配套非常匮乏，仅有零星小型商铺。”对于迅速崛起的马桥板块，邵明浩指出了它的不足。他认为，配套设施的缺乏对板块地价的走势产生了些许阻碍。

记者从周边房屋中介处了解到，马桥板块是上海最大的低密度顶级别墅聚集区，以其稀缺性和高品质受到市场追捧，同时被众多的知名品牌房企所关注。虽然目前区域内配套设施尚未完善，但这丝毫不影响马桥楼市的火热。据统计，板块内别墅均价在50000~80000元/平方米，其中以绿城玫瑰园为代表的别墅项目创下了一个月去化6套的好成绩，而公寓产品则更是一派供不应求的景象，6月初万科的公寓产品首次入市，就创下三天内去化500余套的惊人战绩。公开资料显示，目前马桥板块在售项目中别墅产品占比约为80%，公寓产品占比仅为20%左右。

实际上，马桥板块内之所以缺乏“刚需”型产品是因为，马桥板块一直以来定位于“高端住宅区”，所以早期板块内推出的地块多为容积率较低的地块，这种容积率较低的地块只适合打造高端别墅产品，这在很大程度上禁锢了公寓产品的发展。这一次，随着马桥镇MHC10803单元15A-05A地块的出让可以称作为是马桥住宅产品链形成的开端，而板块内住宅产品链的形成亦对项目的销售具有一定的帮助，马桥项目的发展仍值得期待。

（来源：中国房地产报）