进入7月以来，“好房子不多”，成了买家最大的“心病”。所谓的“好房子”就是指性价比高的优质房源。据各大中介门店反映，7月至今的来客量较上月减少了两成。由于优质房源不足，成交量也持续下滑。反观在售房源，不少房价明显高出市场价一截，在业内人士看来，这和“惜售”无异。就目前来看，随着市场行情逐渐冷清，买卖双方的预期反差越来越大，这种矛盾在刚需买家身上体现得尤为明显。

卖家心态重新走高看好后市记者从普陀、宝山罗店、虹口临平路分行等多家中介门店经理获悉，7月挂牌量价较上月持平，来客量较上月减少两成以上，成交量减少两成左右，卖家心态有重新走高现象。据上海中原罗店分行刘经理介绍，本板块小区均价1.5万/平方米，属于典型的刚需板块，本板块销量较好的楼盘为“美兰湖领域”、“万科湖泊”等，面积为两房，总价在150万－170万元不等。

目前这几个小区鲜有挂牌，一旦有优质房源，立即被消化完毕。如本月一套“美兰湖领域”的两房房源，面积为85平方米，挂牌价为165万元，两天内就已售出。

21世纪不动产上海锐丰西站店分行经理范显华表示，近期随着价格的高企及挂牌量稀缺，卖家惜售心态加剧，近日已在谈的交易却出现了卖家撤盘的情况。该业主持有板块内曹杨五月天小区一套三室二厅的房源，原挂牌售价约为310万元，在已有意向客户准备支付5万元作定金的情况下，卖家突然选择撤牌惜售，原因是看好后市价格走势。

目前市场新增挂牌房源价格普遍虚高，且议价空间不大。一般而言，新增的挂牌房屋中，可能仅有20%－30%的房源价格比较贴近市场潜在需求价位。其他多数房源难以得到购房者认同，价格普遍较市场合理成交价高出约10%以上。而这些卖家明知价格偏高较难成交，仍不为所动。

汉宇地产市场研究部就全市分行的抽样调查显示，多数卖家预期下半年二手房的房价会持续上扬，部分区域出现了小幅调价现象。受到天气因素影线，本月带看、交易量较上月有所减少，但这些并未影响卖家。以上周成交的一套呼玛新村为例，该楼盘虽然房龄较老，但是由于紧靠轨道交通1号线、同时周边配套齐全、总价较低等优势，较受“80后”新上海人青睐。因此，在签约时卖家跳价2万元，买家还是无奈的接受了，最终以132万元成交。此外，浦东世博、闵行莘庄等板块也有类似情况出现，但从全市角度看，跳价频发情况主要集中在老公房较集中的区域。与此同时，跳价幅度一般不会太大，基本是在总价上上调1万－5万元。

上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，由于卖家方面对后期预期仍较高，故提高挂牌价且议价空间有限，买家方面则认为市价应随着行情走冷有所调整，因此两方陷入僵持状态。再加上优质房源不足，导致7月份成交量一路下滑。市场对此判断为淡季的典型特征，持续性有限。

90平方米以下“小户型”或更稀缺7月即将收尾，烈日炙烤下，新建商品住宅市场成交疲态尽显。趁着“暑假”，不少开发商已开始为换季推盘销售做准备。机构统计数据显示，8月预计将有32个住宅项目开盘或加推，但90平方米以下户型房源占比最少，仅为房源总量的16%，面向刚需的小户型公寓供需矛盾可能更趋激烈。

在上周入市的9个楼盘中，改善型楼盘比重大量增加，刚需盘推盘节奏明显放慢。新江湾城板块的绿地海珀璞晖周末新推了98－125平方米的主力楼王产品。另一个位于周康板块的楼盘御沁园，上周加推一批房源，折后均价达23300元/平方米，相比6月开盘时的成交均价18304元/平方米大幅上涨了27.3%。

业内人士指出，这并非个案，近期部分刚需项目价格变动幅度确实有点大。如浦东唐镇一楼盘7月最新报价为2.8万元/平方米，相比今年年初报价，有近3成的涨幅。目前，部分项目自恃为区域内唯一的在售新建住宅产品，随着产品的稀缺唯一性逐渐体现，以区域板块的前瞻规划来提升房价，致部分刚需楼盘较前期有近20%－30%的价格上涨。汉宇地产市场研究部认为，改善型楼盘的风头盖过刚需盘，不仅是量的增加，而且还配合折扣优惠来进行淡季促销，有一定的收效。然而，刚需置业仍然是目前市场的主流，仅靠中高端楼盘支撑交易量仍显得力道不足，本月新房市场呈现量跌价升。因此，加大刚需盘的供应力度是提升成交量的关键，这需要一段时间地调整。

截至7月23日，7月份上海商品住宅共有16个项目批准预售，累计新增预售面积达63.45万平米，与上月同期相比，减少了26.2%。批准预售套数5179套，与上月同期相比，减少了1529套。成交量方面，7月上海商品住宅市场成交面积共计52.11万平方米，同比上月减少了37%；成交套数4132套，与上月同期相比减少了2693套。推盘量和成交量环比双双下降，大幅缩减了购房者的选择空间。

分析师夏俊卿指出，刚需项目以价换量仍是市场上的主流趋势，短期内部分房源大打区域、潜力板块概念炒作、坐地起价的行为并不可取。另外，上周周末大量的改善型房源周末入市，改善换季推盘销售的讯息已得到释放。

预测在即将到来的8月，本市新建商品住宅市场预计将有32个住宅项目开盘或加推，数量环比7月预开盘量增加了10个。记者注意到，虽然推盘项目量较7月有所增加，但作为楼市成交主力的刚需项目却可能在8月成为稀缺资源。在8月预计开盘的公寓项目户型分类中，90平方米以下户型新推房源量占比仅为16%，90－120平方米之间的改善户型占比最多，达56%。120－150平方米、150平方米以上中高端改善公寓占比分别为12%和16%。由此可见，8月新推房源面积大多集中在90－120平方米的改善型房源。业内人士指出，近期本市刚需公寓房源整体偏少，供应量远不足消化需求量，预计这样的供求矛盾将在8月进一步显现，对于预算有限的刚需购房者来说，这不是一个好消息。

外围区域二手房最易淘目前买家淘到一套二手房的速度主要还是取决于房源本身的情况。据部分中介门店反馈，目前的买家不同以往，很多客户已是“身经百战”，他们会咨询多家中介，以获取更多“好房源”的信息。因此，一旦有新的“笋盘”房源上市，他们会很快得到消息。所以说买家淘到一套“满意”二手房的速度需要视房源的变化而定，例如卖家下调了价格等等。

截至2013年6月30日，上海楼市二手房共成交了174507套，刷新历史新高。全市上半年成交热点主要集中在浦东、松江等区域。而从热点板块看，松江新城、浦东金桥、周康等板块较受青睐，在这些区域中相对比较容易淘到满意的二手房。（见下表）

从性价比看，这些区域的房价基本徘徊在15000－25000元/平方米，以90平方米的小户型为例，总价可以控制在130万－250万元，符合首次置业和首次改善者在资金预算上的需求。汉宇地产新松江路分行高级经理苟武兵介绍，以上周成交的一套文翔名苑为例，该楼盘位于文祥路近张家浜桥，紧挨松江大学城，周边有开元地中海等中心商业的配套设施。成交房源位于小区中心位置，面积为88平方米左右的2房，由于房屋装修楼层等其他要素均较佳，最终成交价为150万元，折合单价1.7万元/平方米。

购房者预期要适时调整二手房难淘，新盘难买，近期购房者大多感觉买不到好房子。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，买不到中意的房源，主要还是因为买卖双方对于房价的预期依旧存在差异。对于二手房而言，卖家心态乐观，丝毫没有降价的意愿。而对于新房市场，由于受到新“国五条”推力，很多新盘调高了售价。从楼市的整体走势看，下半年楼市依旧处于高位运行，新盘价格预计会持续上扬，但涨幅不会低于上半年。至于购房者能否买到中意的房子，还在于每个购房者对“中意”的理解和调整。

Top10全市二手房板块成交排名（2013年1.1－6.30）

排名板块区域成交套数网签均价1松江新城松江5041（3.16%）122142金桥浦东3387（2.12%）176003周康浦东3366（2.11%）14002

4共康泗塘宝山3327（2.09%）167415世博浦东3267（2.05%）186616三林浦东3220（2.02%）177777嘉定主城区嘉定3139（1.97%）103838青浦新城青浦3078（1.93%）105599南桥新城奉贤3033（1.90%）951810古美罗阳闵行29660（1.86%）19076数据来源：汉宇地产市场研究部

本文来源：新闻晨报作者：徐运张昱欣唐佳