首页>苏宁、雨润等南京房企异地大举复制商业综合体
来源：地产中国网综合 2013-07-29 09:18:00
综合体开发门槛没有想象得高
在住宅市场仍然向好的当下，本土房企为何依然热衷不断复制mall呢？
对于这股造mall浪潮，南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴分析表示，首先源于城镇化进程中的城市更新需求;其次就是地方政府对于城市综合体项目带来的经济发展、税收、就业等多重积极效应。从开发商的角度来看，以雨润的项目选址特点为例，其拿地成本其实是比较小的。
南京市商务局副研究员李绍明则将这种现象归结为政府规划理念发生重大变化下的一个改变，“这种改变其实几年前就有了，为了保证土地利用效率和建筑空间的统一性，许多地方政府在出让某一片区的土地时，不再只是单纯规划出一块住宅用地，而是将商业、办公等功能也考虑进来。因此，城市综合体项目被规划出来，这也是国际上很多发达城市的成功经验。”
李绍明进一步分析说，城市综合体的开发门槛不像想象得那么高，一旦正式开发销售阶段，许多城市综合体都是可以通过单个项目实现财务平衡的，“一般来说，城市综合体主要分为三块，商业、住宅、办公。其中，住宅和办公基本都是对外销售的，而商业部分开发商也不会全部持有，也有部分对外销售。一旦住宅和办公进入销售周期后，就能偿还前期的垫资，而随着商业的建成和经营，不仅可以将商业作为优质资产在银行获得贷款，还可通过商业的繁荣，进一步提升住宅和办公的溢价空间，这种模式也正是万达较为经典的开发模式。”
这种模式也正是业内俗称的“现金流滚资产”模式，即通过住宅、社区商铺和部分办公楼的销售收入平衡现金流，借以支撑自持购物中心的建设。
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