政府卖地涨价没商量 房企趋向“并购”拿地

来源:地产中国网 2013-07-29 09:07:00

据《中国经营报》报道,7月23日,朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块出让,中粮力压群雄,以总价23.6亿元,配建3.3万平方米公租房的代价夺得该地块,楼面价高达4.8万元/平方米。至此,北京城五环外,商品房5万元一平方米不再是梦想。

从绝版地块夏家胡同的高调入市,到朝阳孙河地块最终花落中粮,土地市场的热潮再次刷新北京“地王”的成交底价。

不过,相比此前地王项目过百的高溢价率,上述两块地块最终35%、42.1%的溢价率不禁让人出乎意料。中原地产数据显示,今年前5个月,北京土地市场平均挂牌成交地块的溢价率为54.52%,其中成交的30宗住宅地块的平均溢价率为39.1%,较去年同期大幅下降。

值得注意的是,溢价率走低,并未影响成交总价,今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金达1.13万亿元,同比大幅增长60%。

市场预测,地方政府对土地财政的依赖程度仍然较强,房地产企业拿地的冲动也没有减退迹象。不过,土地成本“节节高”,让房企拿地策略上更倾向于选择控制成本预算,趋向合作开发,以并购的方式获得土地。

政府卖地涨价没商量

土地底价上调使开发商和地方政府之间的博弈趋向“白热化”,带来的影响是房地产市场的“结构性转变”。

以此前成交的台湖板块为例,5月20日成交的起始价为2.5亿元,折合楼面地价3980元/平方米。而在去年9月,台湖104和109多功能用地出让时,起始价为3.84亿元,折合楼面地价仅2176元/平方米。时隔8个月,起始楼面价上涨了约1倍。

底价上涨的背后,土地溢价率却并不高。

被寄予厚望的夏家胡同地块,按照此前规律推测,最低溢价率在49%左右,最后却以35%的溢价率成交,而这也成为6月份溢价率最高的一块土地,中原地产市场研究部统计数据显示,6月份出让的其他地块溢价率全部低于2%。

7月1日,海淀区清河路C2商业金融用地和房山区拱辰街道办事处及长阳镇09-03-12地块的成交溢价率分别为1.11%和0.55%。

中原地产市场部分析师张大伟告诉《中国经营报》记者,当前市场整体资金面出现变化,此前房地产市场主要依赖超发货币的支撑,一旦资金收紧,房地产价格的涨幅就会被抑制,相应的土地溢价率也会受到影响。

在此背景下,全国范围内主要城市溢价率出现下调趋势。

6月,全国40个大中城市居住用地楼面地价为3039元/平方米,环比5月下降12%。全国40个大中城市居住用地平均溢价率22%,较5月下降8个百分点。其中一线、二线、三四线城市平均溢价率分别为22%、16%、28%,环比5月分别下降了17、2、17个百分点。

“和去年同期相比,目前成交的土地溢价率处于比较低的水平,但是从成交的价格看,今年挂牌的土地底价较去年有所提高,而政策对房价市场的打压,传导到土地市场,促使房企冷静对待,而不会像往常以较高的价格获得土地,如此一来,必然导致溢价率下降。”张大伟说。

这种说法得到了市场的检验。

刚刚在土地市场斩获两块土地的北京某房地产公司副总表示,从近期成交的一些地块看,动辄20亿~30亿元的成交价格,折合楼面价格平均也达到了2万元以上每平方米,整体看现在房企拿地的成本较高。“不过,对于一些优质地块,基本上大家都会押宝,还是期待政策会放松,能以合适的价格入市,提高利润空间。”

在此背景下,可以预测,一旦房企的利润被挤压,后期势必会采取控制成本,从而谨慎的拿地策略。

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来源:地产中国网2013-07-29 09:07:00
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