事实上，在房地产融资的具体操作层面，银行与房地产公司在贷款谈判上表现出的强势地位开始动摇。

　　而在这背后，银行面临着实体经济需求低迷，导致议价能力下降造成潜在收益无法覆盖风险的困扰。

　　融资“选秀”

　　身为中国四大商业地产开发商之一的金地集团，如今在一座二线省会城市的经营处境，让他们区域负责人颇为“难受”。

　　让这位负责人难受的是如何回绝银行的贷款请求。据记者了解，此时他要想办法回绝包括中国银行(601988,股吧)、建设银行(601939,股吧)、招商银行(600036,股吧)这样的大型商业银行，以此将自己融资范围缩小来方便管理。

　　在他几经思考以后，最终决定将近期贷款融资需求整理做成一个综合银团贷款——让各家银行提供贷款融资方案，然后他从银行提供综合信贷服务方案中，选取两到三家银行作为综合项目贷款银行。

　　据金地集团财务总监韦传军介绍，2013年1月至6月中旬，金地集团的融资状况十分宽松。与去年同期相比，金地集团的融资成本下降20%~30%。他认为，目前房地产企业资金面情况依旧相对宽松，预计至今年年底房地产企业资金面不会出现紧张局面。

　　经济观察报从一家国有大型银行、三家股份制商业银行相关信贷审批人员处了解到，现在房地产贷款的审批并不存在额度问题。而这些商业银行都在主动寻找房地产企业来发放贷款。

　　此时此刻，在韦传军看来现在是银行需要在市场中抢夺优质房地产贷款资源的时候了。原有房地产商请求银行发放贷款的局面已发生了转变。

　　依照此前的调研情况，中信证券(600030,股吧)银行业分析师朱琰表示，目前受到信贷总量管控，商业银行管理层在如何分配自有增量贷款的问题上，大型国有商业银行倾向于地产项目和平台贷款；而股份制商业银行和城市商业银行倾向于地产项目和中小企业贷款。“我们现在想的是如何使用工商银行(601398,股吧)、交通银行(601328,股吧)给我们的信用贷款额度。”一位中粮集团人士告诉记者。

　　此时，中粮集团旗下中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)(000031,股吧)子公司以23.6亿元并配建3.3万平方米公租房的代价，竞得了北京（楼盘）市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地，扣除保障房面积后，折合楼面价约4.84万元/平方米。

　　在上述中粮集团人士看来，目前银行的房地产项目贷款出现两个趋势：一是以城镇化、大型项目为主体进行贷款投放。例如正在举行城市运动会的沈阳，此时全城300万平方面积的房地产项目同时开工，其中200万为商业地产项目。另一个就是上一次房地产调控后大多数中小房地产商退出市场后，房地产市场逐步走向寡头垄断竞争局面，由此在风险相比中小房地产商更低的背景下，房地产贷款大幅度向大型房地产企业倾斜。“而这背后的推动力就来自于银行。”他说。

　　他表示，有不少银行和同业人员告诉他，由于实业经营的企业对贷款需求大幅下降，银行已经放松对房地产企业贷款审批条件。“以北京为例，2013年6月的商品房均价以较去年同期上涨30%。目前，房地产市场的氛围快要回到2010年时的状况了。”他如此形容道。

　　据媒体报道，中国上半年社会融资规模达10.15万亿元人民币，同比多增2.38万亿元。按照农业银行(601288,股吧)相关口径测算，新增规模中投向房地产和地方融资平台的比例达到50%。交通银行相关口径略有不同，但近期测算同比多增规模中投向比例则达到七成，绝对规模达到1.3万亿元。而种种迹象显示，这样的规模态势在下半年将延续。

　　中国式“派生品”输血

　　记者了解到，依照监管机构的相关要求，各家商业银行将房地产贷款从年度总信贷额度中单独规范，形成增量计划管理来控制各分支机构的房地产贷款冲动。但从朱琰的调研来看，银行计划管理的实际效果十分有限。

　　“虽然新增平台贷款口径被严格管理，在实体经济需求太弱的情况下，依然有不少银行通过其他方式为平台贷款和地产项目发放贷款。而这些贷款科目并不出现在银行的资产负债表中。”她解释道。

　　近期，招商银行相关负责人告诉经济观察报，他们有充足的额度为房地产商提供贷款，具体方式是以“类贷款”为房地产企业提供贷款。

　　类贷款的具体方式是指，在银行同业业务增长迅速背景下，银行一方面通过吸收其他金融机构的短期同业存款、发售理财产品或者与券商、信托建立通道交易债权买卖的方式为房地产或地方融资平台发放贷款。

　　“这样做既可压低长期融资成本，又可以规避信贷总量控制。”一位股份制银行资产管理部负责人说。

　　“银行理财产品一方面撮合了资金拥有者和资金需求者之间直接交易；另一方面让银行的存量资产变相腾挪至资产负债表以外，为银行带来更多现金流量。”他说。

　　他坦承这的确解决了银行原有的规模扩张再融资再扩张的老路，同时也解决银行内部各个部门对信贷额度的争夺。

　　而对于除银行以外的金融机构资产规模增长以及所发行的产品，上述股份制银行资产管理部负责人将这称之为中国式银行“派生品”。

　　“银行不能做的房地产项目表面上让渡给信托、券商或者基金公司，他们再发行产品或者再次转卖后让资产管理公司打包成产品向公众发售。这就像是生物物种个体需要与个体相互结合派生出一个新的个体一样。”他如此向记者解释。

　　据记者了解，当前想要顺利发行一款房地产信托理财产品，信托公司需要预留2%左右收益给银行的总行保证产品在银行发售；还有4%左右的收益将付给银行的分支机构，以确保机构大力推销产品；另外1%左右的收益作为产品销售的浮动奖励；最后信托公司依照成本核算要获取3%左右的收益。这就构成了一家企业想要获取资金的最基本成本，而参与其中的各级银行职员自然对产品销售乐此不疲。

　　规模增长靠地产？

　　如今，商业银行对房地产项目的热爱让李某想起了2009年的“四万亿”刺激计划引发的信贷狂潮。

　　作为国家开放银行长期发放地方政府项目贷款的他，用“措手不及”来形容当时的心情。

　　“当时"四万亿"刺激政策一出台，一方面各家商业银行就开始疯狂地为各省市提供贷款，让我们的竞争对手陡然增加；另一方面，随着各家银行对地方项目信贷投放量有增无减，有不少银行提供低于基准利率或者无信用、资产担保的贷款，这样我们在具体信贷风险管控执行上倍感压力。”他解释道。

　　在过去这几年，“四万亿”的刺激计划造就了银行资产规模的飙升，而如今却将银行捆绑的动弹不得。

　　此前在谈及银行如何响应国务院关于“盘活存量、用好增量来服务实体经济”的问题时，一家股份制银行相关业务部负责人表示之前发放的地方政府平台贷款让他所在银行对此要求无能为力。

　　“由于存量贷款期限长、利率低下，现在银行很难将找到相对应的资金来进行匹配，从而存量资产移到资产负债表以外，导致此类资产只有趴在银行账上占有银行本来就有限的资本。同时，为确保此类贷款不成为不良贷款，银行还需要花费大量资金来维护此类贷款。”他如此解释。

　　对于房地产项目贷款，上述股份制银行资产管理部负责人让记者想一想除此之外，在如今外需不足、内需不振背景下，还有什么行业贷款可以推动银行资产增长。

　　“没有！”上述接受记者采访的银行人士给出了一致的回答。

　　如今，继地方项目平台贷款后，各家银行开始借助中国式融资“派生品”开始竞相争夺为房地产商贷款。

　　“当时我们只有放宽信贷标准来与其他银行争夺地方平台项目。因此，现在房地产市场出现这样的状况也不足为奇了。”上述股份制银行相关业务部负责人告诉记者。