经济别墅自住 资源别墅投资

　　2013可谓重庆别墅年。据领域机构数据统计，2013年全年主城一二环沿线别墅供应量预计将突破135万平方米，相比2009年别墅供应量增长约3倍。

　　在调控的市场格局下，为何开发商不在高层刚需产品上做文章，却加大了别墅的供应量？供应量的加大是否会稀释别墅产品自身的投资价值？本期地产同学会，重庆晚报记者采访了三位行业资深人士，就这些话题进行探讨。

　　本期嘉宾： 　　

　　■东海集团营销总监 张鑫文

　　■锐理数据重庆公司总经理 余波

　　■领域机构市场研发中心副总监 张鑫

　　本期主持：重庆晚报记者 李欣

　　投资自住各有特点

　　重庆晚报记者：今年重庆别墅市场放量，在调控的市场背景下，开发商为何不跑量增加刚需产品反而加大别墅供应量？别墅供应量加大会否影响别墅的投资价值？

　　张鑫：目前重庆别墅产品两极分化做小的趋势越来越明显。现在市场上总价250万以内、面积200平方米以内的经济型别墅销售套数占到了别墅市场销售的60%，这部分产品就是开发商为跑量而设计，购买者主要以自住需求为主。

　　别墅投资属性更多的体现在面积大、位置好、容积率1.0以下的高端别墅上，现在土地市场上已经不批容积率低于1的地块了，所以这部分高端别墅具有相当大的投资价值。

　　余波：城市中心的别墅永远都具有投资价值，是市场的稀缺产品。以上海为例，现在上海城市中心的一栋老别墅都以亿为单位计算，非常值钱。在我看来，目前重庆以一环为中心，沿线5公里范围内的别墅都非常具有投资价值。随着城市向二环时代开发，这些别墅的位置和配套都将逐步完善。

　　张馨文：近3年重庆房地产开发的产品规划设计普遍出现“高端产品低端化”的趋势，真正的低容积率别墅、纯别墅尤为稀缺，如别墅产品近年来出现的“平墅”、“90墅”等产品，从真正意义上来讲不能称之为“别墅”，这类产品的出现主要是开发商为追求产品的去化速度而产生的。

　　真正具有投资价值的别墅，必须是严格按照别墅的建筑标准、容积率标准等建造的产品，且同时拥有不可复制的资源、文化底蕴、区位优势等价值。符合这些标准的产品在目前重庆别墅市场上不超过20%。所以别墅市场供应量的加大，实际上不会对这些别墅产生影响。比如东海·定南山这样的半山纯别墅项目，将会越来越稀缺。

　　南山别墅资源稀缺

　　重庆晚报记者：在今年别墅市场供应量加大的情况下，我们看到一个十分有趣的现象，那就是目前重庆市场上的别墅都集中在北区推出，而我们曾经熟悉和向往的南山一带的别墅不论在销售还是供货上都比较少。南山别墅是否已经不再有吸引力？

　　张鑫：在重庆，有山林资源的地块目前就只有三个，南山、歌乐山、缙云山。就地理位置和心理距离而言，南山无疑是更为大家所接受的适合别墅开发的区域，南山别墅更契合别墅产品对先天、历史等资源的要求。

　　余波：南山是主城中心罕见的城市绿肺，选择南山或者北区别墅，其实并不能说明某一个区域的别墅更好，只是购房者不同的喜好和选择。就长远来看，这两个区域的别墅都相当具有价值。就南山别墅而言，先天的自然、历史人文优势是北区无法比拟的。

　　张馨文：2007年，重庆市政府出台了“四山”禁令，南山归为“一般控建区”，地产项目极难获批，南区土地的供应量少，自然市场声音小，由此也可见南区别墅的稀缺。

　　便利度

　　凸显第一居所功能

　　重庆晚报记者：别墅作为大多数人的终极居住梦想，是许多人追求的目标。但我们现在看到，大量别墅产品都面临一个空置现象，许多买了别墅的人却在其它居所里居住，别墅是否具备第一居所的功能？

　　张鑫：目前别墅空置率高，多集中在区域发展不甚成熟的地方。虽然就购买别墅产品的客户而言，交通、配套等不是他们最看重的，但这些会对一个区域人气造成影响。

　　余波：影响一个别墅的入住率，有多方面的原因。对于购买别墅的客户来说，一般都有多套住房可供居住选择。别墅客户选择入住首先会考虑是否会导致现有生活质量下降。别墅成为第一居所，更多的还是那些在城市核心、交通便利的别墅。

　　张馨文：别墅产品确实面临空置现象，原因主要有三，其一是传统别墅产品发展更注重自然资源性，缺乏城市属性，离市区远，周边配套不齐全，不具备日常生活所需的条件；二是多数购买别墅产品的业主有多套房，他们会选择城市中心的高层或洋房居住，便于工作、便于生活；三是别墅产品不排除外地或本地投资者购房，空置亦为正常现象。