论坛现场
时间：2013年7月25日
地点：逸林·宴会厅海和厅
主题论坛主持人：《21世纪地产》杂志执行主编徐辉
主持人：各位嘉宾现场的女士们、先生们大家上午好，很高兴大家参加博鳌·21世纪房地产论坛之“地产金融变局与创新主题论坛”
今天论坛的嘉宾有：
钟 彬 全联房地产商会秘书长
李晓东 建银精瑞资本管理集团董事长
于东升 西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长
钟 伟 经济学家、北京师范大学金融研究中心主任
向 阳 润都资本创始合伙人
丁亚明 共赢资本董事、总经理
王 珲 北京嘉丰达资产管理有限公司 总经理
以及各位到场的现场嘉宾和各位媒体，欢迎你们的到来。
金融政策一直是我们经济发展的晴雨表，房地产金融更是如此。作为支柱产业，房地产行业关联万千。通过金融政策推动或者限制房地产行业，以达到调节经济发展的目的，这是政策制定者的惯用手段。近五年来，地产金融政策的变化之多，变化之快，史无前例。房地产市场也在种种政策之下，如坐过山车一般起起伏伏。在经历了2012年上半年的资金困局之后，地产金融变局与转型渐趋明确，2013年起，地产金融开始了积极主动的探索与创新，渐呈多元化发展趋势。
而近期对金融系统的一系列整肃行动，使得房地产行业受到的影响正逐渐显现，这更进一步推动了地产金融创新与转型，也成为房企选择应对目前形势的出路之一。地产基金与信托的实践有哪些方面值得反思与关注？地产金融模式创新与多元化发展中有哪些值得借鉴与思考？
主持人：首先很高兴请到全联房地产商会秘书长钟彬为我们致词。
全联房地产商会秘书长 钟彬
钟 彬：各位嘉宾大家早上好，非常高兴能够代表全联房地产商会作今天的开场致辞，我这里将今年的主题跟大家进行分享，算是抛砖引玉。先说一地产金融的变局，实际上全联房地产商会每年都会开闭幕会，今年会议之前受发改委的邀请，参加了座谈会，我们强烈的感受是，过去谈到变局的时候，总是担心政府调控的手总是乱调，现在不是这样的情况。上次听到很多的现象，例如制造业中的钢铁、机械制造、纺织、煤炭等等是全行业不可逆的亏损，如果实体经济如此的糟糕，我们的房地产业是否可以独善其身，这样的背景和变局跟过去是不太一样的，过去是其他的行业好，我们也好，或者是我们过于太好，现在是别人不好，只有我们好，我们还可以好多久，这样的情况跟之前的情况不太一样。
过去开闭门会议，或者是多次的联席会议，因为我们的副会长在全国各地，而且在不同的领域。例如晓东总是做金融的，还有做房地产的，总体的感觉，房地产往大企业集中的时候，更是如此的，我们看到的情况是，普遍性的不乐观。因此在这样的背景下，谈今天的变局特别的有意思，有两个现象。
我们会发现，很多的企业会告诉我们不缺钱，或者是不怎么缺钱，为什么这样？最近聂会长做了一个报告，我看到一组数据。房地产虽然在变化，最大的变化是资金构成的变化，应收帐款，按揭的收入变化都不大，唯一变化的是自有资金增长迅速的变化，大家对此是非常惊讶的，某种意义来说是不缺钱的。但是从结构来说，很多的中小企业虽然有几个亿，但是拿不到地，也无法融资。剩下的大型和特大型企业的缺钱是结构性的，因此他们是不缺钱。
第二个现象，钱很多了。过去我们感觉到，中国能够提供房地产资金的金融机构是不太多的。就以银行为例，能够做房地产的，银行创新业务不是很多，今年以来，虽然很多的银行不曾公开宣布，但是有家银行找过商会，原来只是开发贷，今年告诉我们，总行不主张做房地产，到现在是放1000亿元做房地产，很多的银行通过各种各样的创新业务进入到房地产。因此资金是多元化的，以前保险公司不回来找房地产，今年有四家保险公司表态希望进入房地产。一方面不缺钱，一方面钱很多，这是两个不同的现象。
三个趋势
第一个趋势，我们感受到，房地产是跨金融产品和跨金融类型的整合非常强，从银行到信托、保险、券商，所有工具都在一个产品中进行整合。
第二个趋势，房地产整个产业链的融资成为一种趋势，从刚刚拿地，到融资、开发贷和资产孵化，每个阶段都有新的金融产品出现。
第三个趋势，跟行业变化有关的。产业与地产的结合非常的明显，我自己有切身的感受。
全联房地产商会有28家商会，包括房地产，几乎每一家行业商会最大的会长单位都在做房地产行业，前几天遇到医药协会的会长，他们说制药被动的变成了房地产行业，制造业的会长也是做房地产。甚至我跟总行的领导沟通的时候，他说商会有一家房地产企业，大部分的资金是在我们这里的，他说的就是雨润，就是做猪肉的，因此产业和地产的结合是非常紧密的。也给房地产金融带来新的契机和变化，我刚才将房地产商会近半年来看到的东西，我们感受到的现象，我们能够嗅觉到的趋势跟大家进行分享，下面听真正的专家跟大家分享他们的经验，商会的副会长李晓东也会跟大家分享的，他做过银行、信托、基金，做过这么多的跨行业的产品，再来做房地产的服务，会给大家带来更多新的内容和格局，我们期待后面的专家给大家带来更多的信息，谢谢大家。
主持人：感谢钟彬先生的专题致辞。
主持人：接下来有请建银精瑞资本管理集团董事长李晓东先生给我们进行专题演讲，我们期待他为我们进行的精彩和智慧的分享。
建银精瑞资本管理集团董事长 李晓东
李晓东：尊敬的各位嘉宾，昨天经过一天思想的盛宴，我们听到了很多宏观经济学家和房地产界的领导，包括聂会长精辟的分析，对房地产的宏观形势以及最新的金融形势的判断。刚才又听到钟彬秘书长，简短的致辞，每一个观点是精辟到位的总结。
轮到我发言，我就没有太多的东西可以跟大家进行深入的分享。今天是房地产金融的专场，还是有一些缺陷和缺憾，钟彬秘书长提到了银行、信托，尤其是去年下半年又冒出了很多新进这个行业的券商、私募基金、公共资金的管理公司，今天还是私募基金比较多，这是一种缺陷。我今天跟大家分享的就是大资管时代的到来，群雄并起。
做房地产的各位应该对这些趋势有所了解。今天讲两部分的内容，房地产投融资分析趋势，第二，房地产投融资趋势进行简单的对比。
过去十年房地产快速的增长，基本上保持了稳健增长，特别是最近各行各业不景气居多的情况下，房地产可以说是一枝独秀。
上一届政府始终强调房地产调控，为什么在最近很多的金融机构反倒是大举的进入房地产融资的领域。前几年中国经济导致各行各业非常的繁荣，房地产的稳定和健康发展未吸引众多的投资，现在房地产一枝独秀的时候，对他们的吸引是非常大的。过去十年长期的宽松，也助推了房价的快速上涨，房地产成为老百姓抗通货膨胀、保值增值的重要的领域。
M2过去十年增长了将近6倍，这是非常快的增速，在这样的情况下，房地产成为老百姓投资的首选。可以看得到过去A股市场10年起起伏伏，A股上证指数过去10年基本上没有变化，2000点到2000点，曾经上涨到6000多点，又回落了。但是房地产价格不断的上涨，全国的情况是大同小异的。
多种因素的共同作用下，投资房地产是首选的。投资房地产有不同的形势，前期的10年中，7、8年大家是通过炒楼，流行的就是温州炒房团到全国各地购买房屋。有多套住宅的人，在中国的富裕阶层不是少数，随着调控的进行，房地产的贷款出现了困难，很多地区出现了限购。海南遇到这样的问题，海南很多的地方并不限购，因为没有在海南交过社保，在无法再海南办贷款，投资房地产既可以保值增值，还存在杠杆的作用，目前在限购限贷的情况下，直接投资房地产的模式现在逐步的淡出，现在房地产的买家绝大多数是刚性的买家和改善性需求投资性的需求已经萎缩。并不是说这些买家对房地产的投资就转移了，取而代之的是房地产金融工具，通过金融工具间接的投资房地产，成为最近的主流形式，例如房地产信托，从2008年非常小的市场份额，大概几百亿，到目前为止，房地产信托将近2万亿元，整个信托的产品达到了10万亿元。最近几年刚刚发展起来了房地产私募基金，通过房地产的股票和债券、权证等等进入房地产行业，渐渐的成为主流，中间最大的支撑是我国资产管理市场需求的庞大。
去年居民存款余额将近44万亿元，数量是庞大的，因此形成了近30万亿元资产管理的总额。资产市场过去十年的变化，说明房地产信托成长是非常迅速的。在2004年的时候，信托跟保险和公募年公共基金相比，数量保险非常小的，但是过去十年信托的资产管理总量在以每年50%以上的增长速度在迅速的增长。在2010年的时候，信托超过了公共基金，2012年的时候，信托超越了保险，现在成为仅次于银行的第二大资产管理的工具。
从去年下半年开始，随着证监会关于公共资金子公司、卷商子公司管理办法的出台，保险加入资管市场，现在进入大资管市场的资金越来越多，而且将房地产作为重要的投资渠道。
参与到其中的金融机构，他们的情况是怎样的，有怎样的特点。因为博鳌·21世纪房地产论坛还是房地产开发商居多，但是大家跟各种各样的信托联系很多，但是之间的区别，不是每一个人都了解，我利用今天的时间跟大家进行分享。
房地产信托、房地产私募基金、券商、公募基金、保险资管进行对比。用网络的语言形容，首先看一看房地产信托，我认为房地产信托应该是“高富帅”，特别是这几年受到大家热烈的追捧。刚才说到房地产信托行业的快速成长。2012年底达到了7万多亿元，今年上半年将近9万亿元，今年年底跨越10万亿元应该说是没有任何的悬念。年增长速度，最差的一年都达到了50%，最高的年份达到了200%到300%，如此增速的行业，在中国所有的金融行业中是绝无仅有的，我参与了前半段，2008年之前我在信托公司当总经理，当时信托还不是高富，而是屌丝，我从即将成为高富帅的行业，转变到私募行业。2008年之后，房地产信托进入了高速增长期。
房地产信托为什么如此快速的发展，首先是制度优势，2012年下半年之前，拥有最的投资领域，如果将投资划分为四个象限，上市和非上市，股权和债券进行划分的话，唯一在四个象限进行投资的就是信托公司。银行和基金公司可以做上市的债权，也可以做非上市的债权。场内的交易，基金和公募基金，这里讲的基金是指公募基金，是指有金融牌照的公司是不能进入的。银行只能做债权类的，信托是唯一跟实体经济联系的金融通道，成为社会其他必须借助的通道，因此信托基金制度优势使其成为快速发展重要的原因。大家分析信托资产的结构也可以看得出来。10万亿元规模中有2/3是通道类的业务，仅有这些就够了吗？
制度优势为什么在前几年为什么没有发挥出来，另外一个词就是刚性兑付，这是美丽的神话。2003年以后，房地产信托行业有两个重要的监管思路：经资本管理，刚性兑付，全世界范围内找不到比信托更好的产品，10%的年回报，几乎是无风险的产品，
刚性兑付对应的是经资本的管理，实际上是将信托的管理跟银行的管理相当程度上的等同起来。因此信托多年来变成了高利贷的机构，不再是资产管理，投资者不需要承担风险，金融的风险是应该由投资者承担风险，管理机构收取管理的费用，但是在中国已经异化了。因为刚性兑付的原因，不仅仅是房地产信托，其他的信托产品都没有出现大的兑付的问题。自从2006年德隆信托出现问题以后，再也没有听说任何的信托产品出现问题。而且8500万的信托产品是由银行出面进行刚性兑付，这样就极大激发了大家对购买信托产品的热情。
刚性兑付中间有一个前提，中国经济在过去十年，基本上还处于发展的阶段，一旦经济形势有了变化，刚性兑付必然会被打破，按照全行业的情况，信托行业是60家左右，资本金大概是1000亿元，全行业10万亿元的规模来说，资本金之只占1/10，也就意味着，出现1/10的波动，兑付能力是美丽的童话，某种情况下，刚性兑付是刚信托的兑付后置，现在的风险和兑付的隐患，很多都是在真正暴露之前，通过各种手段隐藏。天津某个信托项目被转了三手，从最初的17亿元，到现在已经发行了30多亿元。我演讲的时候，想了想，用了美丽的童话，本来是想写骗局的，但是这个童话会被打破的，也不符合金融的规律。
信托行业也存在各种各样的隐忧，最大的问题是制度优势再弱化，原来独家隆重的业务现在有很多新的机构进入市场，也可以利用制度的优势赚钱了。利用牌照和制度赚钱是不太正常的现象，资金来源也无法支撑行业快速的成长，当规模很小的时候，每年增长50%不是一个问题。增长到10万亿级的时候，未来的资金就无法满足快速的增长，一旦新的增长渠道不快，靠滚动和典型的借新还旧就会出现问题。现在很多的项目本身无法产生收益，兑付前面借款，往往是靠后期发行再延续前面的还款。这样的话，未来一定会面临很大的挑战，房地产信托还好一些，问题最大的会出现在政府平台。刚性兑付的记录在不远的将来会被打破，对信托行业带来的冲击是难以预计的，项目的来源就难以长期的持续。
房地产私募基金的情况是怎样的？跟有牌照的金融行业相比，私募房地产基金起步晚，规模小，发展是最困难的。因此我用了屌丝来形容，因为是最草根的一种方式。
因为是新兴的房地产信托基金，人民币房地产信托基金是在2008年出现的，因为2007年重新修订的合伙企业法修订后，才有了人民币房地产信托基金，包括建银精瑞也是2008年最早做房地产私募的，2010年之前，整个市场只有20多只，100亿元的规模。2010年之后，房地产基金开始蓬勃的发展，2010年当年私募的基金是41只，募集的规模是110亿元，2011年是房地产私募基金井喷的一年，新募集的基金是91只，资金超过了1000亿元。2012年发展趋于平稳，当年的募集金额也超过了1000亿元，特别是房地产基金的数量发展非常快，从2008、2009年的时候，全国不到10家的基金，现在房地产基金的数量超过了1000家，大量的持有一、二只基金的房地产基金是数不胜数，很多是来自于开发商，或者是原来是房地产开发商，最后转变为搞基金，这种方式占了很大的比例。房地产基金中以独立品牌占了一半左右，管理的基金占了50%左右，外资基金虽然是以管理美元为主，现在也有少量进入了人民币基金的市场，例如铁石门等等都募集了人民币的基金，但是占有的份额不是特别的大。跟房地产公司相关联的GP占有了一部分，还有跟金融相关的GP数量是有的。到现在为止，房地产基金还是蹒跚起步的局面，占开发资金总规模的比例不到2%，相对于6万亿元的房地产投资总额是微不足道的数额，未来有一定的成长空间，但是房地产基金受到房地产信托以及新入市机构对房地产基金的冲击，而且是非常大的。因为他们在很多方面具有房地产基金、私募基金没有的制度上的优势。
房地产基金主要的做法是两种，一种是真实的股权投资，另外一种是以债券投资为主。我们做了一个小基金的案例，就是保障房的案例，时间关系，这里就不仔细的介绍了。
下面着重要跟大家分享的是，就是新加入市场的，可以说是新贵是以卷商、公募基金、保险旗下资产为代表的机构。这三类机构比较象，我用公募基金作为例子，向大家简单的介绍。
去年9月份证监会83号主席令出台了基金公司特定客户资产管理业务试点办法。从去年11月1日开始执行，明确了基金公司可以用自身的销售渠道向特定的客户，简单的讲就是100万元以上的客户募集基金，同时设立专门的子公司，开展专项资产管理业务，投资于未通过证券交易所未转变的股权债权，以前这个领域是信托专属的，办法出台后，他们也可以做了，就是可以做类信托业务的权力。专门设立的子公司的问题，去年11月29日证监会颁布了投资管理公司子公司的管理办法，也是从去年颁布后实施的，到目前为止有36子公司成立了。
在新的政策中间，拓宽了券商和基金投资的范围。大资管时代参与的机构逐步增多了，有无限的机会，也充满了无限的竞争，信托的红利逐步的消失，行业的竞争进入新的时代。
最近看到很多的文章，目前36家子公司，很多家在短短的时间内资产规模超过了100亿元，整个行业的规模，马上就要突破了1万亿元，未来的发展速度是迅速的。私募的人民币基金做了5年到现在不过2000亿元的规模，因为他们有制度的优势，在短短的半年多的时间，整个规模达到了1万亿元。业务模式类似于信托的单一计划，投资范围跟信托相比是非常大的，例如房地产领域中信托还有“432”的硬性规定，但是对于基金子公司而言，目前没有明确的业务指导，因此看到四证不齐的业务，达不到二级资质的项目，很多的项目转到基金子公司。以前人民币的私募基金最大的竞争领域就是一部分的信托还没有办法做的项目。现在转向基金子公司的局面是非常多，一方面增强了信托的市场，另外一方面冲击的是私募的房地产基金。
这种局面下，包括私募基金不得不跟子公司进行了战略上的合作，因为他们欠缺的是房地产领域的管理经验，以前是做场内的业务，股票和证券市场，突然到新的领域，风险控制和管理能力是不够的，通过这样的合作方式，跟私募进行合作，也成为市场上流行的一种方式。
我们在项目中间作为GP，基金的子公司，发行集合资管计划作为单一的GP进来，最大的区别就是可以卖300万元以下的可以卖200份，比信托的50份还要有优势，300万以上跟信托是一样的，因此募集规模可以扩大。跟私募相比，最大的优势是，它不会对客户代扣代缴20%的所得税，没有代扣代缴的义务，虽然理论上客户分到了利益之后，应该主动的纳税。但是中国税收监管的情况，客户往往认为只要从信托公司拿回来的钱，就是自己的钱，从基金资产管理拿回来的钱就是自己的钱。私募基金对个人分配的利益都需要代扣代缴所得税，在这种情况下，跨行业的合作，变成了我们不得不进行考虑的一种选择。证券基金类的子公司，他们在资产管理业务上相对广泛的发展潜力，一个是国内资产管理市场庞大而且未来还具有很大的成长空间。另外，资产管理业务对基金具有足够的投资吸引力，因为我国的银行存款长期以来是处于实际的负利率，官方公布的CPI跟老百姓感受到的CPI的指数有巨大的落差，这种情况下，银行存款的利率，对老百姓的吸引力在下降，因此各类资产管理产品对他们有充足的吸引力。但是，期限错配是当前资产管理行业，特别是银行类管理存在最大的问题。前一阵子的“钱荒”并不是因为钱不够了，流动性不够了，主要的问题存在于银行对于期限错配，他们利用这种错配追逐本来不应该属于他们的超额利润，他们用短期的名义募集资金，因为是短期，还有活期性质的募集资金，因此募集资金的成本会非常的低，本来短期募集的资金，应该更多的投向于短期的资金运用，但是银行将大量的资金投向长期的基础设施和房地产行业，这些行业的回报率很高，但是流动性相对不够。以前遇到流动性的问题，由各个银行在资金拆借市场进行操作，关键的时点，各家银行都希望拆借资金的时候，特别是年末的时候，银行要冲存款时点的时候，拆借回来的资金，以前的时候，央行提供流动性，让这些银行度过难关，这次央行稍微不动作，就出现了问题。因为银行理财产品期限错配引起的。
我们看到2012年银行理财产品期限的分配绝大多数的产品是在6个月以下的，真正的产品在2年以上的占极少数的，占非常少的比例。半年以下的理财产品占了2万只，两年以下的只有200只，大量短期的理财产品吸引资金，付出的回报是非常低的，赚取了他们不应该赚取的超额利润。
这也是未来证券、基金系相对于信托产品的特点。跟信托产品相比有哪些优劣，第一投资人的类型不同，他们本来就没有刚性兑付的约束，证监会也不会要求他们进行刚性兑付，而且他们也没有能力进行刚性兑付，基金总公司的注册起点是2000万元人民币，而且没有净资产的管理，因此没有刚性兑付，基金原有的投资人，都是经过风险教育的，包括购买公募基金的，这是起步阶段，也许是劣势，一旦信托的刚性兑付被打破后，就是最有利于信托的，因为信托投资者没有经受过任何的风险教育，如果风险教育来了以后，大家对两类产品的扬弃态度会发生逆转。
第二，这类产品跟证监会天然的联系，他们对证监会交易市场有效的利用，信托产品基本上不能做PE，因为证监会不允许上市的公司由信托持股，未来是否会有更好的想象空间，对于商业地产的资产证券化和标准的产品，到股票交易所市场上市流通的预期是存在的，因为没有刚性兑付的压力，真正的房地产股权投资类的产品，现在的信托产品是很少看得到的。
即使是股权投资也是假股真占，因为跟交易市场挂钩，期限更长的房地产交易产品在未来的产品设计上具有更大的想象空间，资产证券化是未来重要的发展方向。资产证券化，现在基金子公司、券商子公司开始涉足这块业务，先是通过私募的形式，未来会通过交易所进行，或者是通过大宗交易市场进行，最终过渡到完全的上市，包括商业地产证券化的产品都可以想象，他们具有更多的优势和发展空间。
最近一个资产证券化的案例就是广东的海印股份，将旗下16亿元的资产进行了资产证券化。筹集的资金是15亿元，由开发商认购了1亿的次级产品，其他的15亿是优先发行的，国泰君安证券也做了上海隧道股份收费权的资产证券化产品，这一类金融创新的产品逐渐的脱颖而出。海印股份交易的情况，时间的关系，不介绍了。
总结各类房地产融资渠道主要的特点：
从融资成本方面来说，有牌照的没有税收上的代扣代缴，他们的融资成本会比私募类要好。
私募的长处在于更多专业的主动管理，通道类是没有的，人才结构，对房地产的理解判断和风险控制能力是私募的优势。
私募和资管子公司的结合，是双方意识到私募有管理优势，券商和基金子公司有制度上的红利，双方的结合产生了很多经典的交易案例。
其他方面是大同小异的，都是金融产品，但是信托也有专属的优势，本身可以发放贷款，也可以办理抵押，有些地方，基金的子公司是可以做的，但是很多地方，比如说当地的工商部门、房管部门，对抵押担保还是有一些问题的，现在也找到了解决的办法，找一家银行或者是信托以委托贷款的方式突破这种限制。
我的分享就到此结束了，后面附了一些法律框架上的内容，谢谢大家，具体的法律文件大家可以到网上找一下，谢谢。
主持人：谢谢李晓东老师，他为我们分享了投资炒楼到信托基金、股票等房地产投融资渠道的发展趋势和新的现象，包括大资管时代投融资发展的新趋势。
主持人：接下来跟我们分享智慧的是西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长于东升先生。
西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长 于东升
于东升：各位朋友大家早上好，昨天开了一天的会。会上大家听到各种非常乐观，也有不乐观的判断和预测。昨天晚上国务院颁布了新的消息，对于小微企业月收入在2万元以下的免收增值税和营业税，受惠600多万小企业。国务院颁布了两项金融方便的改革措施，给我们提供了明确的信号，我不知道大家是否有听说克强经济学，我觉得克强经济学展示的信息和方向，对资本市场从业人员而言，我们是非常有信心，也感觉到非常开心的事情，只有市场化，才是中国解决目前很多困难非常重要的手段。如果回归到今天的主题，我想跟大家分享的内容是，房地产金融的创新之路。
回顾发展的十年，我简短的谈两点。过去的十年，实际上是房地产经历黄金的发展时期。2003年到2012年经历了高速发展的十年，房地产投资的总额从2003年的1.02万亿元，增加到2012年7.18万亿元，增长了7倍，住宅产品增加了7.3倍，固定资产投资总额增加了6.6倍，房地产行业为中国经济十年的高速平稳快速的发展，做出了卓越的贡献。
同时房地产过去十年快速发展的同时，是由反复的调控敲打成形的。过去的房地产快速发展的十年充满扭曲和张力，为什么这么说。2003年以后，房地产快速发展以后，政府就开始不断的出台与房地产直接相关的宏观政策，我们统计了一下，达到了43次，囊括了一个国家机器除了军事手段以外几乎所有的手段，伴随着雨点般的调控，并没有达到政府所期望调控的目标，导致房价不断的上升。实际上宏观政策和房价不断上涨进行判断，宏观调控的政策出台得越多，价格上涨得越是陡峭。
2003年的三季度到2008年的三季度，五年期间政府所有的调控是以控制房价过快上涨和房地产投资过快增长为目标。2008年四季度到2010年的一季度，因为意外出现的金融危机，国务院的政策是以刺激经济为主要的方向，地产的调控转变为鼓励住房消费和房地产开发投资，这是当中非常有意思的小插曲，也为业界垢病，实际上是错乱的信号。2010年到现在遏制房价的快速上涨和促进房价合理回归成为主要的目标，实际上2009年以后，应该是房价过快上涨的阶段。
地产行业的困境与突围
房地产行业经过十年的发展，竞争越来越激烈，这十年实际上从竞争的角度地我们走过了三个阶段，第一阶段就如昨天21世纪刘总所提到的，第一阶段是关系竞争的阶段，或者是成本竞争，谁的关系硬，谁拿到的资源更加的低价，就可以占用很好的优势。
第二个阶段，性价比阶段。就是谁盖的房屋更好，但是同时成本更低，可能就会占据更多的市场和客户的认同。
第三个阶段，应该叫做模式阶段，我们将它姑且分为产品的模式和商品的模式，产品的模式应该说是基于市场的需求和自身核心的竞争能力，从而打造的可以持续、固定的，也是非常有效的竞争力的，可以复制的产品模式。
与之相应的是商业模式，我们基于产品的模式和自身的特点，如何打造这样的体系，从而支持产品的模式。
第四阶段是品牌的模式
目前国内房地产行业的竞争是在第三和第四阶段转化的过程。香港已经完全进入了房地产品牌竞争的阶段，六家大的房地产公司几乎垄断了香港的房地产行业。
从2012年和2011年的数据进行分析，我们发现非常的有意思。2011年的第一梯队，就是销售金额在1000恩亿元以上的只有万科一家，到了2012年有万科、绿地和保利三家，第二梯队在2011年和2012年依然是5家，但是华润成为第二梯队的新秀。第三梯队从2011年的三家增长到九家，300亿到500亿销售的阵营竞争是激烈的。100亿到300亿从38家减少到34家，销售金额千亿以上，超大型房地产企业的个数未来会不断的增加，而中小房地产的数量会不断的减少，总体来说，房地产行业竞争激烈的结果是集中的提升的。
房地产的开发贷款，在座的有一些是房地产开发商，近年来贷款在房地产开发资金中所占的比例是有所下降的。但是2012年下半年后，有所放松，我们叫做定向宽松，与此同时，信托、房地产基金、海外市场融资和股权融资逐渐的增加，更多创新的模式，亟待发展，为什么叫做定向宽松，地产本身就是金融，金融又是支撑地产最核心的要素。国家所有调控地产的手段，主要是围绕两个环节。一个是地，一个就是金融手段。金融手段的核心就是房地产商获取资金的渠道，正规的手段就是银行的贷款渠道。央企和一些大型的国企房地产公司获取资金的渠道是容易的。
今年房地产销售利润是不断下滑，而且呈现为发展的趋势。以2006年到2009年数据来看，国家刺激经济带来房地产行业快速增长，出现利润快速上涨外，2010年后房地产的利润出现了明显的下降。从2003年到2010年全国房地产开发购置土地的费用除以面积年均增长22.9%，同期房价上涨是16.3%，资金和成本的上升导致房地产行业的利润下降是明显的。在此困境之下，很多房地产公司都在力图突变，昨天有很多房地产公司的领导都提出了很多的转型升级的思路，如何突围。我们跟业内的人员进行沟通，我们认为新型的地产模式面临变化和发展。可能会通过产业链整合和放大特定的产业，扩大区域的就业能力和就地的城镇化，对于投资商而言，能否借用结合的商业模式，新型城镇化以特定的产业带动产业的整合，实现产业的聚焦和带动区域的发展，并且充分运用综合的金融手段进行融资的支持，这是未来潜力最大、空间最大、盈利也是最强的商业模式。
我们来看一下旅游地产、文化地产、教育地产、养生地产的模式，昨天跟王总交流的时候，他们认为地产的种类有16种之多，我认为如果可以寻找很好的商业模式，将各种资源进行有效的整合，将各种融资的手段进行有效的整合，这是未来房地产行业从单一模式向体系发展必须要走过的过程。
从融资模式来看，前面李总进行了很多的分析，这里就不展开介绍了。从传统的银行贷款、股票融资、债权融资，目前有房地产信托融资、股权融资，可转债、保险融资，我相信这些新的方式是地产行业不断关注和尝试的手段。后面就两种地产模式进行分析。
房地产行业的竞争日趋激烈，精细化和体系化的管理非常重要，想在竞争激烈的房地产行业中注重企业的精细化和体系化是必然的选择，金融地产方面，资金的管理是核心，地产行业需要综合的利用多种手段，促进融资的多元化，进行系统化的资金布局，盘活资金的存量，增加资金的周转率，周转率并不是简单和越快越好，要跟自身核心的能力匹配。从增信的手段来说，主要是通过土地等不动产的质押，中国信用贷款是没有的，这种体系化的整合就非常的关键，在周期较长的项目中，如何进行体系性的安排是非常关键的。同时以金融手段完善系统和资金的布局，特别是利用创新的金融手段。
克强经济学下地产金融发展的趋势
李克强政府上台后，新一届的政府已经有100多天，我们看到很多的事情，最核心的一点，当时也是《南方周末》的记者总结出来的，克强经济学的核心含义就是市场化。巴克莱提供的一份报告当中，克强经济学的核心是三点，一是不出台刺激政策，二是结构化，三是放松管制。如果从这几点来看，我们放到地产行业来说，有几点明确的变化，商品房进一步明确市场化的，我们看到从三月份房价的快速上涨和五月份地价的快速飙升，三月和五月如何在上一届政府执政期间就会出台很多的政策，但是新一届政府是从容面对。
减少审批，尊重市场的规律。这是地产行业参与者也罢，还是金融行业，都是希望看到的事情。通过这样的方式，允许创新和突围的方式之一。
政府必须做好自己应该做的事情，在房地产领域中，就是做好保障房的建设，我们看到6月26日李克强开会三次提到加强保障房的建设，关于棚户区的改造，专门开了一次会。如果将三点融合起来看，商品房交给市场，依照市场规律办事，发挥市场配置资源核心的基础作用，保障房的供给是以政府为主体投资和建设，分配和管理，政府不去干预市场，也不应该让开发商承担不应该承担的领域或者是责任。我认为这就是房地产行业未来发展大的格局，在这样的格局之下，房地产行业特色产业的地产，会成为未来非常重要的方向。
养老和养生地产行业已经看到和提了很多年，但是在中国并未形成规模，很多大的地产商在关注，而且投入了很多的资源努力和尝试，但是并未出现声势浩大的转型或者是改变。
归根到底来说，房地产行业十年发展的黄金期给我们最大的体会是什么，来源于刚需，我很喜欢刚需这个词，我认为养老和养生行业跟地产行业的结合，会成为未来发展的趋势，因为中国老龄化的速度非常快，同时生活水平大幅度的提高，使养老和养生产业面临巨大的机遇，特别在未来的五至十年。近年来我国65岁以上人口的占比是非常明显的上升态势，未来几年，这个数据会更加的明显。
我们跟很多做养老地产商进行交流，我们到欧洲、日本进行地产金融的研究和了解，如何将李克强提到的盘活存量，用好增量，这一点在房地产行业未来发展中是非常有效的方式。美国的生命周期是这样的，工作期间会将房屋买到核心和繁华的地段，一旦退休后，就将核心繁华地段的房屋卖了，这种做法我们是很难效仿的，美国人会购买房车旅游几年，然后再将房车卖了，将资金交到养老院待着。
大量核心资源还是聚集在特大型城市，在北京、上海这样的城市，我们看到核心地段的土地是越来越少，如何建设，都无法满足未来大量和新型的人口，或者是年轻人的需求，因此如何盘活存量是很有意思的事情，结合房地产金融和各种手段进行专业化的布局，将老年人在繁华地段的房屋盘活出来，房地产商开发的老年社区让他们住进去，同时用租金收入作为房地产信托日常的回报，可能是养老地产发展模式，在创新过程中值得探索的一种方式，养老地产的发展方式会为股东获得丰厚以及可持续的回报，而且具有良好的社会效益，有助于盘活城市中心的房源，为年轻人提供更多的便利。
养老地产值得大家思考的是，昨天潘总提到的一种模式，他们用金融和地产服务的方式，在社区提供养老养生的服务，这可能是未来养老地产发展的趋势和方向。
我们在西安和安徽合肥搞了两个项目，这里跟大家进行分享，就是文化产业基金合作的模式。西安希望跟当地的政府以及文化企业进行合作发起文化产业公司，我们募集文化产业基金，我们将金融公司、房地产公司和文化产业公司进行合作，然后利用资产证券化的手段，起到几个功能，我们为艺术家提供工作室和艺术家公寓，同时形成文化产品和艺术品的交易所，实现艺术品的展览展出和交易，延伸出艺术类的培训，艺术延伸品的交易，艺术展览和作品。核心区域设计了园区周边的产业和住宅，这就是教育地产，如果将文化地产和教育地产有机的结合，一方面是繁荣文化视野，另一方面也为居民提供特色住宅的需求。
最近跟几家房地产商和建筑商进行合作，我们知道建筑商普遍的体量很大，建筑商也是资金池作用的，前端可以赊帐，后端拿订金，如果设计一套金融融资工具和杠杆。例如做保障房的项目或者是政府的BT项目，在这样的情况下，如果得到政府的增信，再次实现资产证券化，对房地产公司，建筑公司都是更好的盘活存量，获得稳定资金来源很有效的方式。
最后，我谈谈房地产信托基金，刚才李总也提到REITs在中国反反复复八年，但是没有见到真正的产品。但是房地产信托基金降低了投资者参与投资的门槛，募集大众资金从事大资金量和多样化的投资，使投资者对房地产的投资转化为有价证券的投资，是以证券化的方式，体现了房地产的价值。证券发行之后，一般可以选择在证券交易所挂牌交易，将很大的提高对产品的流动性和变现能力。REITs以租金收入为主，90%用于分红，因此REITs的收益分红是非常有利的，名以上是有价证券，实质是不动产的投资，可以跟传统的股票市场和债券市场基金进行互补，跟股市和债券市相关性很低，可以分享债券市场的收益。在中国市场推行REITs面临两个困难，国内的租金回报率主要是在5%或者是6%，远远低于市场的回报率，预期是7%到%之间，中央对房地产市场的管制相对很紧，对REITs很警惕，害怕大量的资金涌入REITs，因此没有支持R的追授优惠。
未来房地产开发将成为东部地区主要的形式，房地产的租金回报远远高于住宅，新一届政府如果可以更加注重强化市场的机制，放松管制，有利于REITs的推出，对于中国商业地产的发展，一定会有非常大的帮助，感谢各位。
主持人：谢谢于总，为我们分享了房地产行业过去十年的黄金阶段，随着房地产行业的竞争加剧，大鱼吃小鱼的现象也许会越来越明显，种种困境之下，地产经营模式需要创新。在于总看来，养老、旅游、养生地产也许是新的刚需。
主持人：接下来进入本场论坛的高峰对话环节。
首先，有请：
李晓东 建银精瑞资本管理集团董事长
于东升 西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长
向 阳 润都资本创始合伙人
丁亚明 共赢资本董事、总经理
王 珲 北京嘉丰达资产管理有限公司总经理
对话环节现场
对话主持人 钟伟：谢谢各位耐心坚持在11：30分，我们30分钟内结束。本来让我客串主持人，但是我主持不了，我的视力只有0.2，因此稿件上的字很小，我都看不到，无法主持，因此对五位嘉宾表示抱歉，我看不清你们的脸，也认不清你们是谁，我设置三个问题，第一请大家思考一下下半年的资金是紧张一点还是松一点，价格往上走还是往下走，下半年的趋势是怎样的，这是第一个问题。……
第二个问题，现在开发商是苦乐不均，有的有项目，没有钱，有的是没有项目，有钱。有的是投资管理公司，资产管理公司，或者是资本公司，都不是传统的金融业态，如果开发商有钱，借了银行的贷款，拿到二、三年期或者是资金成本，我委托五位，7%左右的资金成本，三年期是否可以为我获得比较高的收益，而且成本是可控的。也有的开发商是缺钱的，正如第二位演讲嘉宾于总所说的，市场的中小开发商的日子不好过，他们要融资和借钱，他们愿意出的融资成本是12%到15%，各位觉得是否有可能借得到，如果借得到的话，期限是多长。
第三个问题，过去的几年，尤其是过去的五年A股是每况愈下，美国的纳斯达克和道琼斯指数是蒸蒸日上，我们对人民币的增长是担心的，对未来资本市场的转型不具备完全的信心，最后请五位回答一下，如果开发商和富裕群体向海外进行投资的时候，是否有好的机会或者是好的解决方案。
开始之前，我特别好奇的想问一下于东升总裁，您为什么是西安交大上海金融研究院。
于东升：是公开回答还是私下回答。西安交大是一所老牌大学，同时在2000年左右合并了西安的医科大学以及陕西财经学院。我的意思是说，西安交大在金融方面是有渊源的，陕西财经学院是人民银行拥有的三所院校之一，西安交大在一些地方设置了分校和研究院，上海是金融中心，因此西安交大在上海搞了金融研究院，希望能够更好的整合各方面的资源，也做好金融方面的研究和服务。
钟伟：五位请斟酌第一个问题，下半年的资金是紧一点还是松一点，价格是往上还是往下。
李晓东：从整体的资金来说，本届政府虽然没有明确的表态，但是最近的走势来看，未来的货币供应要比上一届政府从紧。目前市场已经发行的100万亿元的M2来说是足够的。正如我刚才演讲所提到以前的主要问题是将短期的资金用到了长期投资的项目中，“短用长投”，但是房地产是需要长期资金支持的，所谓的短期和长期是以一年为界，一年是短期资金，一年以上是长期资金，到目前为止，房地产的融资，绝大多数是长期资金的需求，从六月份以后，我们明显感觉到资金面收紧。原来很多大的融资无论是信托还是私募，很多是靠银行的单一资金，通过各种渠道，包括原来做的城乡一体化的基金，都是单一资金的对接，资金成本低，规模大。现在的机会逐渐减少，也造成了整体平均的信托和基金的成本，我判断下半年是逐渐走高的趋势。今年上半年是这几年以来的最低点，一般的信托、基金也好，对开发商的融资成本从以前的20%下降到后来的18%，今年上半年是13%到15%，这是中等规模的开发商，大规模的开发商的融资成本还会更低，目前的时点，融资成本上去了2%，这是我的判断。
于东升：我基本上跟李总的看法是差不多的，中国整体的经济来说是不差钱的。这几年整体释放出来的流动性，在目前的市场环境当中，绝对是够用的。现在的问题是如何配置的问题，将这些资金更加有效的配置到更加合理的事情上。如果缩小到房地产行业来说，我个人认为有几个形势。
这次会议大家也看得到，大家的苦乐不均，心态差别很大，也是房地产行业真实业态的写照。未来的趋势不是简单就可以说得出来的，大的央企和房地产公司融资的成本是非常低的。他们自己建立了融资的途径，海外上市的房地产公司的融资渠道相对好一些。从中型和中小型的房地产公司而言，只有把地产创新和金融创新结合进行，才有可“地产金融变局与创新主题论坛”能切合当前市场的情况。政府总体的方向是盘活存量，用好增量，应该抓住机遇进行转型升级。与此同时，如果抓住了政府所提倡或者是鼓励的发展方向，而且你能够获得很好盈利的商业模式的话，我想资金的获取相对是比较容易的。
钟伟：李总说了下半年整体的资金趋紧，于总说央企和大型的企业拿地是有优势的，资金充裕，中小企业的资金是有压力的，总量和结构上讲得清楚了，三位老总是否有不同的看法。
向 阳：钟老师提出这个问题之前，我要阐述一下。从我的理解，有其单一性，今天对于在座所有的朋友而言，大家有清晰的概念，今天的地产不是单一的地产，我们一直将地产作为金融产品，今天大家聚集在这里，因为主办方21世纪，我们现在也是21世纪第一大股东，南方报业集团的第二股东，文化领域中南传媒，我们也是投资方，教育领域我们也有一所大学，就是南洋理工大学，做了众多的投资后，回到钟老师的问题，作为地产和金融之间，我一直将这个问题当做一个问题。就象今天台上的大多数人，用金融这只手跟地产发生微妙的关系，我们最终发现，地产从某个角度是前台，金融是后台。我们也留意到一个现象，所有银行报表出来后，大家都会惊讶，因为利润空间大得让我们的行长都会说，钱赚得不好意思。为什么地产和金融有如此强的结合，毫无疑问只有一个原因，地产这个泛金融产品中，对于说有的投资者而言，收益是大家乐于见到的，因此才会汇集了这么多的投资者，仅仅的跟房地产衔接在一起。
发展到今天，房地产绝对不是单一的房地产，对于所有的金融投资来说，就是一个金融产品。大家知道地产创新领域中，最核心的创新还是来自于金融的创新。金融这个平台，我们的金融工具是多种多样的，正如前面两位嘉宾为大家展示了诸多的金融工具。一旦金融将地产作为金融产品的时候，从金融创新这个角度，我们完全会根据地产发展的过程，随着政策的变化以及大环境和小环境的变化，我们会反应得最快速和最敏捷。刚才李总展示的图表，从地产的信托基金、私募基金和目前的证券化，我们看到这个图表，我相信对各位来说，应该是可以挖掘深层次的内容。资本是追逐利润的，回到钟老师的话，金融在地产的产品中，起到的作用是越来越大的。也预示着金融在地产领域获得的收益也是越来越大的，也就是说对地产本身而言，成本是毫无疑问越来越大的，谢谢大家。
钟伟：接下来请丁总和王总直接说第二个问题，因为我们的时间非常的有限。例如我有一笔资金，希望用7%到8%的成本做托管，你们是否可以做托管，从而覆盖我的投资，或者是我缺钱，是否可以为我融资，付出的成本是12%到15%，是否可以融得到资金。
丁亚明：这个问题跟第一个问题是有关联性的，缺钱和不缺钱是相对的，也是结构性的问题。在经济危机或者是行业出现波动的背景下，有能力和投资眼光的专业人士可以获得更多的投资回报，这是我的观点。
我们不能只是从借钱和固定回报的角度看资金，或者是否有多余的资金用于投资。当前有一个现象，昨天几位嘉宾未留意到，尽管有人说外资在撤退，最近一个月已经有若干只境外的基金成立了，最大的规模是20多亿美元，他们还是要投入到中国的房地产领域，在变化的趋势下，如果可以拿到7%的成本资金，我们的想法是，你有多少，我们要多少，这是我的回答。如果有投资的眼光，不单单是做证券投资，而是做结构化的投资，有可能可以创造更大的价值。共赢的能力是以投资见长，我们跟一般的银行系的资管公司相比，我们是做机会投资，就是做股权投资，我们愿意承担市场的风险，愿意跟合作伙伴一起取得均衡的市场回报。
钟伟：谢谢共赢的丁总。
丁亚明：我们2009年成立的时候，是地产版块，复兴集团下面有一个地产公司，在国内是前50强的开发公司，复兴集团是多元化的公司，集团有证券、保险、公募基金、期货、融资租赁等等，地产基金版块现在越来越像金融，集团内部是地产兼金融的定位。
钟伟：看来复兴是具备金融牌照的集团，请王总发表自己的观点。
王珲：大家都是金融界的专家，我操作项目的经验更多一些。刚才主持人说了，如何将钱获得更高的收益，如何保证资金的安全。大部分的基金也好，信托也好，我们更多的是做债。名义上是股权投资，做了半天就是得到通道的收益，这样的话，如果基金的融资成本是7%，我的收益还是可以的，如果提高到10%或者是15%的话，如何做，我们的基金也好，信托也好，是否可以直接真正的做股权的投资。一方面可以获得正常项目的收益，要比做通道的收益更高。还可以风险可控，正如几位嘉宾所说的，有的信托到期后无法兑现，因为基金公司和信托公司对项目没有参与实际的操作，没有办法控制风险。如果有可能的话，我们的信托和基金，更多的参与项目的实际操作，这样的话，就可以获得项目的收益和控制风险。
钟伟：如果中小开发商缺少资金，是否可以从您哪里获得合理的资金。
王珲：大企业现在来讲，基本上是不缺少资金的，上半年全国房地产的销售额达到了3.32万亿元，比去年增长了43%，现在很多的公司在海外上市和发债，资金的困难集中在小企业。小企业如果需要融资的话，将来就会产生一种局面，一方面大企业的集中度会提高，市场占有率会上升，剩下的小企业的生存空间会被逐渐的压缩，因此需要基金和信托站出来，跟小企业进行合作。这个时候，小企业需要低成本的资金，我就无法提供，但是我可以做股权，大家按照股权分配你的利润，我直接的参与操作，可以这样的方式。
钟伟：您从直接相对固定的成本融资讲到中小开发商被迫拿出项目的收益，看来对于信用等级不够高的客户进行融资还是有难度的。
中国正在进行结构转型，类似于美国1991年的过程，目前美元再走强，人民币的走势大家有所担忧。当下的情况，我们走到海外去，是否有机会，五位老总是否可以帮助中国的房地产企业到海外投资做什么，是否有机会，如果有机会的话，我们应该如何做。
李晓东：这个问题提得很好。现在做投资，以前只要关注国内的事情，现在来看，还要有全球范围内的投资眼光。刚才丁总谈到境外的资金包括黑石募集了27亿美元的亚洲基金，大部分会投向中国。
反过来说，中国往外走，对外投资，精瑞抓得比较早，我们第一支海外投资基金正在开始募集。前期我们做了大量的工作，我们的感觉是双向的，随着这几年国内货币的发行，坦率的讲是不差钱。大量的资金有海外投资的需求，大家都在讲人民币有升值的压力。每一次奥巴马见到中国的领导人，首先要谈的就是人民币升值的问题，最近这个问题没有了。而且从三年内的外资银行掉期的产品来说，已经发生了逆转，大家认为三年后人民币兑美元是下跌的，这是明显的信号，这种情况下，中国富裕人士全球资产配置一定会成为未来几年的热潮。
我们做了哪些工作，过去十年都在房地产投资的领域。原来是专项做房地产信托的，目前在全球范围内进行比较，我们做的第一期基金是投葡萄牙的，大家觉得是小众的市场，目前看来效果是非常的好。相对来说，我刚才还跟钟教授讲，我们旗下所有的基金卖得最好的就是海外的基金，就是将外资银行在中国的成功经验进行复制。2009年到美国考察，当时看了很多的项目，非常的想投，但是因为2009年国内市场是非常好，非常的红火，当时就忽略了，现在来看，当时的产品已经上涨了50%到100%，现在我们认为，欧洲也许具有这样的机会，这次的投资是直接跟当地最大的银行，例如三月份拜访了西班牙和葡萄牙五间银行中最大的四家，跟不良资产处置部门签订了战略合作的关系，他们将开发商手上没收下来的，因为经济不好，被银行收回的资产，原来在他们的手上，不敢进行进一步的投资，因此变成了不良投资，我们付20%的订金，你们帮我们完工，然后谈好一个价格，我们交了订金后，银行就敢于再投资，将项目建起来。项目签订后，葡萄牙的投资移民政策出台了，50万欧元就可以购买房屋和办理移民，葡萄牙是欧盟国家，也是欧元区，实际上有了葡萄牙的身份，就可以到欧盟十几个国家自由的流动和工作，因此现在葡萄牙的移民非常的火爆，海外投资基金的合作方是基金管理公司专项的小股东，也是长三角最大的投资移民公司。移民政策出台后，里斯本可以卖的房屋，几乎被一抢而空，完全被中国投资者买光了，这样的情况在葡萄牙就是一个案例，将来还有很多的投资机会。将来美元升值的趋势进入上升通道，我相信是相对长期的过程，把握好这样的机会是非常重要的。
于东升：有一本书叫做《世界是平的》，中国是蛮有意思的，钱很多，成本很高，不差钱，又很难拿到钱，中国和海外的合作来说，我们自己也在进行尝试，我非常认同李晓东的观点，中国人资产全球化配置，也是一种避险方式，从长期来说看好美元，中长期来说看好中国，但是从三至五年内美元资产是有效的配置方式。一种方式是中国人大量的现金出去配置一些不动产，我们的股东在澳洲、新西兰都搞了房地产项目，实际上国内的房地产商在国外造房屋，现在来说生意做得很好，也是有效的方式，中国人服务中国人形式更加的简单和方便，不动产的需求是很大的，但是对人群后续的服务是非常重要的。比如说流动性资产的配置，我认为是非常主流的方式。作为机构来说，如果从世界是平的角度，我看好中国的节能环保和新材料，也看好中国的医药和医疗行业。我们是专业做投资的事情，我跟房地产投资的大佬合作的时候，我会更加的坚定这一信念，未来中国的投资角度是更好的，关键看你做什么。从世界的角度来说，关键是如何配置，无论是配置不动产还是流动性的资产，配置确定性的内容会很好，美元资产是很重要的选择。
钟伟：向阳所在的企业购买了文化、大学、基础产业，是否有可能走还海外。
向 阳：主持人提出这个问题后，我认为海外投资要谨慎，不适合所有人，这是我针对这个问题的答案。
我非常认同于总的观点，对于中国整个形势的判断，从润都到我本人是看好的。于总提到几个产业和地产几个新的产品，例如健康地产，我向各位报道一下。最初的房屋是希望给人遮风避雨，希望家庭的结构得到幸福和健康的居所。润都在投资之前，我们是做健康产业、文化产业、教育产业，今天我们将这些内容糅合进来，从去年开始，我们联系了一批诺贝尔的获得者，主要是打造中国第一个诺贝尔科学研究院，从人的层面进行新的解读。目前跟金融街等等公司，将金融和地产结合起来，打造真正的健康居所，从某个角度淡化金融产品的工具，回归到人的幸福和健康，包括最近我们在海南三亚、海口寻找世外桃源，让中国的群众和老百姓可以享受到健康和幸福。
钟伟：向阳总说要做健康的居所，这是非常好的。如果可以喝上健康的水，呼吸道健康的空气，吃到健康的食品，然后住在健康的房屋里面就更好了，接下来复兴的丁总谈谈海外投资是否有机会。
丁亚明：主持人好，复兴集团在国际化投资做了很多，媒体关注得非常多。从集团层面来说，在海外投资了一些消费品。包括时尚的品牌，金融服务的公司。最近投了地中海俱乐部，帮助他们私有化，这是法国的上市公司，在全球有70多家的旅游地产，都是在一线的海景和滑雪圣地。
回到今天的主题“地产金融变局与创新”，适度的投资是有必要的，跟国外地产开发商的合作，例如万科在美国的投资是跟铁狮门合作的，开发商出去不一定单独的干，可以跟别人合作，我们复兴出去也是跟别人合作，都是购买上市公司的股权，大部分是成为第二大股东，因为第一大股东是熟悉当地的市场规则，跟当地的公司合作，参与到当地的市场竞争。
从基金的角度来说，李总说得非常对。中国老百姓和富裕阶层有配置全球资产的需求，通过金融的手段将国内的资本投到海外去，在当地找到很好的合作伙伴，无论是私募基金还是公募基金，都可以进行投资。作为基金行业的从业者而言，包括于总和李总、王总都有这样的机会，我们可以将基金管理的规模做大，可以做人民币，也可以做美元的基金。国内富裕阶层在海外有美元的话，可以用于投资，也可以跟股权基金、养老基金直接合作。
王珲：几位都是从基金和信托的角度讲，我还是从开发商的角度谈。我讲自己真实的经历，我留学的时候，发现一个现象，国内的房地产开发都是成片或者是几十万平方米开发的。留学的时候，很少有成片的房地产开发，国外的开发就是用一些老房屋拆除，用二、三年的时间将房屋重新建设。如果到国外的时候，就会遇到一个问题，客户在哪里，中国的企业进行资产的配置，不可能13亿人都出国，只是其中一部分人，剩下的操作如何进行。
外国的老百姓是很民主的，例如我在窗帘上放一个矿泉水瓶子都会被投诉，为什么不放花。如果大量的中国老百姓到海外投资的话，会引起当地政府反感，会制造一些障碍，我们的房地产企业和信托如果想出国发展的话，要面对转型。国内获得利润是来自于房地产开发，今后应该放在租金收益，这才是长期的收益。
钟伟：信托行业每年至少50%的增长，现在超越了保险行业，现在银监会非银司管理的信托行业都已经超过了保监会管理的保险公司的资产，未来的三至五年，信托行业有没有可能有风险爆发，有三种答案。第一种是有风险会爆发，刚性兑付会有问题，第二种不会，第三种说不清楚，从王总开始回答，三种答案选一种。
王珲：我认为是有可能的。
丁亚明：我认为说不清，因为中国的情况太复杂。
向 阳：信托的乱象已经出现了，我的答案是一定会的。
于东升：我认为会有的。
李晓东：比较矛盾的，我倾向于说一定会。还是取决于中国的宏观经济形势，说不清楚的。
钟伟：信托在三至五年有可能产生的违约现象，表示一定的担忧，诸位如果要投资信托的话，要将信托产品持有的期限放得短一些，因为你们要相信台上五位老总常年以来的智慧，这一场对话就是亮点，第一国内的苦乐不均将延续，取决于你的实力；第二，中国人的资产在一定程度上需要全球化的配置，但这也需要更大的谋略，谢谢台上的五位嘉宾，也谢谢各位台下的嘉宾耐心的倾听，更要谢谢徐总客串全场的主持人，谢谢各位。
主持人 徐辉：非常感谢李总介绍了大资管时代，于总谈了金融创新的发展之路，有幸的听到钟伟带来的精彩主持，今天本次论坛的整个环节到此结束，谢谢大家的参加。
[本次“博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会”直播到此结束]
【相关直播链接】：
【专题链接】：
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道，是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产
