原因

为缩减成本房企走险违规

事实上，全国各地的城市都存在未批先建、违规预售商品房的状况。业内资深人士关先生介绍，太原市商品房违规建设、违规预售的行为屡见不鲜，这主要源于住宅供应不足。

据悉，太原市年均备案成交商品住宅面积约为250万平方米，相当于25000套100平方米的住宅。但每年流入太原市的异地求职者、大中专毕业生就达到10万余人，再加上本地步入婚龄的年轻人、急需改善住房条件的老市民，25000套房子显然不够。强劲的市场需求，激发了开发商的热情。从正规渠道无法拿地的房企，便通过介入城中村改造、旧城棚户区改造、国企改制等工程，来储备用地，甚至冒险未批先建，违规预售，赚取收益。“以一个建筑面积为5万平方米项目为例，按1200元/平方米的楼面地价计算，仅一次性交给政府的土地出让金就达6000万元，建安成本投入达1.25亿元。”深谙行业规则的郭先生称，这么多的投入，多数开发商通常没有这么多自有滚动资金，而通过银行贷款、私人借贷会支付数目巨大的利息。最合算也是最冒险的方式，就是由工程方先垫付工程款，开发商通过违规预售回笼资金，边办手续边建设来撬动项目。在省城楼市，以数百万元资金撬动数千万项目，以数千万资金撬动数亿元项目的案例遍地可拾。

另外，省城城建系统对商品房预售五证审报办理流程周期长，也是开发商违规预售的一个原因。曾在北京工作过的某房企高管张先生介绍，只要开发商报备的审批条件合格，北京市从项目拿地立项，至预售证发放的周期约在三个月到半年。而在太原，这个周期要达到两三年。“开发商千辛万苦筹到5000万元的启动资金，按10%的利率计算，次年的利息会达到500万元，要是贷上三年，利息会达到1500万元。这个时间成本，谁也耗不起。”这位张先生称，作为资金密集型行业，开发商的资金周转越快，财务支出也越少，利润就越大。所以，很多开发商明知未批先建、违规预售非法，但仍要铤而走险。

恶果

市场不规范行业发展受限

自有资金不足的房企欲通过未批先建、违规预售的方式撬动项目，而自有资金充足的开发商同样也可通过未批先建、违规预售，把有限的资金拆解到更多的项目运营中。在需求量不断加大的省城楼市，浑水摸鱼的房企近两年开始增多。“有些项目是未批先建，边批边售，而有些项目却是在赤裸裸地骗。尤其是部分傍上城中村改造违规预售的项目，因为涉及土地改性、土地收储等问题，项目从立项目至交房，都没有办妥一个合法证件。”常年接触太原规划局、土地局、房管局的房企高管王棚先生介绍，太原市规划、房管部门都下设有执法队，但执法检查的对象为国有土地上违法占地、违法建设、违法预售的楼盘，而省城楼市中违规的项目主要集中在城中村的集体土地上，执法队伍执法范围有限，监管“鞭长莫及”。

违规项目浑水摸鱼，这让正规房企很受伤。地处龙城大街、于2011年开盘的某名盘项目，当时的开盘均价为7500元/平方米，但同在此地段违规预售的多个城中村改造项目，售价均不足5000元/平方米。“这些项目没有交土地出让金和各类税费，每平方米的成本比正规项目低2000多元，价格自然会便宜。”上述房企的高管董先生分析，但这个价格却分流了正规项目的中端客户。

房企在违规建设、违规预售的过程中，自身也承担着巨大风险。因为房企自己都不知道，项目的立项、规划、建设、预售手续会不会顺利通过审批、周期会有多长，以及国家及地方政府的经济、城市发展规划有何重大调整，对项目前景带来的影响是积极还是打击。更让人揪心的是，这些风险一样不落地绑架到购买违规预售房项目的业主身上。