据新闻晚报报道，“新天地”的光环在瑞安地产以及罗康瑞身上戴了很多年，这些年，罗康瑞和他的地产项目在内地一路高歌猛进，成为业界复制的对象、创业者的导师。但一份2012年的年报业绩让他们背后的光环正在慢慢褪去。截至2012年12月31日，瑞安房地产的现金及银行存款总额为人民币86.33亿元，而负债净额则高达260.35亿元，净资产负债率达到70%。总收入同比下降43%至人民币48亿元，核心净利润下降87%到2.01亿元。

“新天地”模式怎么了，还能继续复制吗？当光环不再，瑞安地产该何去何从。

机缘

成就“上海姑爷”

作为较早进入内地市场的香港商人，罗康瑞当初为何选择上海或有种种考量和机缘巧合，但毫无疑问的是，上海最终成了他的福地，从此也被冠以“上海姑爷”的雅号。

1985年，罗康瑞开始了内地投资的第一步，在上海兴建上海城市酒店，1994年，看准内地市场后，开始大量出售香港资产，把资金转投内地，并在上海建造26层高的瑞安广场，1997年趁着办公楼出租市场的火爆行情将此大楼全部出租。自1996年以后，罗康瑞便把大多数财富建立在香港边界以北，企业总部也从香港搬到了上海。而让他在内地房产市场一举成名的还是上海新天地。

新天地于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。2001年，新天地正式对外开放，开业伊始，新天地周边住宅价格为6000-8000元/平方米，而2002年6月，瑞安房地产在新天地开发的翠湖天地一期售价高达17000-25000元/平方米，2008年翠湖天地三期售价已达7万-12万元/平方米。上海新天地所带来的辐射效应实实在在摆在了面前，新天地的一炮走红似乎成为必然，让瑞安地产立刻在内地地产市场树立了口碑，地产作品也从卢湾区铺展到了虹口、虹桥、杨浦等区域。趁着在内地市场发展的良好势头，2004年瑞安集团宣布，成立一家资产总值10亿美元的地产旗舰公司，主要发展内地市场。瑞安集团将持有新公司61．7％的股权。罗康瑞当时称，瑞安地产一定可以抓住内地房地产市场的庞大商机，继续扩张发展。

罗康瑞说，新天地对他来说，是件自然发生的事情。“是上海发展的需要，自然而然就会发生的事情。当初最困难的其实不是做这个决定，而是在1997年，我自己下定决心建新天地，银行不贷款，我是自己拿钱来建的。”他说。

新天地的旧城改造，让他看到了某种模式复制的可能性，即寻找城市中心大块的旧城区域，将其中的一小部分经过拆迁、设计、改造，使其重新成为一个带有怀旧、保留原貌风格的国际化商业娱乐中心，通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发。新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择，并被纳入上海旅游景点名单。

这样的开发模式无疑深受各地政府的喜爱，有形象有口碑，还能提升土地品质带动房地产开发。于是，应各地政府邀请，罗康瑞把该模式复制到了武汉、重庆、大连、佛山、杭州等城市，在这些城市的中央商务区建立了一系列的天地项目，有了所谓的“新天地模式”。短短几年，瑞安在中国内地的土地储备增加了三倍以上，且多为巨无霸地块。