模式

“新天地们”变局

作为商业地产的典范，“新天地”模式目前遇到的困境也同样发生在其他涉及商业地产的公司上。寻求谋变，如何突破是这几年地产界一直热议的话题。

房地产战略专家郑荣华认为，一种成功模式的背后往往会有无数的追逐者，最后用多数人的失败造就了少数人的成功，这种商业逻辑是不可取的，其危害不仅是打乱区域商业发展，甚至危及金融市场与产业经济发展。因此，一个城市的商业网点规划与商业模式的类型化发展不仅需要开发企业的战略眼光，更需要区域政府的责任感与专业水平。在商业地产的发展中，政府应该提供更广泛、更专业的商业信息服务平台，而不是一味地去攀比区域商业规模与商业品牌数量。只有符合区域经济发展、符合区域消费结构的商业地产才有生存的空间与发展的希望。

目前，中国商业地产已经跨越了四个阶段，从第一代街铺到第二代百货商业，再到第三代专业市场，以及到今天的第四代城市综合体商业地产，中国仅仅用了不到20年的时间。相比之下欧洲从18世纪“长廊式”商业模式到今天的购物中心模式用了200多年时间；日本自1868年开始也用了100多年时间才完成了今天的现代购物中心模式。郑认为，中国创造了商业的奇迹，但也蕴含商业泡沫的危机。最后容易导致两种结果，一是迅速抵达目标，获得阶段性胜利；二是迅速偏移目标，导致毁灭性失败。

商业地产除了发展模式受到挑战，电子商务对其的冲击已经成为显而易见的事。罗康瑞在复旦大学的演讲中也多次提到互联网的好处和伟大，谈到要融合。

上海市商务委副主任胡文君在近期的“上海城市综合体创新发展研讨会”上表示，“巨无霸”正在成为城市综合体的发展趋势，但从消费习惯看，实体商业正遭受电子商务的巨大冲击，“巨无霸”需要超大的客流支撑。大客流来自于服务，包括加大餐饮、体育、养生等体验式消费比重，让消费者可以逛累了歇歇脚；也包括一目了然的功能引导和动线设计。上海市旅游局副局长沈山州表示，成功的城市综合体也应该是“必看、必游、必购”的旅游景点。对城市综合体来说，需要有吸引海内外消费者的文化活动：“经常举行的特色展演，固定的文化节目，以及由城市综合体与其他城市联动打造购物旅游专线，那么商业广场的文化底蕴会更深厚。”

去年万达董事长王健林与马云[微博]那场豪赌还记忆犹新，假设马云胜出，不难想象十年后中国商业地产将哀鸿遍野，有多少购物中心、百货及各类大卖场将关门大吉，这种情况真的会发生吗？商业观察家吴伯凡指出：今后10年，电子商务的发展趋势是从狭义走向广义，买卖双方互动关系和关联度从简单走向复杂，，基于大数据挖掘的消费者需求洞察和对需求的体系化、智能化满足，将成为企业竞争力的重要因素，即使是只能进行线下面对面交易的服务业，也必须利用电子商务，寻找客户、聚合客户、留住客户，为客户提供服务和产品。

未来电子商务与线下商业将越来越水乳交融，电商的形态、方式（包括与线下结合）会随着互联网应用技术的快速发展变化而呈现意想不到的格局，未来线下与线上的交易份额将愈来愈难以区分，因此关于电商取代传统商业实际变成一个伪命题了。

而面对电商的冲击，万达集团也在顺势作些调整。万达近期明确表示，未来将会减少零售业态的占比，明年开设的万达广场（不含万达百货）将全面取消服饰业态，并且要在2015年前把已开业的72个广场二楼业态调整完毕。

万达方面披露，去年三季度，集团决定调整万达广场二楼业态，减少服饰类业态、增加生活服务类业态，并在今年开业的大连高新和宜兴两个万达广场进行试点，效果超出预期。调整后万达广场的二楼客流比未调整万达广场增加10%以上，销售额增加8%。万达方面认为，调整万达广场二楼服饰业态的一个目的也是减少与万达百货的业态重合，提升效率。

调整后的万达广场将增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等，使万达广场业态更丰富，黏度更高。