刘晖：这次从潘总开始，我提一些具体的问题。刚才潘总提了一些具体的问题，现在的宏观经济有下行的趋势，甚至不排除出现金融危机的可能。地产中有著名的观点，总理和总经理的关系，潘总为未来的三年会发生怎样的事情，你建议总理怎么办，你作为总经理，你会怎么办。

潘军：作为企业来讲，总经理永远背负着最核心的责任，就是给股东创造相对最大化的价值。我们一直考虑的问题是，在现在非常复杂的竞争中，现在的房地产行业中，有很多的规则，在这种规则下，能够安全的为我们的股东提供回报，我认为是总经理应该干的事情。

总理所做的事情，应该是让这个国家，让国家具备有效的推动机制，而不简单的是宏观调控。任何的国家和政府，都有责任让老百姓过上更好的生活，有着更好的，或者是我们能够看到的，或者是可以预期的生活质量的提升。从这个点上来讲，而不是简单的将资源因为所有制进行划分，从我们来讲，一方面房地产进入到一种低利润的行业，我们需要纵向产业链的整合，比如说将我们的物业公司，通过十年的努力，改造成为全中国规模最大的社区服务运营商。刚才圣象的郭总说1700万的地板铺设了，花样年华的物业管理集团，全中国的45个城市服务7000万平方米，年底超过1亿平方米，将会成为中国最大的社区服务集团。我们基于我们的社区，将我们的社区经营，社区保健平台建立起来。靠服务的部分，形成稳定的现金流，比较高的利润空间，从而对冲我们在房地产开发，由于规模原因带来的利润损失。给我们的投资者以更持续的回报。

未来的三年，我认为中国的房地产在目前的情况下，今年跟前年和去年相比，大家感觉发展商的压力不大了，他们都轻松的去吃饭了，去年慢一些，前年更慢一些。未来的三年，可能就会出现大的问题，但是对于企业和国家来讲，没有一个人会考虑三年的问题，尤其是我们作为经营者，作为股东。我们要保证企业长期的繁荣，除非只是做三年，很多的国有企业的领导就做三年，就考虑三年的事情，不管后面的事情，有什么问题，我甩一个包袱给你，因此建立长效机制也是总理应该做的事情，现在作为我本人，我们对未来三年后，到2018年和2020年说实话是非常担忧的，沿着这样的机制走下去，可能我们的房地产和经济会出现大的问题，这是我们应该关注的问题。

刘晖：谢谢潘总。陈总，你刚才说中南集团是新兴城市的造城，如何定义新兴城市，具体是哪些，你们说不能造睡城，现在造的城是否有睡城，还是全部活力的，造城的过程中，如何跟政府打交道。

陈小平：我们为什么定义为新兴城市，表述方式上有所差异。我们目前的定位还是偏三、四线城市，我们还是避开一、二线城市，这跟企业和发展的轨迹以及目前对于竞争，对于机会的把握是有关系的。我们在三、四线城市当中寻找具备较大的经济发展潜力，具备较好未来的城市增长潜力的一批城市，我们将它定义为新兴城市。这是我们自己的说法，内部会有不同的判别，从经济增长的情况，从房地产所处的阶段，从人口流入和流出的情况，这些跟房地产是有关的，我们根据这些因素进行研判。

第二，不要造睡城，我们造城起步于南通，我们做了一平方公里的一个城，总的建筑面积接近300万，这座城的构成，包括比例不大的住宅，总投资除了地价之外，总投资在12亿元左右的体育会展中心，包括10万平方米的酒店式公寓和五星级，以及超过70万平方米的办公和商业等等业态，我们发现各种业态之间的关系相对合理，以综合体为引擎的城市，到现在为止活力正在不断的体现出来，例如体育中心具备人流的聚集，高星级酒店，汇集了高端人群。商业和办公能够给政府带来后续的税源支持以及区域的增长，这些方面，在开发业态的组合，开发秩序和开发进程中，协调得好，就可以避免睡城，我们认为做得是比较有活力的，这是第二个方面。

第三个方面，跟政府的衔接和对接。刚才提到关系型的问题，作为房地产商，要做这些事情，肯定要搞关系，尤其是政府的关系，千万不要将项目生存存亡和成败，寄托于政府之间的关系，否则就会出事的，因为政府的人会变动的，政府的想法也会变动的。什么关系能够保持长久，反而是这种利益关系。利益关系就是为政府提供什么，提供的内容是从其他的地方不能得到的。政府在保证自身利益的情况下，或者觉得自己的利益可以很好的保证，就会对自己的项目得到支持。

我们还是要研究和想政府要拿到什么，我们可以给他们什么，给他们之后，我们希望政府在哪些方面给我们提供哪些帮助，这样定位两者之间的关系的话，两者之间的关系就会更加的持久。

刘晖：陈总你们跟政府合作得比较多，三、四线城市除了南通之外，是否有其他的例子，你们造城的过程中，政府是否有拖欠你们资金的。

陈小平：交易方式是非常重要的，目前在南通、盐城、淮安、泰安、海南、文昌等等都进入了，合作的模式，前面讲到了，造城要有底气，我们的底气在哪里，我们的产业链是比较齐全的，基本上所有的工作都可以做，从前端到后端。我们的政府是缺钱的，政府很缺钱，但是政府城市化的冲动是很大的，对于改变城市面貌的迫切心态是很强的，要修更多的路，建体育中心、图书馆、展览馆，但是我没有钱。这个时候，我们就告诉他们，没有关系的，这些我们可以建，建的过程中，阶段性的给我们配置相应的土地，这样的话，我们通过一个合理合法的交易架构的设计，政府能够得到他所需要的东西，他需要的形象，他需要的公共建筑，他需要的新区的开发，我们可以给到政府，同时规避了一个很大的问题，就是政府短期内拿不出这些资金，但是可以用土地进行置换，通过两者之间的联动和整合。刚才你说欠我们资金，但是用土地置换，总体来说合作是愉快的。

徐滇庆：我插一二句话，刚才刘晖的问题，两位老总都从企业的角度做了一些回答。实际上刘晖的问题是，到底总经理和总理的关系，是否过渡的依靠关系，实际上本质的问题是什么，政府应该管什么，也就是从另外一个角度批评，政府前段时间该管的没有管，管了一些不该管的，弄得企业不知所措，今后应该将问题搞清楚，什么东西是应该由政府管的，由总理管的，宏观政策的稳定，货币稳定，价格要稳定，汇率要稳定，利率要稳定，让人们有一个预期进行投资。同时要维持市场的公平竞争，反垄断，让大家在公平的起点上竞争，还需要保护环境，扶助贫困群体，搞好国防建设，推动医疗，推动科学技术的研究，这些事情是应该政府管的，其他的东西都交给市场，我们要相信竞争，相信市场，不要动不动就来几条，没有研究好的宏观调控，出了以后搞得鸡飞狗跳，如果继续的折腾，就真的要出问题。而且说三年，我可不敢说三年，金融问题随时可以出，中国遭遇金融危机的风险现在不是在减少，而是在扩大。如果不经过一番严厉的整治，金融危机爆发的可能性是非常之大的，货币使劲地发，另外人为的干预某些企业和行业，使得宏观经济失调，经济下滑。这些问题如果不纠正的话，最后不仅仅是增长速度下滑的问题，更严重的是触发金融危机，这一点是大家应该充分认识的问题。我相信新一届的政府，对防范金融危机这一点，现在已经是充分的正式，只有认真的把握好，防范金融危机，我们才有可能维持和保持高速的增长。