中国地产六方会谈(二)共识与多元:在迷失中厘定企业战略

来源:地产中国网 2013-07-24 15:58:00

刘晖:这次从潘总开始,我提一些具体的问题。刚才潘总提了一些具体的问题,现在的宏观经济有下行的趋势,甚至不排除出现金融危机的可能。地产中有著名的观点,总理和总经理的关系,潘总为未来的三年会发生怎样的事情,你建议总理怎么办,你作为总经理,你会怎么办。

潘军:作为企业来讲,总经理永远背负着最核心的责任,就是给股东创造相对最大化的价值。我们一直考虑的问题是,在现在非常复杂的竞争中,现在的房地产行业中,有很多的规则,在这种规则下,能够安全的为我们的股东提供回报,我认为是总经理应该干的事情。

总理所做的事情,应该是让这个国家,让国家具备有效的推动机制,而不简单的是宏观调控。任何的国家和政府,都有责任让老百姓过上更好的生活,有着更好的,或者是我们能够看到的,或者是可以预期的生活质量的提升。从这个点上来讲,而不是简单的将资源因为所有制进行划分,从我们来讲,一方面房地产进入到一种低利润的行业,我们需要纵向产业链的整合,比如说将我们的物业公司,通过十年的努力,改造成为全中国规模最大的社区服务运营商。刚才圣象的郭总说1700万的地板铺设了,花样年华的物业管理集团,全中国的45个城市服务7000万平方米,年底超过1亿平方米,将会成为中国最大的社区服务集团。我们基于我们的社区,将我们的社区经营,社区保健平台建立起来。靠服务的部分,形成稳定的现金流,比较高的利润空间,从而对冲我们在房地产开发,由于规模原因带来的利润损失。给我们的投资者以更持续的回报。

未来的三年,我认为中国的房地产在目前的情况下,今年跟前年和去年相比,大家感觉发展商的压力不大了,他们都轻松的去吃饭了,去年慢一些,前年更慢一些。未来的三年,可能就会出现大的问题,但是对于企业和国家来讲,没有一个人会考虑三年的问题,尤其是我们作为经营者,作为股东。我们要保证企业长期的繁荣,除非只是做三年,很多的国有企业的领导就做三年,就考虑三年的事情,不管后面的事情,有什么问题,我甩一个包袱给你,因此建立长效机制也是总理应该做的事情,现在作为我本人,我们对未来三年后,到2018年和2020年说实话是非常担忧的,沿着这样的机制走下去,可能我们的房地产和经济会出现大的问题,这是我们应该关注的问题。

刘晖:谢谢潘总。陈总,你刚才说中南集团是新兴城市的造城,如何定义新兴城市,具体是哪些,你们说不能造睡城,现在造的城是否有睡城,还是全部活力的,造城的过程中,如何跟政府打交道。

陈小平:我们为什么定义为新兴城市,表述方式上有所差异。我们目前的定位还是偏三、四线城市,我们还是避开一、二线城市,这跟企业和发展的轨迹以及目前对于竞争,对于机会的把握是有关系的。我们在三、四线城市当中寻找具备较大的经济发展潜力,具备较好未来的城市增长潜力的一批城市,我们将它定义为新兴城市。这是我们自己的说法,内部会有不同的判别,从经济增长的情况,从房地产所处的阶段,从人口流入和流出的情况,这些跟房地产是有关的,我们根据这些因素进行研判。

第二,不要造睡城,我们造城起步于南通,我们做了一平方公里的一个城,总的建筑面积接近300万,这座城的构成,包括比例不大的住宅,总投资除了地价之外,总投资在12亿元左右的体育会展中心,包括10万平方米的酒店式公寓和五星级,以及超过70万平方米的办公和商业等等业态,我们发现各种业态之间的关系相对合理,以综合体为引擎的城市,到现在为止活力正在不断的体现出来,例如体育中心具备人流的聚集,高星级酒店,汇集了高端人群。商业和办公能够给政府带来后续的税源支持以及区域的增长,这些方面,在开发业态的组合,开发秩序和开发进程中,协调得好,就可以避免睡城,我们认为做得是比较有活力的,这是第二个方面。

第三个方面,跟政府的衔接和对接。刚才提到关系型的问题,作为房地产商,要做这些事情,肯定要搞关系,尤其是政府的关系,千万不要将项目生存存亡和成败,寄托于政府之间的关系,否则就会出事的,因为政府的人会变动的,政府的想法也会变动的。什么关系能够保持长久,反而是这种利益关系。利益关系就是为政府提供什么,提供的内容是从其他的地方不能得到的。政府在保证自身利益的情况下,或者觉得自己的利益可以很好的保证,就会对自己的项目得到支持。

我们还是要研究和想政府要拿到什么,我们可以给他们什么,给他们之后,我们希望政府在哪些方面给我们提供哪些帮助,这样定位两者之间的关系的话,两者之间的关系就会更加的持久。

刘晖:陈总你们跟政府合作得比较多,三、四线城市除了南通之外,是否有其他的例子,你们造城的过程中,政府是否有拖欠你们资金的。

陈小平:交易方式是非常重要的,目前在南通、盐城、淮安、泰安、海南、文昌等等都进入了,合作的模式,前面讲到了,造城要有底气,我们的底气在哪里,我们的产业链是比较齐全的,基本上所有的工作都可以做,从前端到后端。我们的政府是缺钱的,政府很缺钱,但是政府城市化的冲动是很大的,对于改变城市面貌的迫切心态是很强的,要修更多的路,建体育中心、图书馆、展览馆,但是我没有钱。这个时候,我们就告诉他们,没有关系的,这些我们可以建,建的过程中,阶段性的给我们配置相应的土地,这样的话,我们通过一个合理合法的交易架构的设计,政府能够得到他所需要的东西,他需要的形象,他需要的公共建筑,他需要的新区的开发,我们可以给到政府,同时规避了一个很大的问题,就是政府短期内拿不出这些资金,但是可以用土地进行置换,通过两者之间的联动和整合。刚才你说欠我们资金,但是用土地置换,总体来说合作是愉快的。

徐滇庆:我插一二句话,刚才刘晖的问题,两位老总都从企业的角度做了一些回答。实际上刘晖的问题是,到底总经理和总理的关系,是否过渡的依靠关系,实际上本质的问题是什么,政府应该管什么,也就是从另外一个角度批评,政府前段时间该管的没有管,管了一些不该管的,弄得企业不知所措,今后应该将问题搞清楚,什么东西是应该由政府管的,由总理管的,宏观政策的稳定,货币稳定,价格要稳定,汇率要稳定,利率要稳定,让人们有一个预期进行投资。同时要维持市场的公平竞争,反垄断,让大家在公平的起点上竞争,还需要保护环境,扶助贫困群体,搞好国防建设,推动医疗,推动科学技术的研究,这些事情是应该政府管的,其他的东西都交给市场,我们要相信竞争,相信市场,不要动不动就来几条,没有研究好的宏观调控,出了以后搞得鸡飞狗跳,如果继续的折腾,就真的要出问题。而且说三年,我可不敢说三年,金融问题随时可以出,中国遭遇金融危机的风险现在不是在减少,而是在扩大。如果不经过一番严厉的整治,金融危机爆发的可能性是非常之大的,货币使劲地发,另外人为的干预某些企业和行业,使得宏观经济失调,经济下滑。这些问题如果不纠正的话,最后不仅仅是增长速度下滑的问题,更严重的是触发金融危机,这一点是大家应该充分认识的问题。我相信新一届的政府,对防范金融危机这一点,现在已经是充分的正式,只有认真的把握好,防范金融危机,我们才有可能维持和保持高速的增长。

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