主持人：大家好！欢迎各位回到博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会主论坛现场，我是南开大学旅游与服务学院创始院长白长虹。今天下午的会议继续由我主持！

下午的论坛将进行主题演讲、“圣象·中国地产六方会谈”、精瑞奖2013年度第十届评选活动发布仪式、全国房地产部品采购联盟电商平台启动仪式等内容。

首先邀请嘉凯城集团党委副书记杨益华先生作专题演讲。

嘉凯城集团党委副书记杨益华

杨益华：谢谢主持人，很高兴来到博鳌·21世纪房地产论坛，跟在座的精英和媒体朋友一起分享嘉凯城产业的思考和探讨，这次来了以后，很多的朋友还认识我，还不是太认识我们的公司，嘉凯城因此我有必要向各位介绍嘉凯城的有关情况。

嘉凯城是浙江省商业集团有限公司控股的公司，三年前整合了三家公司的房地产业务，在深圳上市。我们整合的三家公司，整合前都是行业内排名比较前的。整合的时候，有三家，一家叫做嘉业，是房地产业的前50强，大家认识我更多的是上海中凯集团，也是在全国排名前50强的。

名城这家公司是长三角位列前些的，大家可以看得明白，嘉凯城就是原来三家公司中的每一家中取一个字，因此嘉凯城是一个公司名，整合后的嘉凯城房地产业务继续深耕长三角的区域，主要是在江苏、浙江、上海等十余个城市群，也辐射全国的重点城市，青岛、郑州、海口等等，我们开发的楼盘大家是比较熟悉的，这里不跟大家一一的介绍了。

这次的嘉凯城集团参加博鳌·21世纪房地产论坛，今年的主题是家国梦：协调发展与多元结构性转型，也是嘉凯城所想和所做的事情，我们想在这里，有关嘉凯城战略方向，实实在在进行中国梦和家国梦这里跟大家进行分享和探讨。最近一段时间，嘉凯城集团跟国家的有关部委和华东地区的各个省市进行了积极的有关新城镇方面的探索和推进。特别是跟经济比较发达的地级市正在进行新型城镇化建设的项目进行合作，有独立的城镇项目，也有新型城镇总体规划和建设开发的项目，地方政府是希望通过这些合作，推进本地小城镇综合的实力和运作。

嘉凯城在去年下半年开始实践新型城镇化的战略，培育公司新的经济增长点。讲到城镇化的战略，大家就会问，你们为什么这么做，我们做的是消费型的城镇商业项目，我们是如何考虑的，主要是从几个方面来考虑的。

一是从宏观的环境来看，我们认为消费型的城镇商业战略，必须跟历史发展的机遇以及国家新型城镇化的战略相适应，改革开放已经三十年了，城市空间扩大了二、三倍，城镇化率也达到了50%以上，城市规模的无限扩大，并不意味着直接和真正的城镇化，现在我们看到有各种各样的城市病，社会也是畸形发展，矛盾不断的激化。在今天改革开放后的三十年，改革也需要转型和深化，就是从原来以城为本的城镇化，转变为以人为本的新型城镇化，我们在此过程中，应该寻求好的历史机遇。

第二，从市场的需求层面来讲，城镇化率每提高1%，可以新增1000亿元的需求，预计2020年城镇化率达到60%左右，由此可以带来的消费需求将超过7500万，这一数字还没有考虑目前已经进城的2.7亿人的需求。以人为本的新型城镇化就是提高老百姓生活品质的城镇化，也就是说这些巨大消费力要从原来的数量到质量的转变，要让老百姓在离家不远的新型小城镇城镇或者是自己的家门口就业和消费，他们都可以在离家较近的地方得到实现，从国外的成功经验来看，充分证明了城镇化的价值，例如美国最大的商业地产管理公司西蒙公司目前的市值超过了500亿美元，他们的起步发展是在二十世纪六十年代到九十年代，跟中国目前的阶段有一点相似，消费者的基数迅速的扩大，消费能力快速提升，此外还有很重要的一点，美国城镇化进程中进入快速的发展阶段，使得大量农村人口变成城市人口，直接拉动内在消费需求，导致零售业的快速发展，间接的实现了零售业地产的开发和繁荣。

企业社会责任

嘉凯城消费型城镇战略也是践行企业公民的责任，造福中国的百姓，促进社会和谐发展。嘉凯城做城镇商业发展的时候，肯定不是一般意义的将房地产开发从一、二级城市进入到村镇城市，一定要有不同的模式。

前面讲了为什么要做，现在要说说怎么做的问题。我们抓住消费型城镇商业，相比电商和传统的商业的优势主要是体验式消费，我们以前都知道，去年淘宝成交了190多亿元，电子商务对整个商业的冲击非常的大，根据世邦魏理仕的研究报告研究，全球在建的购物中心高达3200万平方米，其中中国占了一半以上，传统商业地产供需结构已经失衡了，如果面对传统商业的失衡，如何面对电商的冲击，我们嘉凯城在此过程中，强调的是体验型的商业。

拥有良好商业模式的，企业是商业项目，具有长久的生命力，比如说我们研究美欧有一个小镇克里斯蒂安斯塔德，人口是7.5万人，4万人居住在城镇的中心，凭借亲和力，空间感和多样性和城市生活四大特点，拥有380多年历史的古老小镇成为商业、服务和贸易的中心，全方位的满足居民所有的需求，这是瑞典最大的城市化社区。相信我们通过我们的实践和努力，也能够在中国打造出一个个幸福的小城镇社区。

体验式城镇商业的发展，上升到嘉凯城的公司战略层面，我们主要是基于行业发展的前景以及企业自身的优势和能力。嘉凯城以前的产品线丰富，结合我们的特点，我们认为在开拓商业地产蓝海、体验式消费油势分析、抵御电商冲击方面具有一定的优势。公司主要的发展是在长三角，现在这一区域也是经济最强劲的区域之一，2002年长三角地区经济总量突破了11万亿元，占我国的经济总量的21%，其中县域经济占了很大的比重，2012年县域经济百强中，浙江和江苏两个省加起来占了全国近一半，此外这一地区城镇分布密度是全国平均水平的5倍，上午有的专家说，城镇到底如何发展，城镇的像地毯式地铺开这样发展是不现实的，我们要在经济产业发展的镇进行发展。

关于开展第十届精瑞科学技术奖（2013年）评选与奖励工作的通知

各有关单位：精瑞科学技术奖由国家科学技术奖励工作办公室批准设立，由精瑞基金会组织评选，是国家社会力量设立科学技术奖的重要组成部分，是惟一人居与城市建设领域国家级科技奖项。

精瑞奖连续成功开展了9届评选，从2560个申报项目中，评选出3个白金奖、77个金奖、628个优秀奖，并累计向白金奖、金奖获奖者发放将近184万元，被誉为我国人居建设领域的“诺贝尔奖”。

精瑞科学技术奖励委员会决定于2013年下半年开展第十届精瑞奖评选级奖励工作同时设立特别奖项，以表彰10年来推动行业技术进步、为人居发展作出重大创新的行业实践，以及支持精瑞奖发展、为我国人居品质提升做出贡献的企业与人物。精瑞基金会你与2013年9月在台湾地区组织“两岸三地人居发展高峰论坛”，共襄第21届中华建筑金石奖颁奖典礼，同期颁出部分精瑞奖特别奖项。

现将第十届精瑞奖评选级奖励工作有关事项通知如下，望各单位积极申报，争创中国人居与城市建设领域至高荣誉。

一、奖项设置

（一）绿色人居奖

1、奖励对象：住区、养老住区、写字楼、酒店、商业综合体、旅游地产等人居建设项目，工业化绿色建筑项目。

2、申报要求：建成或已开工在建的项目。

3、申报主体：项目投资开发单位，项目规划设计单位，咨询单位可联合申报。

（二）规划与景观设计奖

1、奖励对象：规划设计、景观设计、建筑文化的传承与创新。

2、申报要求：建成或已开工在建的项目。

3、申报主体：项目投资开发单位、规划设计单位、咨询单位、项目设计或咨询单位作为第一申报单位的需联合项目投资开发单位共同申报。从公司的层面来讲，我们深耕长三角二十年，商业项目以及经验和资源都是比较丰富的，目前已经有并且在运行的商业项目，例如上海、南京、常州、太湖等等商业项目，还有很多长期合作的伙伴。公司的大股东是浙商集团，商业资源相对比较丰富，优势是明显的，运行有关的内容是比较丰富的，这些都是我们的优势。

我们到底怎么做？

对于城镇商业的战略，我们主要做了两个方面的设计，第一个方面是公司战略的成面，我们希望通过它实现产业链的延伸，一方面向上可以成为公司的开发主业，提升房地产开发主业的产业价值，往下延伸到房地产金融，直接向房地产基金输送或者是共同持有，从而形成产业链和版块的效应，提高公司整体的运营效益。

战术层面，我们成立了专业的商业资产管理公司，上午有嘉宾讲到，作为商业资产或者是其他商业运行过程中，人是最主要的，要提供专业的平台，因此我们成立了商业资产管理公司，在此之下设置区域公司，主要是跟当地有资源和有经验的伙伴合作，保证项目接地气。

在运行的过程中，我们的核心是管理。现在运行这些项目是来源多样化的，可以是自主开发的，也可以租赁现成的物业进行标准化的改造，或者是资源整合和嫁接，或者是专业管理方面进行。

其次无论项目来源如何，我们都会在六个板块来具体的运行，主要是品牌体系、业态的布局，运营的管理，自有品牌的生产线，信息化建设和智能社区。我们在实践当中，我们认为要做好这些工作，确保品牌的统一性和运行，自有品牌生产线是重头戏。一方面我们计划通过引入核心的战略合作伙伴，在产品当中配置20%到30%的主力店，另外一方面也将现金流良好的自营店或者是参股进行多种经营。

我们以多赢的模式实现可持续性，我们的方式是在目标区域范围内广泛的寻找合作伙伴，成立合资区域公司，目前在上海、浙江已经成立了两个区域公司，而且挂牌了，接下来在其他的有关地区也在推进之中。

我们计划在长三角为主，未来的五年内，我们将打造200个左右贴近老百姓生活，强调功能性、体验化的城市综合商业项目，将消费型的城市商业发展成为嘉凯城最具有特色的主营业务，将市民化的生活代入寻常老百姓的家里，因此嘉凯城做的是迎合整个城镇化建设过程中，以体验式的城镇化商业作为突破口。

这是最好的时代，这是一个最坏的时代，后调控时代，中国房地产也在经历自己的双城计，如果放到历史的长河当中，目前的调控只是一个插曲，真正的主旋律应该是城市化和城镇化这个双城记，嘉凯城在这样的时代中，成就自己的企业梦想，也成就更多的老百姓的城市梦想，谢谢大家。

主持人：非常成功的话题，讨论非常的活跃，在座的各位从中有不少的启发，接下来请请圣象集团执行总裁郭辉先生作专题演讲。

圣象集团执行总裁郭辉

郭辉：各位来宾大家下午好，刚刚的“中国地产六方会”很精彩，下面我从一些微观的角度谈谈跟房地产相关的产业配套的问题。因为我们是做以地板为主的家居建材行业。随着中国房地产这两年格局的变化，特别是精装修楼盘逐步的增加，这种产业的整合，产业的融合在不断的加快。因此在精装修不断增长的情况下，怎么样满足消费者的需求，就显得越来越重要。

消费者的需求不仅仅靠房地产商，而是整个的产业链，产业链的整合，对所有的环节都提出了越来越高的要求。同时房地产商的品质需求，随着精装修行业的成熟，房地产商越来越重视楼盘的品质，注重打造自己的品牌。作为家居建材行业，如何跟开发商一起共同为消费者创造更高的利益和价值，这也是目前的思考和要争取努力的方向。

在房地产开发模式下，要满足消费者的需求，开发商和供应商要建立高品质的供应链，这种品质的需求，是互相的合作，寻求真诚的供应商，打造高效率的产业链的模式。这里面涉及到设计、安装、售后服务等各个环节。要想做到这一点，共同的价值观是互相合作的基础。从房地产和供应商的角度来讲，虽然有各自的利益需求，但是共同的价值观是互信的基础。对于开发商而言，一个拥有共同可持续发展的价值观的企业，是诚信供应商最好的承诺。同时也是最好的战略合作伙伴。

价值的融合才可以构建起品质链，今天消费者对整个的房地产的品质要求是越来越高，如何才能保证这个链条有力的传送到消费者，这种品质链就越来越重要。

另外一点就是一体化的解决战略，供需双方的战略需求就是从规划开始，不同市场的需求和产品定位达成共识，再到生产、安装和服务，建立起标准化的模式，形成一体化的合作，才能极大的提高合作的效率，缩短时间，降低成本，最重要的是，提高精装修的品质，共同在品牌、成本、营销等多个方面带来1+1>2的市场价值。

随着国内房地产商不断的深入，我们的建设不仅仅在一些中心城市，现在很多房地产商的网络已经触摸到全国的各个地方，供应商必须要具备健全稳定的全国的营销和服务网络，才能实现从原料产品的供应这种简单的贸易形式向联合设计，并能大规模的提供合作的伙伴关系转变，这也是产业链的升级。

同时，供应商还具备了在资金、人力、品牌、研发、生产、产品、管理、服务、运营等多个层面上，与房地产商我相匹配的运营体系，才会形成稳定可靠的供应链，才能真正的实现消费者、房地产商、供应商多赢的局面。从圣象的角度来讲，我们通过十几年的发展，应该说打造了中国地板行业目前规模比较大和完善的绿色产业链。通过绿色产业链的7个环节和自控品质的构成，能够满足大多房地产商的需求。

从产业链中，实际上核心的内容就是资源的问题，中国木材行业是资源型的行业，中国又是资源相对匮乏的国家。怎样将全球的资源作为我们的考量，这是企业能够长久发展很重要的方面。在基材方面我们的采购已经遍布全球各地，比如说俄罗斯、南美、非洲等等地方。

同时营销网络是非常重要的，圣象具备了在全国各地拥有3000多个专卖店，辐射到全国的三、四级市场。品质控制方面，品质始终是企业的生命线，也是企业的共识，我们在控制方面要更多的强调稳定性。

为了与房地产商的匹配，从部门保障方面有专门的部门负责相应的工作，使产品方案、工业能力、销售网络、服务保障与房地产商匹配。

产品方面更加的丰富，涵盖了所有的木地板的品类，除了地板之外，现在也有木门工厂、衣柜等工厂解决一体化的解决方案。

正是因为有一体化的解决方案，因此在供应链，上下游的沟通，精装修解决方案中考虑得更加的深入，跟更多的房地产商进行配套。通过这样的价值整合和供应链的匹配，房地产商与圣象建立了一体化的战略合作模式，可以实现联合设计，供应商的关系在几个方面能够达到1+1>2的价值。

另外就是品牌的号召力，优秀的房地产商会考虑终端的消费者的形象，同时作为翁应上也要有相对应的品牌配套的能力，圣象连续17年在全国销量第一。在600万用户中，具有比较良好的品牌口碑，这些都为房地产未来的精装修中起到加分的作用。

产品方面，圣象不断的推出和推进中国地板行业的行业标准，例如10是圣象首先推出，并且推向全国的标准，不断的提高环保的品质。

在服务方面，圣象在全国具有将近万名的安装工人，同时不断的进行培训，比如说每年一度的比武大赛，更多的目的是提高一线安装工人的安装技能，从而更好的满足消费者的需求，比如说今年的比武大赛就是在沈阳精装修的楼盘，也获得了房地产商的好评。

同时产品的多样化，能够满足房地产商和消费者新的需求，在品位方面我们是更加的丰富。通过这几年的努力，我们在精装修方面也逐步的打开新的局面，2012年经过几年的努力，我们已经成为中国房地产行业中木地板最大的供应商。也成为中国房地产开发上商500强的首选产品，跟众多优质的房地产商达成了战略协议。

截止到2012年圣象已经有200多名的工程经理，单体最大的容量突破了70万平方米，超过4300多个合作项目，累计超过1000万平方米的地板铺设到精装修楼盘中。

圣象基于共同的价值观，将和中国房地商共同开创更高标准，更高品质的精装修行业新格局而努力，谢谢各位。

主持人：谢谢各位对话嘉宾，下面请星河湾集团副总裁田原先生作专题演讲。

星河湾集团副总裁田原

田原：各位行业领袖，各位来宾媒体朋友们，大家下午好。今天有福代表星河湾集团参加博鳌·21世纪房地产论坛的第13届年会，与在座的各位财智精英和行业领袖共谋行业的发展，我感到非常的荣幸，请允许我代表星河湾集团向论坛主办方和在座的各位领导和来宾表示真诚的感谢。

前两场议题比较大，讲得都比较多，每年星河湾集团都是热心的参会方，大家都很关心星河湾做了什么，我今天来向大家汇报的是，新城镇化进程中，企业应该尽到怎样的社会责任。

说到房地产业的转型，相信一定离不开现在大家热议的话题就是新城镇化。前世界银行资深的副总裁与首席经济师曾预言，中国的城镇化和美国为首的新技术革命将会成为影响二十一世纪的大事，今天预言成为现实。也成为谈论城市化中最为频繁的词语。回顾我国的政策，国务院总理李克强在2012年中央经济会议上作出的指示，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，从这两点来说，城镇化建设已经成为我国经济提速重要的途径之一。

从昨天的闭幕会议到今天，也许我们没有真正的认识到城镇化的内涵是什么。目前没有看到权威的解说，我们结合在广州、从化进行的新农村改造，谈谈我们对新农村建设和新城镇化过程中的一些认识。

经过二十多年的发展，中国的城镇化建设，已经超过了52%，并且随着经济的发展，这一进程不断的进行。我们已经取得了很大的建设成就，但是不可避免的，我们也看到在城市化的进程中，大城市病，城市的污染，交通的堵塞以及相当多的农民，成为农民工以后，他们离土离乡，拆迁的过程中，农民失地又失业，使得整个城市化过程中，有许多人成为了边缘人，没有融入到城市进程中。

众所周知星河湾是有强烈社会责任感的企业，我们开发的过程中，一直遵循和谐的社会，力图将最优质的生活方式奉献给我们的社会，我们的开发过程，从广州到北京、上海、太原、鄂尔多斯，不仅将红线内的项目修好，而且对红线外的项目，也做了大量的投资和整治。我们对业主也是每年开业主大会，对拆迁的居民做好安置，同时给他们做了大量的扶持。经过十年的发展，我们也存在很多的问题，我们尽责任的同时，这些问题并没有得到圆满的结果。2011年由广州市政府牵线搭桥，将广州市最贫困的最北面的两个镇和一个村作为扶贫的重点交给星河湾共建，这两年多来，我们投入了1.19亿元，对这些乡村进行改造。在改造的过程中，我们有许多的体会。

广州最贫困的村从化的石象村我们一遍建设，一半总结经验，授人以柄，不如授人以予，我们有许多的工作要做的，我们认为城镇化不是简单的规模的扩大，更重要的是人的城市化。在此过程中，我们对前面各地的开发总结，我们认识到，我们在新城镇化、新农村建设的过程中，最重点的应该是短期内通过我们的努力，把我们的村民变成市民，这不仅仅是户籍制度的改革，而是生活方式、思想观念，未来的可持续发展等几个方面都有全新的变化，这才是难点。

在石象村的改造过程中，我们做了几个规划，帮助这个村进行完整的规划，经过了村民、政府两级的讨论，大家都很满意，在此基础上将村民的房屋集中建设，已经建设了500多套房屋，将这个村整体的改造了。改造之后，我们腾出了463亩地，这些地又还给农民。使他们的可耕地增加了，这是第一步。

第二步跟他们联合起来，成立了农村经济发展公司，这个经济发展公司明确，每年有70%的利润是给农民分红的，其他的30%星河湾是不要的，留足了企业发展的基金，使得后续继续发展。我们指导他们进行有机的农业发展，依托星河湾六个五星级酒店的优势，将他们有机的蔬菜和牲畜成为我们的供应基地，保证酒店有高品质的原材料的输出和输入，同时使得农民的收入大幅度的增加。

最后投资了5000万元建设了1.7万平方米的农贸市场，不仅仅使一个村和一个镇受益，使得周边几个镇的农民受益，不仅仅输血，还要造血。我们感受到村民的变化，村民作梦也想不到这么快住上这背好的房屋。作为我们来说，一年多过去了，他们的生活方式发生了变化。原来农民是烧火烧柴的，对周边的环境有所破坏，现在燃气开通了，不烧柴了，周边的环境得到了很大的保护。以前的放前屋后，污水遍地，自然的进行排污，现在是集中的排污，建立了小型的污水站，环境改善了，养鸡养鸭是集中的。原来是吃山水的，受自然的条件的影响，每次下雨水质是有变化的，现在是吃自来水的，他们深深的感受到生活方式改变了。我们给他们进行改造的时候，现在家家户户用上了互联网和有线电视，因为是集中建设集中改造，使他们学习知识和科学有了手段，跟外界的联系更加的广泛。

过去这些村里看不到青壮年，青壮年都除外打工了，现在家乡变化了，家乡也有产业发展了，也有就业机会了。他们就回乡，使得外出打工的人都回来了，因此我们感觉到，尽我们的社会责任，做一点有益的事情，对我们来说是微不足道的，但是对于农村的变化是非常大的。

我想总结几点经验

我们认为新型城镇化更重要的是人的城镇化，而不是一个物理概念的城市和摊大饼，这一点是新的认识。

我们提出一个概念，新城镇化更要注重就地城镇化，不是简单的一、二线城市的发展，应该说对一个村和一个镇的改造，就地城镇化，可能减少大城市人口的压力，使得社会更加的和谐，缩小贫富差距更加的有意义。

新城镇化的过程中，通过我们的社会实践，我们认为房地产企业是大有可为的，谢谢大家。

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直播：博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会（一）

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