直播:博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会(二)

来源:地产中国网 2013-07-24 10:07:00

主持人、大会主席白长虹:南开大学旅游与服务学院院长白长虹

主持人:现在,我宣布,博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会现在正式开始。今天上午的论坛内容包含"主题演讲"和"权威报告发布"两部分内容。

下面我们进入论坛的第一部分"主题演讲:宏观经济及产业政策解读"。现在请出第一位演讲嘉宾 全联房地产商会创会会长聂梅生女士作主题演讲,大家欢迎。

 

全联房地产商会创会会长 聂梅生

(进入专题:博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会)

聂梅生:各位嘉宾大家早上好,很高兴来参加博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会,我今天演讲的题目是,房地产形势分析与政策。首先说一下今年上半年房地产的总体形势是怎样的,用一句话来说,各项指标处于本轮调控以来的高位。调了两年,现在处于高位,五、六月份运势比较高,首先看房地产的投资,我们看到在调控期间在2012年和2013年大部分的时间,房地产的投资对固定资产的投资是负拉动,但是到了2013年形成了正拉动,也就是从去年的16.2%增幅到现在的20.6%,从负拉动转变为正拉动,我们的贡献率是20%。6月份和5月份现在都是20%以上,超过了固定资产的增幅,投资方面处于高位。

第二,大家关心的交易量和交易额,从去年调控是负增长到现在一下子变成了正增长。商品房的销售额今年的1、2月份达到了77.6%的增长,非常的高。销售面积达到了50%左右,大家想一想,这么短的时间突然的上升,当然会催生一些新的政策,因此“国五条”就是在这样的情况下出现的,现在的情况是,到了五、六月份的之后,下行比较快,出现了下降的趋势,说明房屋住建部那么好卖了。从最高的77.6%的增长到6月份的43.2%,下降得非常快。总的来说,我们的销售增长是强劲的,一、二、三线城市的住宅情况是回暖的。

我们再看一下开发商是否差钱。从今年的高位到33.7%增长开始走平,交易量和交易额没有明显的下降,逐渐的走平。1—6月份达到了32.1%的增幅,说明开发商是不差钱,运行稳定,资金来自于个人贷款按揭,企业的资金开始恢复,资金的充裕率达到1:1.5,这种情况下,资金回流得非常快,大量的资金在房地产企业中。

现在1—6月份的情况是非常的好,资金是充裕的。整个的景气指数是比较平稳的,达到97.29%,两次金融危机的时候,2009年97.4%,主要的问题是说,目前存在的问题在哪里,一个是土地购置面积虽然有比较大的增长,主要集中在一线城市,增长了90.3%,就是土地供应面积。但是1—5月份商品房的新开工面积只有30.4%,在一线城市而言具有非常强烈的反差。一线城市土地大量的购置,但是开工量减少,这说明怎样的问题,说明供给有问题。二、三线城市土地供给减少,总的来说三线城市是负增长的,开工量并不大,这是目前比较大的焦点问题,说明整个房地产的数据中,一线城市有钱买地形成地王,说明还在上涨的过程中。

今天前面几位都讲到房价的调控,这张图很明显的说明了本轮调控的情况,这是国家统计局的数据,从2001年1月到2013年1月的情况,来看一下,76个城市中67个上涨,3个下降,调控的第一、第二年调控有用,调控到零的效果。2012年以后,下降是零,上涨的是67个城市,调控回到了原点,该上涨的还是上涨。一系列的调控包括四限已经走到了极限,从国家统计局发布的数据来说,同比的数据没有改变,问题还是这么多的城市的价格在上涨,价格要比两年前的67个城市价格的上涨还要多,这是调控后的结果,我们是拿数据说话的。如果拿当时的数据跟现在相比较,以房价为目标,调控的目标没有达到,因此业界和老百姓说,调控在房价调控方面是失效的,而且越调越高,这是客观的情况。

上半年的房价,环比是63个城市上涨,达到了2.4%,如果同比的话是69个城市上涨,而且涨幅最高的是16.7%,我们的GDP才是7.6%,房价上涨了16.7%,我们信誓旦旦的说,房价的涨幅不能够超过GDP,不能够超过人均收入,人均收入上一年是多少,还不到7%,因此是大大的超过了。上半年来说,房价调控的目标无法达到,下半年是平稳的,或者是一点都不上涨或者是平稳下来,因此目前的情况是严峻的。

大家都知道如果环比上涨2%的话,一年就上涨了20%左右,这样的情况之下,6月份的10大城市的二手房上涨了19.88%,这就是20%的概念,十大城市的二手房上涨了20%,我们想想“国五条”是怎么出台的,二手房交易要收税20%,这个税没有收到,地方政府也不认帐,因此“国五条”就落空了20%没有收到,但是二手房的房价上涨了20%,两者的数据是如此的接近,二手房的房价上涨了,租金就上涨了,就会传递到一手房,因此新房的价格是上涨的,上半年的房价就是这么上涨的。

从2008年到今年上半年,整个房地产的形势是怎样的,每年都是6万多亿元,今年还未突破7万亿。今年上半年1—6月份我们平均房价的涨幅达到了11.2%,达到了第二高点,第一高点就是2009年达到了21.2%,当时是不得了的,这次调控到今年的上半年就是第二个高点,也就是2008年到现在的高点就是21.2%,仅次于2009年的高点。

2013年下半年行业态势分析

上半年的情况已经介绍了,下半年的情况是怎样的,我认为房地产投资会有所下降,为什么会下降,因为库存量是不断的增加,现在一线城市的库存还是可以的,除了一线城市之外,其他的都在增加,例如6月末商品房的待售面积是400万平方米,环比五月份又增加了80万并没有,同比增加了39%,对未来市场部明显的情况下,开发和建设的量是不足的,数据也显示了这一点,开工量不足的情况下,意味着开发和投资的增速会下降,要不买地,要不开发建设,开工不足就不会加速买地,一线城市大家都在抢地,其他的城市是负增长,因此这些因素都会影响到房地产的投资,上半年的增速是20%,下年是18%到20%之间回落,如果房地产回落的话,购车和固定资产的投资会下降的,就会形成负拉动,现在的固定资产资产不算太高,也就是20%左右,如果低于20%,就是负拉动。

金融领域的流动性是否持续,要看中央的货币量,如果还是控制的话,对房地产投资的增长还是有影响的,投资不会象上一年这么高。供给量也是在下降的,今年前6个月,销售面积比开工面积达得多,卖得快,一个是28.3%,一个是3.8%,开工意愿不强,意味着下半天的供给减少。从需求来讲,大家都认为是刚性需求,人均住房是多少,我认为从房地产的需求来讲,还有一点就是资本利得的需求,就是投资后的利益所得。如果银行利率放开,房贷除外,在这样的情况之下,对房地产的货币而言,不会放得很多,但是直接融资方面会扩大,例如重启IPO和房贷增长是平稳增加的,包括信托基金等等,我个人判断,货币政策在房地产方面比上半年和去年在资金方面会更加的宽松、好一些,充裕一些,银行对房地产的贷款数据也看得出来,是持续增加,不是减少的,现在不会比之前更加的紧,虽然房地产调控未放松,但是我认为货币方面是宽松一些,好一些,因为直接融资方面中央是重视的,而且已经开始放宽资金量了。银行对房地产的贷款方面也有幅度的,而且各家银行是竞争的。在市场需求方面,我认为跟货币政策有非常大的关系。

房价来说,开发商在下半年降价的动力并不足,因为不差钱,资金充裕,我慢慢卖,少开工,少买地,为什么要降价。现在各个大的开发商的业绩是不错的,降价促销的动力是不足的。

热点城市的地价是上涨的,这几天北京、上海都出现了非常高的地价,这种情况下,地价就上涨得快和高,主要集中在热点城市,这些城市房价下降的可能性也不大。这种情况下,房价仍然有上涨的动力,不会象今年上半年上涨得这么多,而且同比不会上涨得这么多,因为去年下半年开始涨价,今年下半年同比去年下半年就不会太高,因此我认为预计全年房价不会高太多,也就是20%左右,因为说半年是增长的,下半年会下降一些,但是大幅度下降的可能性是不大的。中央也说了防止房价过快的上涨和快速的下降,希望房价稳定,下半年在供给需求、土地市场高温的情况下,房价上涨的动力是存在的,但是同比上涨是趋缓的。房企的资金压力趋缓,市场回暖,调控改善的话,市场的作用就会逐步的代替行政的干预,目前的房地产节点下,是有可能实现的。

对国家宏观调控的政策建议

到底如何调整,首先国务院常务会议继续做好房地产市场调控,促进房地产健康发展,并研究部署加快棚户区改造,关于城镇化和棚户区如何做。在棚户区改造过程中,引导民间资本投资参股,委托代建等形式参与棚户区改造,抑制投资投机需求,促进保障房建设。

商会的研究机构和我们的会员单位的意见征询过,我们认为建议以改革为基调的房地产长效机制,回想中国房地产的常规发展,每一次是以改革的政策才能推动,推动了二十年后,如果不进行改革就无法再推动了,1998年推出政策,就是从福利分房到货币分房,1999年个人抵押贷款推出,第三个就是争议比较大的土地招拍挂,如果没有招拍挂,就没有现在的高地价和高房价,体现为地根、银根和制度性问题,15年后如果没有相对应的改革,我认为是无法突破今天房地产的局面,因此要有改革的长效机制,依然是地根、银根和税收,地根的问题说来说去,中国房地产是否是充分化的市场,因为土地没有市场化,占到中国房地产市场的30%到50%,土地是一家供给,一头说了算,而且是招拍挂,价高者得,没有竞争,只有一个获利者就是政府,因此房地产的市场化,只有一个胳膊,另外一个胳膊是没有的,因此要进行土地制度的改革,解决农村土地流转的同地同价,才可以释放农村集体建设用地进入市场,推动住房供应的多元化,从根本和机制上形成双轨和多轨的土地供给市场,除了农村的土地之外,还有很多的别样的土地供应,都没有进入到合理有序的市场供给当中,因此我们认为地根的问题就是这些。

银根的问题还是比较快的,最近国家关于金融的问题,步子卖得比较快,一个是差别化的信贷,解决差别化的市场需求,这样做是有效果的。另外就是金融化的改革,拓展融资的渠道,直接进行融资,推进中国房地产信托基金,逐渐的推进房地产抵押贷款证券化等等渠道,我认为已经开始了,这样才可以规避银行的风险,抑制炒房和鼓励房价平稳的增长,银根推得比较快,包括重新IPO,资金和房地产信托基金都在推进之中。

税收是争议得最大的,如果将税收放到房地产方面,不仅仅是房产税,还有物业税,我认为不是很恰当,因为各个部门都坚守自己这一块,比如说收房产税,应该将物业税变成房产税,因为90年代初收过一个房产税,就绕道将90年代的这个税拿出来继续收,但是没有想到90年代到现在已经是二十多年了,他们不管,他们找到一个能收的理由就收,这是税收部门,但是70年的土地出让金已经一次性的收取了,而且土地还招拍挂,这些费用都在老百姓身上,税务部门不管,这是国土部门的事,都是各收各的,如果两个部门不协调的话,说扩容、完善是不可能的,因此要通盘的考虑,持有环节的收税,70年土地出让金、招拍挂以及地方财政收入等问题不通盘的考虑,那么持有环节的税收一旦推出,会比“国五条”交易环节中的20%的影响面要大得多,我觉得各个部门不应该分割绕道来征税,从而增加使用者的负担,应该从法律和根本上环节解决使用者的税收问题。

对国家宏观调控的政策建议

调了很多年,从2003年开始调控,到现在是十年了,宏观调控的制定方法是否对,我认为有几个方面的问题。

1、地方政府,调控到最后,力度越来越小已经被地方政府化解了,为什么地方政府会想对策,因为调控的政策没有考虑到中国这么大,不能因时制宜,因地制宜,因此就会出现上有政策,下有对策,尤其是保障房的建设,地方政府只是参与,但是不能化解这个问题,应该旗帜鲜明的将问题说出来,该中央管的中央管,该地方的地方管,该部门管的部门管。

2、居民百姓,在制定和广大老百姓有关的政策时就是政府官员和专家座谈,应该是走群众路线,现在党要求走群众路线,为什么制定房地产政策的时候,不能走群众路线,包括二手房和税收交易环节的问题都涉及到千家万户,应该从法理和群众路线考虑。

3、准确定位房地产在国民经济中的作用有益于改善宏观调控。现在将房地产又作为投资,三驾马车中投资太大了,消费太少了,应该将房地产从投资变为消费和内需,这样的话,房地产就要减少,因为投资太多了,消费减少了。实际上投资和消费都起到一定的作用,就是GDP统计过程中,如何跟国际接轨。最近跟清华大学的房地产研究中心一起研究这个事,美国和发达国家在房地产业和计算GDP的时候,是作为投资的,不是消费的。中国人民就是购买房屋,用来出租,并不是消费。尤其是保障性住房和民生类的住房,这就是刚需和消费,就是内需,客观的反映了投资。因此我认为在统计中,应该将房地产作为投资。

还有一个问题,房地产是虚拟经济还是实体经济,实际上在美国,房地产的链条是比较长的,有投资,开发商、投资商,还有建造商,后边还有交易和持有房屋的链条,中国的链条并不是很多,目前开发商部分是投资,房地产金融和房地产投资开发开始结合,如果这样的话,房地产摆脱不了虚拟经济,已经形成了,因此房地产是属于虚拟经济、第三产业和服务业,这样的话,制定一些政策就不考虑金融属性和双重属性,即是生产和生活资料,也是金融属性。今年的房价突然上涨得这么多,不是居住的属性,而是金融和投资的属性发生了变化,钱可以生产钱的,房地产就有这样的属性,因此制定房地产的宏观政策的时候,就是因为具备折算的属性,才会有泡沫,才会有滞后,因此我们要清楚的认识到,为什么美联储不将房地产放到实体经济,而是放到虚拟经济,联合国将房地产放到类金融业,这个是有一定的道理,中国还没有到这一步,如果金融产品不断的提高,房地产信托基金推出,都会予以考虑的,通过今天的会议,谢谢大家对房地产业的关注,我就演讲到这里,谢谢大家。

主持人:聂会长对今年上半年的房地产情况进行了分析判断,投资、交易、土地供应、开工以及房价,最关键的是反映了房地产行业的状态,得出的结论,离冬天不远了。下半年从投资、供应、市场需求和房价给出了她的研究,特别是对行业和社会关注的房地产宏观调控应该怎么做提出了三个重要的建议。一个是要以改革的方式促进长效机制,包括地根、银根和税收。

二是从方法进行了重要的变化和改进,主要是将相关的地方政府以及百姓在房地产政策过程中的决策、作用和意见结合起来;

三是从国家的角度认识房地产具体的角色和属性,对它的定位能够有所反思,到底应该是对应投资,还是应该从消费的角度来理解房地产是属于实体经济还是虚拟经济,如果多一些国际的视野看待房地产业的定位的时候,就不能仅仅依托过往的经验,要从世纪中进行探讨,这些经验是非常有价值的,非常感谢聂会长的演讲。

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