融资渠道或成房企分水岭

2013年6月20日，对于中国的银行业是疯狂的一天。当日，银行间隔夜回购利率最高达到史无前例的30%，7天回购利率最高达到28%。而在过去很长时间里，这两项利率往往不到3%。由此，银行间资金极度紧张的“钱荒”蔓延开来。

众所周知，房地产是资金密集型行业，而银行的“开发贷”一直以来是开发商赖以生存的生命线。银行没钱，钱从何处来？这里可成为房企的首要问题。而这也自然会对整个房地产行业带来巨大影响。

实际上，融资渠道的差异，已成为大小房企分化的重要原因。

在港上市的龙湖地产有限公司10日公告，公司近期与13家本地及国际银行签订一项76.72亿港币等值的四年期俱乐部式筹组贷款，刷新了内地房企单笔贷款融资规模的新纪录。据了解，龙湖获得这笔贷款的利率为香港银行同业拆息率加310个基点。贷款总规模共计76.72亿港元，其中，美元部分1.65亿美元，港元部分共63.85亿港元。

而据龙湖知情人士透露，龙湖早在4月份就开始运作此笔银团贷款，当时市场的流动性还比较宽裕，但近期国内外的流动性已经明显收紧，龙湖算是抓住了难得的市场窗口。

实际上，大房企通过海外融资，拓展融资渠道的远不止龙湖一家。6月29日，恒大与邮政储蓄银行达成战略合作，并获50亿综合授信，获得稳健增长“发动机”；而前一天，万达在香港成功买壳，有了另一条融资通道“躲钱荒”；万科总裁郁亮也一反常态地表示，目前现金流很重要，反而不太强调资金效率。

而据相关机构统计，截至目前，今年已经有约30家标杆房企通过各种海外渠道进行融资，总额接近800亿元，这早已超过去年全年的规模。

大企业多融资渠道，规避了“钱荒”带来的影响。而从长期来看，对于以银行贷款为主要融资来源的中小房企却是个考验。土地是房地产行业生产原材料，但银行这条融资渠道受阻后，手中无钱买地，已成为中小房企的普遍现象。这意味着进一步再生产受阻，制造面包的面粉没有了；退一步说，即便中小房企手中还存有剩余资金，拿地也难免要与大型房企遭遇，但凡有开发价值的土地，价格都会被“举”得虚高，开发用的资金还耗得起么？

对于融资问题，豪尔斯地产董事长李小宁认为，从经济领域来看，房地产分化是趋势。房地产市场的政策逐步趋于完善，不规范、不适应的企业就被排挤出去。地产行业相对于其他行业，对资金链要求更高，一旦出现问题就会马上显现出来。而中小企业融资更困难，有些被迫转向其他资本市场融资，但成本高、风险大。

华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎则表示，“目前，金融环境发生最大变化就是金融脱媒，很多资金来源不是依靠银行贷款，而是依靠直接融资。融资脱离银行后，贷方不是仅仅关注项目本身，而是关注企业本身，这种趋势越发明显，所以越来越导致马太效应。因此，在金融背景和市场背景下，房地产行业分化程度、集中度会越来越高。”