两大购房区域的冰与火 燕郊楼市真热还是虚火

来源:地产中国网综合 2013-07-23 08:15:00

京城高昂而坚挺的房价、以及节节上涨的租金,令部分购买力有限但又渴望继续留在北京工作不得不选择燕郊、房山等北京远郊区域作为置业选择,旺盛的需求进而带动了这些地区楼市的火热,价格也随之水涨船高。但是在整体畅旺的背后,也有冰火两重天的反差。

在北京工作、住在燕郊的汪女士发现,今年以来燕郊楼市一改去年的冷清,来燕郊看房的人明显又多了起来。

近日,两条关于区域的消息让沉寂许久的燕郊地区又重新走入人们视线。一条是“北京地铁将延伸至河北”,另一条是“聚焦通州”,通州房价冲入“2万元时代”。一时间,燕郊各大售楼处人满为患,各楼盘的房屋售价也随之水涨船高,售价“破万”的房屋比比皆是。那么,燕郊楼市是虚火还是真旺?真实的情况如何?日前,记者在国贸地铁口跟随一位自称“燕郊各大楼盘免费看房”的置业顾问从八王坟出发,坐上了前往燕郊的815路专线,调查燕郊楼市真实的情况。

燕郊住宅市场量价齐升

沿着102国道出北京一到燕郊境内,密集的户外楼盘广告便呈现在记者眼前。天洋城、上上城、潮白河孔雀城等许多楼盘的售楼处与房地产经纪公司也高度集中在紧邻北京的102国道两旁。

通过走访燕郊各大楼盘,售楼员向记者证实了最近来看房的人确实多了很多。“今年以来燕郊的楼盘很是火爆,基本上项目一开盘就告罄。”青年新城一销售人员告诉记者,青年新城专为青年人打造的,户型设计基本以60---80平米的两居、三居小户型为主,产品价格以低于周边市场的销售价格,为年收入在20--30万的客户群体度身打造,因此受到了广大刚需一族的认可。

这不是个例。天洋城一销售人员告诉记者,在“大北京”的建设背景下,京东因地处京津冀一体化的重要连接地带而成为未来发展重心,燕郊楼市随之火爆。而天洋城以“30分钟直达国贸CBD,西北距首都国际机场25公里,10余条公交线路对接北京”等口号,吸引了不少购买力有限的自住客户。据了解,目前天洋城4代推出的是第1期,公寓类产品价位在9000左右,现在在排号,7月份内将开盘;花园洋房类产品则现在就可以购买。

燕郊在售的首尔甜城一销售人员告诉记者,现在推的楼盘是21栋、23栋、26栋、27栋、28栋。6月15号开始排号,7月初开盘,目前已经排了1000多号,基本上每天新增排号500多号。

在潮白河孔雀城售楼处,看房人也很多。售楼员告诉以买房人身份前来的记者:潮白河孔雀城属于中高端社区,别墅区内的高层,1-4期已经卖完,5期5月刚销售完,现在排号销售的是6期,7月开盘,推出500多套房源,目前已经排了400多号。因为拿地比较便宜,所以每平米价位在8000-8500元左右。

记者在燕郊调查发现,其整体情况大致相同,几乎每个售楼处都热闹非凡。新房源入市后,普遍去化速度都非常快。

成交的火爆也给开发商带来了涨价的信心。记者走访发现,燕郊一改此前的低迷,多数楼盘提价幅度在15%-20%。

在燕京航城调研发现,从去年年初至今该楼盘的均价已经由7200元/平方米上涨到8500元/平方米左右。同样的情况也出现在了其他楼盘,例如曾经在去年跌至5000元/平方米的潮白人家,最近也将销售价格回调至8800元/平方米,去年年底开盘的燕郊新盘项目首尔甜城则直接将起价攀高至8100元/平方米,这些项目的售楼员不约而同地强调,现在看房的确实多,不排除最终新一批房源还会再涨点儿。

可以说,受北京限购升级、“大外环”规划等政策推动,燕郊楼市再现量价齐升的热销局面。在实地采访前,记者发现,目前在燕郊购房的群体大多是在北京东部工作的京漂一族,购房多为刚需,以投资为目的的购房者并不是多数。这也使得目前燕郊在售的楼盘依然以中小户型为主。

另一方面,同火爆的一手房相比,燕郊的二手房市场相对萧条。“燕郊的二手房门店关了很多,没有人买二手房。”带记者来燕郊免费看房的置业顾问告诉记者。

2011年,记者曾探访过燕郊,当时在行宫大街、迎宾路等几条繁华的街道上,拥有众多的二手房公司,包括兴达二手房、满意行、爱家置地、大成房产、亮点二手房交易中心、金联地产、宏运达房产、新锐房产、宝润房产、悦鹏房产、久居房产等大大小小众多的房屋中介公司,基本上一百步内就有一家。与当时形成鲜明对比的是,现在除了看到兴达二手房、满意行、爱家置地之外,几乎看不到小型二手房门店。记者注意到,二手房门店内顾客也寥寥无几,宣传板上写满房屋租赁信息,却少有人问津。

商业地产亦步亦趋

住宅市场呈现火爆的同时,燕郊亦进入了商业地产的开发高潮。

记者看到,就在燕郊酒厂不远处,一座新建的大型商业项目正在拔地而起。据了解,这座名叫成功大广场的商业项目,由马来西亚成功集团投资兴建,总建筑面积近180万平方米,其中,总商业面积近90万平方米,集购物、娱乐、餐饮、休闲、住宿、商务于一体,号称世界最大的商业中心。

就在成功大广场的对面,是燕郊的另一个高端的商业综合体项目——东贸国际广场,该项目总建筑面积达13.8万平方米,涵盖国际化商业街区、下沉式商业广场、五星级酒店裙楼三大板块。据开发商介绍,未来该项目拟引进多个国际国内知名品牌主力店、超市主力店、高端餐饮知名品牌,如俏江南、全聚德、眉州东坡等品牌商户进驻意向强烈。

沿着成功大广场和东贸国际,再往东就是天洋城4代、雷捷时代广场和鑫乐汇购物广场的售楼处,这都是商业面积超过20多万平方米的大型的商业项目。其中,雷捷时代广场的商业面积达到了50万平方米,是一个紧邻星级酒店,同时容纳商务办公、娱乐、教育设施的超级商业中心。而这还仅是燕郊所有在售的商业项目的一部分。

记者调查统计,目前不包括步行街、乐天玛特商场、富城购物中心等已经建成并投入使用的商业项目,燕郊在售的商业项目的面积就已经超过了200万平方米。这对于一向被人们当做“睡城”的燕郊,这一速度无疑是可喜的。

不过,有关专家表示,但对于一个常住人口仅为40万-50万人的燕郊而言,这个数字并不乐观,因为它预示着燕郊目前的人均商业面积已经超过了5平方米,比发达国家人均商业面积的警戒线1.2平方米,还要多出近3.2倍。

为了解情况,记者来到去年12月中旬正式开业的鑫乐汇购物广场。不知道是否是上班日的原因,该项目的人气不容乐观,除了位于鑫乐汇购物广场底层的沃尔玛超市和部分餐饮项目之外,其他的诸如服装、摄影等门店鲜有人光顾。就连几个月前刚开业的香港新世界百货内,人流也较少。不难想象,随着更多商业项目的入市,未来燕郊的商业竞争将更加激烈。

真假概念炒热燕郊

每当北京出现一个关系到河北的规划政策,都会成为“利好”,让环首都楼市火上一把。这一次亦不例外。记者了解到,此番燕郊房源再度受到追捧,与所谓的“划归北京”不无关系。

据了解,5月末,曾有相关媒体报道称,北京市与河北省签署2013至2015年合作框架协议,利用轻轨、城际铁路和市郊铁路逐步解决北京与三河燕郊等地间的轨道交通问题。这在燕郊引起了不小的轰动。

此外,6月5日落地的北京“大外环”规划,也成为当地项目销售人员用于推介区域利好的工具。按照规划,全长约940公里的北京“大外环”高速公路将于2015年全线建成通车,其中北京市境内包括密云至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段,约90公里。尽管这仅是一条纯粹的交通规划,但个别楼盘销售人员在销售过程中仍对看房人宣称这一规划意味着“当地的行政区域早晚划入北京”。

不过,记者采访发现,由于类似的谣言太多,包括燕郊本地人以及已经在燕郊购房的外来人口对“划归北京”、“通地铁”这些传言已经麻木。据汪女士介绍,前些年燕郊就炒作过“环首都经济圈”、“电话区号改为010”、“通轻轨”等,尤其是2010年左右,当时有人传言燕郊马上会通轻轨,这使得燕郊的房价一路疯涨,当时燕顺路上的很多楼盘的售价一度都突破了万元大关。但后来的事实证明,这些不过是子虚乌有,而房价随后也随之回落。

对此,在相关人士看来,类似燕郊等环北京地区,并非本轮城镇化大力发展的“中等城市”,无论从经济发展水平还是产业承载力,都只能是“县级市下属的乡镇”。事实上,燕郊楼市作为“环北京经济圈”起步较晚的区域,配套设施滞后一直是置业者望而却步的发展瓶颈。

产业与配套缺失制约长远发展

其实,目前燕郊本地人以及已经在燕郊购房的外来人口,还没有看到城镇化给燕郊带来的利益。“燕郊除了盖房子,几乎没有什么产业。”汪女士告诉记者,来北京好多年了,一直想在北京买一套房子,可无奈北京房价太高,所以结婚时他们才将置业的目标放在了燕郊,因为相对而言,燕郊的房价与北京相比要便宜很多。例如,燕郊的房价和通州相比,常常相差一倍以上。

“当初买这房子就想着价格便宜,但是入住后发现,有很多问题,从买房那天开始就说要开城铁,到现在也没信儿。”汪女士告诉记者,虽然与北京只有一河之隔,但是燕郊与北京在交通、教育、医疗、公共服务等方面的差距非常大。例如,虽然燕郊有一站直达北京的快速公交,但是由于上下班的人流量太大,这些公交常常需要等上两三辆车才能挤上去。要是加班,回家晚的话,还得在三元桥跟人家拼车才能回,一天来回交通成本也很高。

与乘公交出行的上班族一样,通过自驾上下班的人们的境遇也不乐观。据了解,目前燕郊进出北京的京哈高速、朝阳路等主干道都非常堵。

除交通外,燕郊的教育资源也非常紧缺。据了解,虽然目前燕顺路上有10多个小区,常住人口超过10万,但是该区域却只有一所小学,这使得该小学每个年级至少10个班,每个班都有60-70人,教育资源很紧张。

而在医疗上,虽说目前燕郊的医疗水平有所提高,拥有燕郊人民医院、京东中美医院、燕郊二三医院、燕达医院等多所医院,但很多居住在燕郊的“北京人”却更喜欢去北京看病。因为北京的医疗条件比燕郊好,而且他们的医疗保险都在北京,在北京看病可以报销医疗费用,而在燕郊的医院却不可以。(百度乐居)

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