房地产目前过剩是历史最壮观泡沫

来源:地产中国网 2013-07-22 14:46:00

一线城市的房价,如七月骄阳,连续六个月强悍地领涨。

有一波人,住着京沪深核心地段的高档楼盘却心怀田园,于是那些远在天涯海角的海景房、温泉房、高山房走热。这类房产有投资价值吗?

本期,继续由招商[简介 最新动态]银行总行私人银行部投资顾问及市场研究团队,和本报金融市场观察员唐学鹏,为大家答疑。

Q1:最近有朋友向我推荐外省房源,比如海景、湿地、高山、温泉之类,有可租售的酒店式公寓,还有度假别墅。这类房产有投资价值吗?有哪些风险需要注意?

Q2:我有一位欧洲的客户,说他的可投资产八成都全权委托给了当地的私人银行,收益还不错,自己很是轻松。想问问,这要在国内具体怎么做?

招商银行总行私人银行部投资顾问及市场研究团队

A1:你提到的这类房产属于休闲度假类房产,又是外省房源,除非你的家人定期或者季节性去度假使用,基本是属于纯投资性的房产。海景、湿地、高山、温泉都属于开发商的营销概念用语,一般来说,营销内容与实地差异很大。建议你一定要实地考察,并结合自身的使用需求、周边配套设施、实际环境的稀缺性、物业管理公司的品牌和实力等因素综合考虑。

如果是一项纯投资行为,就有权衡成本和投资收益的必要。房地产的投资回报可通过两方面衡量,一是租金回报率,国内一线城市的租金回报率已接近2%,二三线城市略高在4%-5%,相比理财产品的收益率较低。景区单位房价虽然不高,但是否保持全年满租并不确定。二是房价增值部分,景区住房虽有一定稀缺性,但缺乏长期旺盛购买需求,尤其在经济持续低迷的环境之下。很多度假型的投资房产价格前几年被炒作得较高,现在出现空置。

风险方面你还要考虑一点,房产税出台时点日益临近,持有此类房产后续的成本问题。因此,除非你和家人有实际使用的需求,否则作为异地纯投资房产,从风险收益角度建议谨慎选择。

A2:全权委托模式在私人银行的起源地欧洲,是高净值人士打理资产的常用方式。在国内,受限于分业经营的监管环境,目前还难以提供和境外一样的全权委托,但可以通过私人银行提供的资产配置、专户理财及家族信托等创新服务,达到类似效果。

以资产配置为例,私人银行客户经理及其背后的投资顾问团队,会根据每位客户不同的风险属性、投资目标等,制定专属的资产配置建议及实施。定期检视产品组合的绩效,根据市场情况进行调整,向客户说明并提出下一步建议。专户理财,则是客户将自己的投资目标和偏好与银行沟通后,由银行协助客户找到合适的投资顾问,为客户管理资产,客户可选择适当参与投资决策过程。创新的家族信托服务,客户作为委托人,与银行讨论设定好放入信托的资产管理目标以及受益人分配方案后,银行协助客户找到合适的信托公司担任委托人管理信托资产,并作为托管方和财务顾问,监督资产的运作并提供投资策略和产品选择。三种方式,客户的参与程度不同,但无疑与境外的全权委托越发“神似”。

唐学鹏(本报金融市场观察员)

A1:我认为没有任何价值。房地产市场是个非常危险的市场,当然很多人说,那些跟任志强对抗了10年的人都惨败了,你是下一个看空者吗?坦率地说,我愿意。我坚持认为,房地产目前是过剩的,是无法想象的历史最壮观的泡沫。或者它毁于经济周期的自然调整,前提条件是,政府理性,货币中性,政府不害怕经济周期的疼痛。或者是,它毁于社会动荡的调整,前提是政府怕疼,货币依然泛滥。

对于中国人来说,改革前是缺“必需”,吃不饱。改革后是“刚需”,城市化,要在城市里买房。最后是“霉需”,庞大的老龄化人口需要吃药来维持自己的寿命。“必需”“刚需”和“霉需”,当你想到这条演进链条时,你还好意思纠缠于过去的回忆吗?纠缠于必须有房的神话吗?管好自己,错过“刚需”没关系,不好直接撞进“霉需”。

所以,房产没有投资价值。别碰,五年之内都别碰。

A2:中国国内的私人银行,跟欧洲私人银行业务相比,局限太多,主要是产品和服务的选择面。但收益却不一定哦,因为有影子银行体系,有时候在风险下,能赚不少的收益点。

你在国内,却想着享受欧洲私人银行的服务?我不明白你的意思,你还是将钱打到欧洲私人银行户头上吧,难道是你希望你的钱躺在国内银行的户头上,却享受欧洲私人银行的服务?

(本文来源:21世纪经济报道 ) 
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