媒体称十年来中央颁43个调控政策 房价涨10倍

来源:地产中国网 2013-07-22 11:39:00

尽管官方常用“促进行业健康发展”、“住有所居”、“改善居住条件”等不同字眼,来形容房地产政策的诉求,但在绝大多数人眼中,过去十年调控的目标,用两个字来概括,就是“房价”。

2003年,中央将房地产作为国民支柱产业。据本报不完全统计,此后与房地产直接相关的宏观政策达到43次。这些政策囊括了一个国家机器除军事力量外的几乎所有手段,在某些方面,已超越一个政体所应触及的边界。

遗憾的是,伴随雨点般调控的,仍然是一根陡然上浮的房价曲线。据国家统计局城镇入户调查的口径计算,过去十年间,我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市,人们对房价上涨的感官可能更为强烈。首都北京的五道口华清嘉园被称为宇宙中心,最初房价约6000元/平方米,而目前已至6万元/平方米。这一10倍的上涨幅度高于统计局数据,但可能更贴符大城市居民的心理感受。

中国房地产的现状,由调控反复敲打塑造成型,扭曲又充满张力。其间房产泡沫论、崩盘论不绝于耳,却从未成为现实。以至于十年来最顽固的唱空者谢国忠,都开始倒戈,其日前对外表示,明年年初,受地方财政影响,中央将会释放房地产的利好信号,带动房价回暖。一些年份稍长的开发商,面对新政策的出台,已养成一种“兵来将挡水来土掩”的心态。

大部分市场人士形成共识的是,过去十年的房地产调控大致分为三个阶段,第一阶段是2003年3季度至2008年3季度,调控方向是控制房价过快上涨和房地产投资过快增长。第二阶段是2008年4季度至2010年1季度,调控转为鼓励住房消费和房地产开发投资。第三阶段是2010年4月至今,目标是遏制房价过快上涨,促进房价合理回归。

其中第二阶段,为抵抗半路杀出的金融危机而采取的救市措施,在很多观察人士看来,是十年房价调控中最大的败笔。但将所有矛头指向一处,问题在被简单化的同时,也容易浮于表象。政策失效的更深层次原因,可能还在于计划思路与市场规律之间的错位。

回溯调控,政府的基本逻辑较为清晰:通过调整土地供应的结构、促进土地利用效率、加强信贷支持针对性等方式,来严格配置开发商的生产要素。在需求端区别对待,为中低收入者建设保障性住房、用限购等方式剔除投资和投机性购房。此外,土地增值税、二手交易所得税和房产保有税等税费手段,也被用于调节市场秩序。

调控遭遇的障碍,被房产业内人士归结于紧缩的土地供给、持续宽松的货币政策和高税收制度。但将过多的注意力纠结于这类近乎终极性的问题,可能难以得到调控和房价之间关系的真相。我们更愿意去爬梳,调控者希望如何稳住市场,具体措施又是如何传导到价格曲线上的,市场的逻辑又是什么,二者偏差在哪里。

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