从2006年开始,政府开始认识到,住房需求必须区别化地满足,政府有义务保障中低收入者基本居住权利。“加快建设廉租房、规范经济适用房”,十年中首度出现在国务院常务会的决议中。但住房保障制度在对象覆盖、土地划拨和资金投入方面均未有明确的认识,也没有成型的制度设计。
但许多保障房尤其是经济适用房,成为权力寻租的地带。而更需要引导的廉租房体系,则在很长时间里没有得到应有的重视。地方财政的压力和商业银行的动力不足,也成为这项需要长期建设、动态维护制度建成的障碍之一。
2010年,保障房建设被提到与控制房价同样的高度。各地政府与中央签订了“军令状”,以确保各项要素配套到位、严格遵循建设进度。在长效机制尚未建立前,行政命令的结果却是,只见开工不见竣工、重产权房轻租赁房,分流需求的初衷至今尚未得到更好的解决。
因此,流动性泛滥的市场周期中,房屋的资产属性得到了充分的体现,其保障属性则不然。通过配置不动产实现财富保值增值的群体,一时间成了“身边的野蛮人”。购房者被人为区分为刚需、投资和投机三种。后两者成为调控的打击对象。
2011年,政府出台了另一项压制需求的政策——限购,辅以对本埠居民二套房贷款首付提高、利率上浮,对三套以上住房停贷。其初衷,是将投资、投机性和外地购房行为挤出市场。
尽管这项被称作“史上最严”的政策,通过近乎一刀切的方式,错杀很多大城市移民的购房需求和改善性需求,但在房价控制指标上,取得了明显的成效。从2010年—2011年的两年间,全国70个大中城市新建商品房房价稳中有降的由10个增至68个。土地市场也降至冰点。
开发商开始逃离“两限”最严的城市,到二三线城市投资。但受制于人口净流入不足和公共配套措施匮乏,战略大转移并没有太大收获。而相较于供给平衡的二三线城市,一线城市的需求则被强力压抑。
2012年3月,地产大佬任志强(微博)预言,由于限购限贷等严控措施,过去两年中开发商的生产积极性受挫,住宅项目开工量和开工面积均出现了负增长,一年后一线城市房价将出现暴涨。
供求关系决定价格的铁律再次生效。到2012年下半年,房价划出了一条陡然上升的尾线,比任的预测提早了几个月,这一趋势延续到了2013年5月份。
税费调节的理想与现实
重交易轻保有的税收结构,并不能有效盘活存量住宅,反而滋生更多的投资欲望
房产税的调节和替代效应,仍有待政策加速推进
税费作为调节供需平衡的手段,在国内调控中占据举足轻重的角色。
一个得到大量共识的数字是,房价中有60%—70%的部分都通过税费方式流入政府。
过去十年间,围绕调控的税费调整,主要涉及房产交易的营业税、个人所得税的税率调节。对应周期内房价的变动,很难看到这些政策产生了明显的效果。因为在供需不平衡的卖方市场中,税费无论是以买方还是卖方为征收对象,最后都很容易被转嫁到购买方,从而推动房价的上涨。
我国目前保有环节的主要税种,包括房产税和城镇土地使用税,但十年间对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收,实质上处于“无税”状态。
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