但事实上，1995年生效的《房地产管理法》中就对土地的出让、交费和开发时限有着明确规定，国土部在2003年之后，还在不断出台“新规”督导全国土地市场，时至今日仍然影响了很多人的判断：正是开发商囤积居奇推高房价。

但到了2010年底，故事才水落石出。国土资源部公布了全国闲置土地的信息：全国1457宗土地总面积9772.4公顷，其中约70%为住宅用地，合同价款256.1亿元。其中54%的土地闲置明确是政府原因造成。属于企业原因的用地宗数为670宗，其中住宅用地约3145.58公顷，可建设住宅约3700万—4000万平方米，这在当年7月公布的全国开复工总面积32.43亿平方米中仅占约1.2%。期望盘活存量以增加供给的实际效果，可想而知。

加大保障性住房和普通商品房的土地供应，也是自2006年以来调控的重要政策。是年5月，国家明确90/70政策；2008年规定，住宅用地中，90平方米以下的户型和保障性住房必须超过70%以上；2010年再出政策，要求五年内建成3000万套保障性住房。

虽然从供地总量上，各地的确出现了比较明显的增幅，但刨开保障性住房用地、工业用地，京沪等大城市的商品住宅用地供应，实际上并没有实质的增加，而这些城市的需求却仍在不断膨胀。

受刺激的需求和未完成的保障

城市新增人口住房需求和持续宽松的货币环境，极大刺激购房需求

住房保障体系的不成熟，增加了商品房市场压力

行政压制需求的必然结果，是开发商生产积极性不足，加剧供需结构失衡

处在房地产发展的初中级阶段，国内住房需求原本就十分旺盛。据REICO工作室的统计，近年新增人口、住宅改善对存量住宅面积的需求年度增长约为5%—7%。而同期年度新建住宅量相当于存量的4%—5%。也就是说，在未考虑折旧需求的情况下，市场每年仍有1—2个百分点的缺口。这种供需不平衡，被普遍认为是住宅上涨的基本动因。

2003年以来，尽管央行对货币政策表述历经了“适度宽松、宽松、适度从紧、从紧”等多次变化，但每年都在向市场注入大额净头寸：2006年为14500亿元，2007年为4700亿元，2008年高达18600亿元，2009年更是高达27500亿元。中国处于史上最“不差钱”的十年中，而金融危机期间的10万亿货币投放，更是将这一状况推高至顶峰。

持续的货币宽松，带来了通胀和资产价格的飙升。较低的利率管制、稀缺的投资渠道，使得持有不动产的增值收益，大大超过持有货币或投向实业，极大刺激人们对房产的潜在需求。